Мне 26, я зарабатываю 300 тысяч долларов в год и накопил более 275 тысяч долларов. Покупать квартиру или продолжать снимать?

Я уже несколько лет хочу купить квартиру в городе и наконец-то чувствую, что готова воплотить это в реальность, если бы не этот сумасшедший рынок и ($$*&*) аренда . Рынок недвижимости в Атланте сейчас заоблачный: квартиры в городе, которые стоили от 250,000 300,000 до 500,000 600,000 долларов, теперь стоят от 13 2023 до XNUMX XNUMX долларов. Из-за ситуации на рынке я принял трудное решение отложить свои первоначальные планы по покупке квартиры в конце срока аренды в январе, продлив срок аренды еще на XNUMX месяцев до февраля XNUMX года.

Основная проблема заключается в том, чтобы выяснить, что я могу себе позволить, первоначальный взнос и первоначальный взнос. В 2021 году мой доход составил около 300,000 100,000 долларов. В настоящее время у меня есть около 175,000 2,400 долларов, отложенных на пенсию, плюс еще XNUMX XNUMX долларов в виде сбережений и инвестиций. В настоящее время я плачу XNUMX долларов в месяц за аренду и не имею никаких других долгов. 

Имея возможность снизить от 4% до стандартных 20%, мое окно поиска цен шире, чем штат Техас. Планировать фиксированную ежемесячную арендную плату (скоро будет ипотека) легко, а бюджет для моего первого первоначального взноса — нет. 

Если я найду сделку, буду ли я готов воспользоваться ею и разорвать договор аренды? На какой части процесса покупки дома мне следует сосредоточиться, чтобы убедиться, что я куплю что-то, чем буду доволен более чем пару лет, оставаясь при этом финансово стабильным?  

Или… я должен продолжать арендовать?

С уважением,

Ваш неопытный покупатель жилья впервые

Дорогой неопытный,

При таком серьезном выборе, как покупать дом или нет, разумно подойти к решению тщательно и тщательно изучить вопрос. Но многие из нас, в том числе и я, могут застрять, размышляя о бесконечных возможностях. Есть тонкая грань между тщательным рассмотрением и аналитическим параличом. Рискну предположить, что вы, возможно, пересекли эту черту.

Я не предлагаю вам бежать и покупать первую попавшуюся квартиру. Скорее, я думаю, что легко завалить себя горой вопросов. Итак, давайте сведем ваши опасения к нескольким ключевым соображениям:

• Стоит ли экономить больше перед покупкой?

• Стоит ли нарушать договор аренды, чтобы купить квартиру?

• И вообще, стоит ли покупать квартиру?

Финансы

Давайте начнем с первого рассмотрения: Финансы. Вы сосредоточены на достаточно большом первоначальном взносе, но это только вершина айсберга, когда дело доходит до приобретения дома.

Ваш первоначальный взнос делает несколько вещей. Он помогает вам претендовать на получение ипотечного кредита и определяет тип ипотечного кредита, на который вы имеете право. Если у вас есть хотя бы 20% сбережений в качестве первоначального взноса, вам не нужно будет ежемесячно платить за ипотечное страхование. Если у вас меньше, чем сохранено, вы будете. Построив больший первоначальный взнос, вы уменьшите ежемесячную стоимость дома.

Более крупный первоначальный взнос также дает вашему кредитору сигнал о том, что вы подходите к своим финансам осмотрительно. Многие кредиторы поощряют это, предлагая более низкую процентную ставку людям с большим первоначальным взносом. (Первоначальный взнос — это лишь одна часть головоломки, и кредиторы также будут учитывать ваши долги, доход и кредитный рейтинг среди других факторов.)

Вы накопили около 175,000 20 долларов в виде сбережений, которые вы можете использовать для первоначального взноса, а 100,000% первоначальный взнос за квартиры в указанном вами ценовом диапазоне будет составлять от 120,000 55,000 до XNUMX XNUMX долларов. Скорее всего, вы могли бы позволить себе отложить меньше, но если предположить, что вы этого не хотите, это сократит ваши оставшиеся непенсионные сбережения примерно до XNUMX XNUMX долларов. Не забудьте также учесть расходы на закрытие кредита, а также другие сборы, связанные с покупкой дома.

Тем не менее, первоначальный взнос не совпадает с вашим ежемесячным платежом. Для большинства домовладельцев именно ежемесячный платеж определяет, действительно ли владение домом является доступным. Сюда входят не только выплаты основного долга и процентов по ипотеке, но и налоги на недвижимость, расходы на страхование, коммунальные услуги и сборы ассоциации домовладельцев (если применимо).

Вы говорите, что составлять бюджет на аренду легко. Бюджетирование этих ежемесячных платежей ничем не отличается. Общее эмпирическое правило заключается в том, что вы не должны тратить на жилье более трети своего дохода. Для вас это составит около 8,300 долларов в месяц. Поэтому большинство квартир в Атланте должно быть в рамках вашего бюджета.

