Я покупаю дом со своей 74-летней матерью, но ипотека будет на мое имя. Как мы должны назвать дом?

Уважаемый MarketWatch,

Я хотел бы узнать, можете ли вы дать мне совет по покупке дома с моей матерью, которой 74 года. Я вложу 240,000 220,000 долларов — используя выручку от продажи собственного дома — в новый дом и начну с ипотечный кредит в размере 100,000 XNUMX долларов США. Ипотека будет только на мое имя. Как только дом моей матери будет продан, она отдаст мне часть своих доходов от дома — XNUMX XNUMX долларов, чтобы я мог переоформить свою ипотеку и снизить ежемесячный платеж.

Наши вопросы таковы: как назвать дом, в котором мы оба будем жить? Должны ли мы указать оба наших имени на доме с совместными жильцами с правом наследования? Кроме того, будут ли деньги, которые она дает мне, чтобы погасить мою ипотеку, считаться подарком мне, и мне придется платить налоги с них? Есть ли способ избежать этого? И мой последний вопрос: должен ли я также указать свою взрослую дочь в праве собственности на дом, также в качестве совладельцев с правом наследования, чтобы дом мог принадлежать ей, когда меня и моей матери больше не будет на этой Земле?

Если вы не можете ответить на эти вопросы, не могли бы вы сказать мне, нужно ли мне поговорить с адвокатом по недвижимости, налоговым юристом или бухгалтером? Я не знаю, кому мне нужно задавать такие вопросы. Мне нравится читать вашу колонку. Спасибо за помощь.

С уважением,

Переезд к маме

«Большой ход» - это колонка MarketWatch, в которой рассматриваются все тонкости недвижимости, от поиска нового дома до подачи заявки на ипотеку.

У вас есть вопрос о покупке или продаже дома? Вы хотите знать, где вам следует сделать следующий шаг? Напишите Джейкобу Пасси на [электронная почта защищена].

Дорогой Переезд,

Очень мило, что вы планируете купить дом со своей мамой, так как я уверен, что это обеспечит ей ощущение комфорта, когда она станет старше и будет нуждаться в дополнительной помощи. Я знаю, что вы не спрашивали, что я думаю об этом соглашении, но было бы упущением, если бы я не предложил провести много откровенных разговоров друг с другом, чтобы обсудить ваши ожидания от совместной жизни. Это будет большим изменением для вас обоих, и, как и в случае с любым соседом по комнате, лучше заранее договориться, чтобы обеспечить мирное сожительство.

Я должен признать, что меня смущает временная шкала, которую вы двое выбрали. Если нет причин, по которым покупка дома в одиночку для начала имеет смысл, я не понимаю, почему вы двое не подождете немного дольше, чтобы купить дом вместе, особенно если вы рассматриваете возможность того, что оба будете жить на правах собственности. поступок. Объединение ваших ресурсов сразу может позволить вам воспользоваться более выгодным финансированием.

Переделка ипотечного кредита может быть выгодна для многих домовладельцев. Это позволит вам уменьшить ваши долговые обязательства без изменения процентной ставки или срока кредита. В то время, когда ставки по ипотечным кредитам растут, это может быть лучшим вариантом для многих домовладельцев, чем рефинансирование, если ваша главная цель — уменьшить сумму непогашенного долга.

У этой стратегии есть некоторые недостатки. Во-первых, не все ипотечные кредиторы разрешают это, поэтому вам нужно будет уточнить это заранее. И даже если кредитор позволяет это, они не могут сделать это для всех типов кредита. В частности, кредиты, обеспеченные государством, включая кредиты FHA и VA, не могут быть изменены. И кредитный сервис будет взимать плату за переделку. По этим причинам некоторые заемщики предпочтут просто внести дополнительные платежи по ипотечному кредиту, а не проходить полный процесс переделки.

В вашей ситуации вклад вашей матери может считаться подарком, если она не находится в ипотеке, хотя вы не будете платить налоги с него. Вам следует проконсультироваться с бухгалтером, чтобы получить его экспертный совет, но, скорее всего, ей придется подать налоговую декларацию о дарении. Тем не менее, если она не дарит миллионы долларов вам и другим, вполне вероятно, что она никогда не будет платить налоги с этих денег из-за пожизненного исключения.

Она может быть на титуле без залога, но это не всегда просто. Если вы думаете о том, чтобы добавить ее к делу позже, после того, как вы купили дом и взяли ипотечный кредит, вам следует проконсультироваться с юристом по недвижимости. Некоторые кредиторы будут включать пункты, предусматривающие, что ссуда должна быть возвращена полностью, если в название дома будут внесены существенные изменения, и вам понадобится юридический эксперт для проверки любого ипотечного договора, чтобы проверить, будет ли это иметь место здесь.

Если вместо этого вы планируете, чтобы ваша мать была зарегистрирована с самого начала, не имея ее в ипотеке, вам нужно будет проконсультироваться с ипотечным кредитором, чтобы получить их одобрение на эту договоренность. Как объясняет в своем блоге юрист по недвижимости из Нью-Йорка Виктория Сподек: «Банк должен быть уверен, что его интересы защищены, потому что он ссужает крупную сумму денег. Способность банка продать недвижимость в случае дефолта имеет решающее значение для их модели, и они не будут давать деньги взаймы, если они не защищены».

Проблема, которая может возникнуть, если несколько человек владеют недвижимостью, а ипотека — только один, заключается в том, что владение домом становится сложным. С точки зрения кредитора, у вашей мамы будут права на дом, которые могут затруднить продажу, если вы попадете в конфискацию заложенного имущества. Так что кредиторы часто делают в таком сценарии, говорит Сподек, так это то, что оба владельца подписывают ипотечный кредит, в то время как только один человек подписывает записку, которая является обещанием выплатить кредит. Таким образом, «если кредит не будет выплачен или произойдет дефолт, у банка все равно будет возможность продать дом, чтобы получить его», — пишет она.

Опять же, вы можете подумать о том, чтобы ваша мать была указана в ипотеке. Если у нее нет проблем с кредитом, ее дополнительный доход и активы Social Security могут помочь вам получить более выгодную ставку по ипотеке. Это также облегчит проблемы, которые возникнут, если она погасит кредит при продаже дома.

Что касается того, как вы назовете дом, я действительно думаю, что важно учитывать, почему вы хотите получить титул и каковы ваши цели в этом. Кажется очевидным, что избежать завещания важно для вас обоих, но совместная аренда может быть сопряжена с некоторыми рисками. Например, если один из вас залезет в долг и не сможет его погасить, кредиторы могут претендовать на имущество. Вот почему добавление вашей дочери к титулу может быть рискованным шагом.

Для всех вас, передача дома в живое доверие может иметь наибольший смысл. Это даст вам контроль над тем, что происходит с домом, когда вы и ваша мать умрете, и позволит вам оставаться в доме, пока вы оба живы. Мало того, что дом может легко перейти к вашей дочери, она также может избежать определенных налогов и сборов за завещание. Вам нужно будет нанять юриста, чтобы составить траст и правильно структурировать его для вас, но, учитывая сложности ваших жилищных условий, это может быть лучшим решением вашей проблемы и даст вам и вашей матери уверенность в том, что вы сможете жить. в этом доме до конца своих дней.

Отправляя свои вопросы по электронной почте, вы соглашаетесь на их анонимную публикацию на MarketWatch. Отправляя свою историю Dow Jones & Company, издателю MarketWatch, вы понимаете и соглашаетесь с тем, что мы можем использовать вашу историю или ее версии на всех носителях и платформах, в том числе через третьих лиц..