Перепродажа домов может быть прибыльным бизнесом. Но не позволяйте идеализированным телешоу, переворачивающим дом, влиять на ваше представление о том, как это работает. У вас должен быть опыт, финансирование и знания о том, что вы делаете. Это особенно верно, когда речь идет о перелистывание домов и налоги. В этом руководстве по недвижимости рассказывается, чего ожидать от налога на недвижимость. А финансовый консультант может помочь вам создать финансовый план для ваших целей инвестирования в недвижимость и помочь защитить ваш бизнес от финансовых ошибок.
Вы инвестор или продавец недвижимости?
Первый вопрос, на который вам нужно ответить, — являетесь ли вы инвестор в недвижимость или дилер. Причина в том, что IRS по-разному облагает налогом эти два класса. Инвестор обычно покупает и держит недвижимость в течение как минимум года. Обычно инвесторы используют недвижимость для получения дохода от сдачи в аренду, а в качестве актива они ожидают медленного увеличения ее стоимости в течение многих лет.
Дилеры, с другой стороны, ваши традиционные домашние ласты. Вся их причина покупки недвижимости заключается в перепродаже. Вот некоторые моменты, на которые IRS будет обращать внимание, чтобы определить, являетесь ли вы дилером:
Частота и количество сделок купли-продажи недвижимости
Была ли собственность когда-либо указана как ваша основная резиденция
Почему собственность было проведено и служило ли оно другим целям, кроме перепродажи
Сколько рекламы и продвижения ушло на продажу недвижимости
Сколько улучшений было сделано
Общая деятельность налогоплательщика по реализации имущества
В общем, если вы продаете дом, вы покупаете его с единственной целью улучшить его и перепродать. Это делает вас торговцем недвижимостью. Если у вас есть дополнительные вопросы, вам следует обратиться к финансовому консультанту или эксперту по налогам.
Продажа домов и налог на прирост капитала
Есть два типа налоги на прирост капитала, краткосрочные и долгосрочные. Краткосрочные налоги на прирост капитала облагаются налогом по той же ставке, что и ваш подоходный налог, и применяются к прибыли от активов (например, недвижимости), которые удерживались менее года. Налог на долгосрочный прирост капитала предназначены для активов, удерживаемых более года, и взимаются по более выгодной ставке в диапазоне от 0% до 20% в зависимости от группы.
Домашние плавники в основном попадают в лагерь краткосрочного прироста капитала. Помните, когда вы продаете дом, каждый день, когда вы держите собственность, вы теряете деньги. Вы хотите войти, внести улучшения и быстро продать с прибылью. Это особенно верно, если вы финансировали покупку с помощью кредита.
Полный налоговый режим для дилеров недвижимости
На данный момент мы установили, что активные любители домов — это дилеры по недвижимости. Это означает, что есть и другие налоги, о которых они должны знать. Наряду с уплатой налога на доходы физических лиц (который может достигать 37%), дилерам по недвижимости придется платить дополнительный налог на самозанятость в размере 15.3%.
Давайте рассмотрим пример, используя Налоговый калькулятор SmartAsset. Если дилер по недвижимости, подающий отдельную заявку, получает годовой доход в размере 200,000 40,811 долларов, он может рассчитывать на выплату федерального подоходного налога в размере 30,600 71,411 долларов. Добавьте к этому 35.71 200,000 долларов налога на самозанятость, и вы получите общий налоговый счет в размере XNUMX XNUMX долларов или XNUMX% от XNUMX XNUMX долларов.
Разумеется, это без учета налоговых вычетов. Давайте поговорим о некоторых шагах по снижению вашего налогового счета.
Снижение налогового бремени вашего дома
Даже с учетом высоких налогов, связанных с работой дилера по недвижимости, есть способы снизить налоговое бремя, связанное с перепродажей дома. Вот три шага, которые нужно предпринять, чтобы снизить свой налоговый счет, когда вы начнете продавать дома.
1. Создать ООО
Прежде чем приступить к продаже домов, разумно настроить свой бизнес. Одной из самых популярных бизнес-структур является общество с ограниченной ответственностью или ООО. LLC позволяет вам делать вычеты для деловых расходов. Кроме того, они помогают защитить ваши личные активы от судебных исков, если что-то пойдет не так.