Тем не менее, вы должны поддерживать большой фонд на черный день, особенно если вы домовладелец, чтобы избежать дефолта по ипотеке, если для вас обрушится финансовое дно. Многие финансовые эксперты предлагают откладывать достаточно, чтобы покрыть расходы на проживание в течение трех-шести месяцев. У вас может быть немного меньше этого, исходя из первоначального взноса, который вы решили внести на дом, поэтому вы можете сэкономить немного больше.

По большому счету, вы сейчас находитесь в очень сильном финансовом положении. Это не только похвально, но и, надеюсь, утешит вас тем, что покупка дома не ударит по вашим финансам.

тайминг

Планировать, когда покупать дом, может быть сложно, если вы арендатор, как вы уже поняли. Договоры аренды — это не просто глупые бумажки, которые можно разорвать и проигнорировать. Они являются обязательными юридическими документами.

В то же время, уверяю вас, многие арендаторы разрывают договоры аренды, чтобы купить дом. Покупка дома не происходит в одночасье. Даже после того, как продавец примет ваше предложение и контракт будет подписан, могут пройти месяцы, прежде чем сделка будет закрыта, а вы получите ключи.

Двое моих друзей, которые недавно купили свой дом, съехали из квартиры за пару месяцев до окончания срока аренды. В их случае они решили просто заплатить оставшуюся часть арендной платы и считать это убытком. Это может быть вашим вариантом.

Но вам не следует стесняться поговорить с вашим арендодателем и посмотреть, смогут ли они прийти к соглашению с вами. В договоре аренды, скорее всего, будет указано, что вы должны, если вы его нарушите — часто люди лишаются своих гарантийных залогов, но иногда арендодатель может потребовать, чтобы они продолжали платить арендную плату, пока не будет найден новый арендатор. Прежде чем говорить с арендодателем, проверьте, что написано в вашем договоре аренды.

Может быть, они позволят вам сдать квартиру в субаренду после того, как вы уедете, или, возможно, вы могли бы согласиться заплатить арендную плату за один или два месяца после освобождения квартиры, чтобы дать им время показать ее потенциальным арендаторам. Если у вас есть этот разговор ближе к окончанию текущей аренды, вы также можете обсудить переход на ежемесячную договоренность, чтобы дать себе больше гибкости.

Очевидно, что здесь нет никаких гарантий. Но лучше всего начать разговор сейчас, чтобы вам не пришлось долго беспокоиться об этом.

Приоритеты

В своем письме вы сказали, что уже несколько лет хотите купить квартиру в Атланте. Ответьте себе на этот вопрос: Почему так?

Это потому, что вы любите город, хотите пустить более постоянные корни и стать еще более интегрированным членом своего сообщества? Это потому, что вы видите, как вокруг вас растет арендная плата, и вы хотите зафиксировать доступный ежемесячный платеж, чтобы продолжать жить там? Это потому, что вы предпочитаете инвестировать в дом, в котором живете, чем обогатить казну домовладельца?

Любая из этих причин уважительна. Мы надеемся, что определение причины, по которой вы хотите купить собственное жилье в Атланте, принесет некоторое душевное спокойствие.

Многие из нас попадают в ловушку, думая о жилье с чисто финансовой точки зрения. И деньги имеют значение. Но если бы деньги были единственной вещью, которая имеет значение, многие из нас никогда не купили бы дом.

Новое исследование, проведенное аналитической компанией по недвижимости Attom Data Solutions, показало, что владение домом более доступно, чем аренда, только на 58% рынков по всей стране. В отчете Атланта даже названа одним из самых доступных рынков аренды в стране. И действительно, их моделирование предполагало, что арендовать жилье в большей части города было выгоднее, чем покупать его.

«Покупка дома может быть хорошей инвестицией, фиксирует долгосрочные расходы на жилье и дает определенные налоговые преимущества», — отмечает Ассоциация финансового планирования. — Но аренда может иметь смысл.

Однако вот в чем дело: отчеты, подобные отчету Attom, в которых говорится, что лучше арендовать или купить дом в данной части страны, полезны в качестве отправной точки. Но они не универсальны. В отчете Аттома рынок был лучше для аренды, если средняя арендная плата за дом с тремя спальнями потребляла меньшую часть средней местной заработной платы, чем владение аналогичным домом.

Возможно, вы не покупаете недвижимость с тремя спальнями. И твоя зарплата определенно выше средней по Атланте. Для вас расчёт другой. Если владение домом или квартирой в данном случае важно для вас, то вам следует подумать о его покупке. И если вы все еще беспокоитесь о том, что сможете себе это позволить, найдите специалиста по финансовому планированию или консультанта, который поможет вам установить бюджет и составить план, гарантирующий, что достижение этой цели не обойдется вам в кругленькую сумму. Это страшно, я знаю, но я верю, что вы будете благодарны за то, что рискнули.