Как новая политика процентных ставок ФРС повлияет на цены на недвижимость?

Размер текста

Об авторе: Клэр Лоузи является помощником экономиста-исследователя в Техасском исследовательском центре недвижимости Техасского университета A&M.

Сожалеем, потенциальные покупатели жилья, но ваша удача только что отвернулась от вас. Если вы думали, что покупка дома на рынке с устойчивым высоким спросом на жилье и низким уровнем запасов (о, и рекордно высоким ростом цен на жилье) будет сложной задачей, добавьте в смесь растущие процентные ставки по ипотечным кредитам. На рынке, доступность которого уже снижается, конкуренция за покупку дома только усилилась. еще круче.

Это маленький секрет, что инфляция в настоящее время представляет собой значительный сдерживающий фактор для домашних хозяйств, предприятий и экономики в целом. Индекс потребительских цен, который представляет собой среднюю цену корзины потребительских товаров и услуг, вырос почти на 8% с февраля 2021 г. по февраль 2022 г. (С января 1948 г. изменение ИПЦ в годовом исчислении в среднем составило 3.48%, включая двузначный рост в годовом исчислении в 1970-х и 1980-х годах.) По мере увеличения темпов роста ИПЦ покупательная способность потребителей снижается. Проще говоря, ваш доллар не простирается так далеко, поэтому вы должны тратить больше денег на покупку тех же товаров и услуг, оставляя вам меньше остаточного дохода для сбережений или предметов по своему усмотрению. 

Для борьбы с инфляцией Федеральный комитет по открытым рынкам принял решение в среду поднять ставку по федеральным фондам, процентная ставка, по которой депозитарные и финансовые учреждения (то есть банки) ссужают друг другу дополнительные резервы на ночь. Это был первый раз, когда политики ФРС повысили ставку с 2018 года. После того, как ставка колебалась между 0% и 0.25%, FOMC решил инициировать повышение ставки по федеральным фондам на одну четверть процентного пункта, которая теперь колеблется между 0.25% и 0.5%. . Эксперты ожидают шесть дополнительных повышений ставок только в этом году (каждое на одну четверть процентного пункта), в результате чего ставка по федеральным фондам останется между 1.75% и 2% к концу 2022 года.

Почему повышение ставки по федеральным фондам имеет значение для потенциальных покупателей жилья? Короче говоря, процентная ставка по ипотеке слабо отслеживает ставку по федеральным фондам. («Неточно», потому что отношения опосредованы доходностью 10-летнего казначейства.) По мере увеличения ставки стоимость заемного капитала или процентные ставки по кредитам по кредитным картам, автокредитам, студенческим долговым кредитам и да, ипотечным кредитам, также увеличится. Это снижает спрос домохозяйств на дорогостоящие товары, обычно финансируемые за счет долга, такие как автомобили, дома и образование в колледже. И большинство покупателей жилья...87%, по данным Национальной ассоциации риелторов, — использовать ипотечное финансирование для покупки дома.

Еще до объявленного повышения процентные ставки по ипотечным кредитам росли, в основном в ответ на повышение доходности казначейских облигаций с доходностью 10. Достигнув рекордно низкого уровня в 2.65% в январе 2021 года, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой превысила 3.92% в середине февраля, а затем снизилась до 3.85% в начале марта (средняя ставка с тех пор как воскрес до 4.16%). В начале года многие прогнозы указывали на то, что процентные ставки по ипотечным кредитам будут колебаться около 4% к концу 2022 года, но прогнозы, вероятно, будут скорректированы в сторону повышения в ответ на сигнал ФРС о семи повышениях ставок в 2022 году. ожидайте четыре или пять повышений ставок в начале года.) 

Процентные ставки по ипотечным кредитам играют неотъемлемую роль в способности домохозяйства приобрести дом. По мере увеличения ставки увеличивается и общий ежемесячный платеж по ипотечному кредиту. Этот платеж известен как «PITI» для основной суммы, процентов, налогов на имущество и страхования. Предположим, что типичный покупатель вносит 80% первоначального взноса по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой и платит налог на недвижимость и страховку в размере 4% от стоимости дома. Для покупателя с обычным ипотечным кредитом общий ежемесячный платеж по ипотеке за дом по средней цене в 2021 г. по данным Национальная ассоциация риелторов) составляет 2,317 долларов США по ставке 2.65%, 2,387 долларов США по ставке 3.11% и 2,503 доллара США по ставке 3.85%. Другими словами, увеличение процентной ставки по ипотеке на 1.2 процентных пункта с 2.65% до 3.85% увеличивает общий ежемесячный платеж по ипотеке за дом по средней цене почти на 200 долларов, или более 2,200 долларов в год. Влияние повышения ставок на общий ежемесячный платеж по ипотеке меньше для более дешевых домов и больше для более дорогих домов.

По мере увеличения общего ежемесячного платежа по ипотечному кредиту увеличивается и требуемый доход для получения ипотечного кредита. При процентной ставке по ипотеке в 2.65% покупателю дома, ищущему обычный кредит, потребуется квалификационный доход в размере почти 93,000 2021 долларов США для дома по средней цене в 95,500 году. Однако этот доход увеличивается почти до 3.11 100,000 долларов США при ставке 3.85% и до чуть более 1.2 2.65 долларов США со ставкой 3.85%. Увеличение ставки на 7,500 процентных пункта с XNUMX% до XNUMX% представляет собой увеличение дохода, необходимого для получения ипотечного кредита, почти на XNUMX долларов. Как и в случае с общим ежемесячным платежом по ипотеке, влияние повышения ставок на требуемый квалификационный доход меньше для более дешевых домов и больше для более дорогих домов.

По мере увеличения процентной ставки по ипотеке максимальная цена дома, доступная для домохозяйства, снижается. При процентной ставке по ипотеке в 2.65% типичный покупатель с обычным ипотечным кредитом может купить дом в 3.81 раза больше дохода семьи. Например, покупатель с семейным доходом в 100,000 381,000 долларов может позволить себе максимальную цену дома в 2.65 353,000 долларов со ставкой 3.85%. Домохозяйство могло позволить себе максимальную цену дома в размере 30,000 7.3 долларов со ставкой XNUMX%, снижение почти на XNUMX XNUMX долларов, или XNUMX%.

В эпоху рекордно высокого роста цен на жилье снижение покупательной способности окажется более острым для всех домохозяйств, но особенно для малообеспеченных и впервые приобретающих жилье, которые уже сталкиваются с ограничениями в отношении дохода, богатства или кредита. а часто и все вышеперечисленное). Для домохозяйств с маржей или потенциальных покупателей жилья, которые едва соответствуют критериям для получения ипотечного кредита, повышение процентных ставок по ипотечным кредитам может подтолкнуть их к «недоступной» территории. Другими словами, это может привести к тому, что они не смогут претендовать на получение ипотечного кредита, что сделает владение жильем недоступным, по крайней мере временно. Только время покажет, насколько вырастут процентные ставки по ипотечным кредитам. На данный момент тройная угроза высокого роста цен на жилье, ограниченного предложения и более высоких (и растущих) ставок будет продолжать снижать доступность. Спасибо, инфляция.

Комментарии гостей, подобные этому, написаны авторами вне отделов новостей Barron's и MarketWatch. Они отражают точку зрения и мнения авторов. Отправляйте комментарии и другие отзывы по адресу [электронная почта защищена].