Их гибкость - еще одна причина, по которой они так популярны. LLC может быть индивидуальным предпринимателем или товариществом или быть организована как корпорация, чтобы воспользоваться применимыми налоговыми льготами. Имейте в виду, что ООО являются государственными организациями, поэтому точные правила их создания и предоставляемые ими преимущества зависят от штата.
2. Делайте налоговые вычеты
Как ООО, вы можете списать многие из ваших коммерческих расходов на переворачивание дома. Вот девять общих выводов, которые вы можете сделать:
Расходы на благоустройство проданной недвижимости
Проценты по кредитам на недвижимость
Налог на недвижимость на инвестиционную недвижимость
Стоимость разрешения на строительство
Комиссии по недвижимости
Командировочные расходы
Офисные принадлежности
Все расходы вне офиса, такие как аренда, интернет, коммунальные услуги и т. д.
Юридические и бухгалтерские сборы
3. Вычтите капитальные убытки
Вы не можете получать прибыль каждый раз в качестве флиппера. Результатом этого является то, что вы можете вычесть любые потери капитала, с которыми вы сталкиваетесь, и использовать их для компенсации налога на прирост капитала. Поговорите со своим финансовым консультантом о том, как лучше всего компенсировать эту прибыль потерями и имеете ли вы право на перенос убытков капитала.
Налоговые льготы, которые вы не получите, работая с домашними животными
Несмотря на то, что вы можете прочитать в Интернете, если вы активно занимаетесь продажей домов, переворачивая несколько домов в год, есть налоговые льготы, которые получают другие, которых вы не получите. Вот несколько налоговых льгот, которые вы можете рассмотреть:
121 исключение: Эта Правило IRS применяется к ваше основное место жительства. Это позволяет вам избежать налога на прирост капитала с прибыли от продажи вашего основного места жительства, до 250,000 500,000 долларов США (или 24 60 долларов США, если вы состоите в браке). Повторяю, этот дом должен быть указан как ваше основное место жительства, чтобы соответствовать требованиям. Исключение требует, чтобы вы проживали в доме не менее XNUMX из предыдущих XNUMX месяцев. Это означает, что дома для быстрого переворачивания не подходят.
1031 обмен: Эта программа отсрочки уплаты налогов позволяет инвесторам продать одну инвестиционную недвижимость и отсрочить налоги на продажу, купив новую инвестиционную недвижимость. IRS дает вам 45 дней на поиск нового имущества и 180 дней на совершение сделки. Но почему домашние ласты не могут этим воспользоваться? IRS очень внимательно относится к тому, кто может участвовать в обмене 1031. Они специально запрещают участие в собственности, купленной для перепродажи.
Выводы
Покупка и продажа недвижимости может быть комплекс процесс, особенно когда вы включаете налоги на перепродажу домов. Лучше всего идти в дело подготовленным и знать, за что вы попадетесь на крючок. Вам нужно знать, сколько IRS потребует от вас заплатить, а также как структурировать свой бизнес, чтобы вы оказались в наилучшем положении для достижения успеха в долгосрочной перспективе.
Советы по переворачиванию домов
Вашему бизнесу не нужно пытаться управлять своими финансами от капитала роста до налогового планирования самостоятельно. Наличие финансового консультанта в вашем углу может снять огромный груз с ваших плеч и предоставить вам больше возможностей для роста. Если у вас нет финансового консультанта, найти его не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам до трех проверенных финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начать сейчас.
Наряду с приведением налогов в порядок, вы должны обратить внимание на то, где вы держите банк. Некоторые банки просто более дружелюбны к малому бизнесу. Ознакомьтесь с нашим списком лучшие банки для малого бизнеса воспользоваться этими возможностями.
Фото: ©iStock/Feverpitched, ©iStock/Светлана Малышева, ©iStock/Aleutie
сообщение Переворачивание домов и налоги: руководство по недвижимости Появившийся сначала на Блог SmartAsset.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/flipping-houses-affect-taxes-140037820.html.