«Не знаю, стоит ли иметь дело с квартиросъемщиками»: сдать дом в аренду или продать?

Тем не менее, я обдумываю, стоит ли мне продать или арендовать дом, который у меня сейчас есть. Я купил дом за 188,500 2.75 долларов. Дважды делал рефинансирование, в прошлый раз получил наличные. Моя процентная ставка составляет 18%, и у меня еще есть 1,800 лет, чтобы ее выплатить. Я могу арендовать его за 2,000-500,000 долларов. Но я не знаю, лучший ли это вариант, потому что я также могу продать его почти за XNUMX XNUMX долларов, что на данный момент является самой высокой стоимостью.

Было бы здорово, если бы арендаторы платили мою вторую ипотеку, но я не знаю, стоит ли иметь дело с арендаторами и ремонтом, который они могут просить все время. Ведь это старый дом. Что я должен делать? 

С уважением,

Сборы в Портленде

«Большой ход» - это колонка MarketWatch, в которой рассматриваются все тонкости недвижимости, от поиска нового дома до подачи заявки на ипотеку.

У вас есть вопрос о покупке или продаже дома? Вы хотите знать, где вам следует сделать следующий шаг? Напишите Джейкобу Пасси на [электронная почта защищена].

Дорогая упаковка,

На всеобъемлющих рынках жилья есть много домовладельцев, рассматривающих тот самый шаг, о котором вы думаете. Домовладельцы видят рост арендных ставок, и многие этим пользуются. По данным сайта Apartment List, в феврале арендная плата была почти на 18% выше по сравнению с прошлым годом, что свидетельствует о рекордном росте.

В какой-то степени домовладельцы подпитывают этот рост арендной платы, превращая свои стартовые дома в аренду. В противном случае эти дома обеспечили бы столь необходимое предложение на рынках покупки жилья. Вместо этого выставлено на продажу так мало домов, что многие американцы вынуждены арендовать жилье на более длительный срок, чем они надеялись, потому что не могут найти недвижимость для покупки. Чем больше людей арендуют, тем выше конкуренция за сдаваемые в аренду помещения, и поэтому арендная плата растет.

Тот факт, что так много домовладельцев идут по этому пути, не означает, что вы должны это делать. «Имеет смысл преобразовать дом в сдаваемое в аренду имущество тогда и только тогда, когда вы понимаете все потенциальные проблемы, связанные с тем, чтобы стать арендодателем», — сказала Мишель Гесснер, основатель и владелец Gessner Wealth Strategies, финансовой консалтинговой фирмы, базирующейся в Хьюстоне. .

Легко представить себе выгоду быть арендодателем — использовать дополнительный доход для погашения второго ипотечного кредита и, возможно, когда он будет выплачен, прикарманивать деньги, чтобы откладывать их на пенсию. Но если пандемия нас чему-то и научила, так это тому, что быть маленьким семейным домовладельцем — занятие не для слабонервных.

Вы уже столкнулись с некоторыми проблемами в роли арендодателя. Вам нужно будет взаимодействовать с арендаторами и работать с ними, чтобы поддерживать собственность. И есть вероятность, что жильцы не будут относиться к дому так же хорошо, как вы, вынуждая вас регулярно платить за его ремонт. Это только верхушка айсберга.

Похоже, вы финансово стабильны, но можете ли вы позволить себе оплатить ипотеку за свой первый дом и за новый дом самостоятельно? В последние годы многие арендодатели столкнулись с потерей права выкупа и банкротством сдаваемой в аренду недвижимости, поскольку арендаторы изо всех сил пытались платить арендную плату из-за пандемии. В конце концов, многие из этих владельцев собственности решили продать дома, чтобы сократить свои убытки.

Если ты думаешь, что не выдержишь такого стресса, то я бы решительно передумал стать домовладельцем. Есть и другие финансовые причины подумать дважды. Когда кто-то продает свое основное место жительства, он может исключить до 250,000 500,000 долларов прироста капитала (или 500,000 300,000 долларов, если они женаты и подают документы совместно). Так, если, например, вы продали дом за 200,000 XNUMX долларов, но заплатили только XNUMX XNUMX долларов за его первоначальную покупку, вы вы не столкнетесь с налогами на прирост капитала на XNUMX XNUMX долларов прибыли, которую вы заработали.

Если вы решите преобразовать недвижимость в сдаваемый в аренду дом, а затем решите продать ее, вы можете столкнуться с большим налоговым счетом. Чтобы воспользоваться исключением в отношении прироста капитала, вы должны прожить в доме два из последних пяти лет, но не обязательно, чтобы это были два последних года. Так что, по сути, у вас есть небольшой льготный период. И есть налоговые вычеты, которые вы можете облагать налогом как домовладелец.

Допустим, вы арендовали дом в течение шести лет, а затем решили продать. Тогда вы не получите исключения в размере 250,000 500,000 долларов (или 1031 XNUMX долларов), поэтому все деньги, которые вы заработаете от продажи, будут считаться налогооблагаемым доходом. Есть способы избежать этого налогового удара — в частности, вы можете реинвестировать эти деньги в другую арендуемую недвижимость через обмен по разделу XNUMX. В противном случае сумма налога будет больше.

Еще одно финансовое соображение заключается в том, позволит ли ваш ипотечный кредитор вообще сдать недвижимость в аренду. Ипотечные кредиты обычно включают пункты, которые требуют, чтобы заемщики проживали в доме в течение установленного периода времени. Если вы попытаетесь съехать и арендовать недвижимость до истечения этого срока, вы можете быть вовлечены в мошенничество с ипотекой. Учитывая, что вы недавно рефинансировали, вам следует внимательно изучить свои ипотечные документы.

У вас лучше, чем у меня, чувство терпимости к риску и финансовой сложности. Если вы все еще заинтересованы в продвижении этого плана, обязательно проконсультируйтесь с бухгалтером и специалистом по финансовому планированию, которые помогут вам наметить наилучший подход. Моя интуиция подсказывает, что ты не в восторге от этой идеи. Если это так, то я бы рассмотрел другие варианты. В конце концов, деньги, которые вы заработаете от продажи дома, скорее всего, пойдут на погашение долга или другие финансовые цели.

Кроме того, быть арендодателем — не единственный способ инвестировать в недвижимость. «Дополнительные доходы можно инвестировать для получения дохода или роста или даже в ценные бумаги, связанные с недвижимостью», — сказал Кашиф Ахмед, президент American Private Wealth, финансовой консалтинговой фирмы в Бедфорде, штат Массачусетс. например, может расширить ваш портфель, но это гораздо более ликвидно, чем когда все эти деньги привязаны к дому.

В конечном счете, я чувствую, что вы не ошибетесь, сделав выбор, который кажется вам наиболее удобным. Так что каким бы ни был ваш выбор, я желаю вам удачи.

Отправляя свои вопросы по электронной почте, вы соглашаетесь на их анонимную публикацию на MarketWatch. Отправляя свою историю Dow Jones & Company, издателю MarketWatch, вы понимаете и соглашаетесь с тем, что мы можем использовать вашу историю или ее версии на всех носителях и платформах, в том числе через третьих лиц..