Как оценить инвестиционную недвижимость в недвижимость

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость, и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль получит каждый из них, будь то за счет повышения стоимости недвижимости, дохода от аренды или того и другого. Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более взвешенные решения при покупке и продаже недвижимости.

Оценка акционерного капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое относится и к оценке недвижимости.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) по соответствующей ставке дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости акций. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Ставка капитализации

Одним из наиболее важных предположений, которые делает инвестор в недвижимость при оценке недвижимости, является выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом прироста стоимости или амортизации. Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости имущества.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$\begin{выровнено}&\$7,142,857\bigg(\frac{\$1,000,000}{0.14}\bigg)\\&\textbf{где:}\\&\text{Рыночная стоимость}=\text{Чистая операционная прибыль}/ {\ text {максимальная ставка}} \ end {выровнено}$ $7,142,857(0.14$1,000,000 )где:Рыночная стоимость=Чистый операционный доход/предельная ставка

Рыночная стоимость в 7,142,857 6.5 8 долларов — это хорошая сделка, если недвижимость продается за XNUMX миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет XNUMX миллионов долларов.

Определение ставки капитализации является одним из ключевых показателей, используемых для оценки приносящей доход собственности. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, существует несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод наращивания
• Метод рыночного извлечения
• Инвестиционный метод

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания. Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Соответствующая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости.
2. Премия за возврат — учитывает чистый прирост стоимости земли.
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости.

При процентной ставке 6 %, ставке неликвидности 1.5 %, премии за возврат 1.5 % и норме риска 2.5 % ставка капитализации долевой собственности составляет 11.5 % (6 % + 1.5 % + 1.5 % + 2.5 %). %). Если чистый операционный доход составляет 200,000 1,739,130 долларов США, рыночная стоимость имущества составляет 200,000 0.115 XNUMX долларов США (XNUMX XNUMX долларов США / XNUMX).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления состоит в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод рыночного извлечения

Метод рыночного извлечения предполагает, что существует текущая, легкодоступная информация о NOI и ценах продажи сопоставимых объектов, приносящих доход. Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет NOI в размере 500,000 XNUMX долларов. В этом районе есть три действующих сопоставимых приносящих доход автостоянки:

• На парковке 1 NOI составляет 250,000 3 долларов, а цена продажи - 8.33 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 250,000% (3,000,000 XNUMX долл. США / XNUMX XNUMX XNUMX долл. США).
• На парковке 2 NOI составляет 400,000 3.95 долларов, а цена продажи - 10.13 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 400,000% (3,950,000 XNUMX долл. США / XNUMX XNUMX XNUMX долл. США).
• На парковке 3 NOI составляет 185,000 2 долларов, а цена продажи - 9.25 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 185,000% (2,000,000 XNUMX долл. США / XNUMX XNUMX XNUMX долл. США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9.24% будет разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает. Стоимость возможности инвестирования в парковку составляет 5,411,255 500,000 0.0924 долларов США (XNUMX XNUMX долларов США / XNUMX).

Инвестиционный метод группы

При использовании метода диапазона инвестиций ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для объектов недвижимости, которые используют как заемное, так и долевое финансирование. Преимущество этого метода в том, что он является наиболее подходящей ставкой капитализации для финансируемых инвестиций в недвижимость.

Первым шагом является расчет коэффициента фонда погашения. Это процент, который необходимо откладывать каждый период, чтобы иметь определенную сумму в будущем. Предположим, что недвижимость с NOI в размере 950,000 50 долларов США финансируется на 7% с использованием долга под 15% годовых, подлежащего амортизации в течение 10 лет. Остальное оплачивается собственным капиталом с требуемой нормой прибыли XNUMX%. Фактор фонда погашения будет рассчитываться как:

$\begin{aligned}&SFF=\frac{i}{(1+i)^n-1}\\&\textbf{где:}\\&\text{SFF}=\text{фактор фонда погашения}\\ &i=\text{Периодическая процентная ставка, часто выражаемая в виде}\\&\phantom{i=}\text{годовая процентная ставка}\\&n=\text{Количество периодов, часто выражаемое в годах}\end{aligned }$ SFF=(1+i)n-1i где:SFF=Фактор фонда погашенияi=Периодическая процентная ставка, часто выражаемая какi=годовая процентная ставка

Подставив числа, получим:

• 0.07 / (1 + 0.07)¹⁵ -1

Это составляет 3.98%. Ставка, по которой кредитор должен платить, равна этому фактору фонда погашения. плюс процентная ставка. В данном примере получается 10.98% (0.07 + 0.0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием 50% веса долга и 50% веса капитала составляет:

• 10.49% [(0.5 х 0.1098) + (0.5 х 0.10)]

Таким образом, рыночная стоимость имущества составляет:

• 9,056,244 долл. США (950,000 0.1049 долл. США / XNUMX XNUMX долл. США)

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для получения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированных денежных потоков (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их прибылью. Такие коэффициенты, как цена к прибыли (P/E) и цена к продажам, сравниваются с другими компаниями в той же отрасли, чтобы определить, переоценены ли акции или нет.

Как и при оценке капитала, при анализе оценки недвижимости должны применяться обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированного чистого операционного дохода:

$\begin{align}&\text{Рыночная стоимость}=\frac{NOI_1}{rg}=\frac{NOI_1}{R}\\&\textbf{где:}\\&NOI=\text{Чистый операционный доход} \\&r=\text{Требуемая норма прибыли на активы недвижимости}\\&g=\text{Темпы роста }NOI\\&R=\text{Норма капитализации}(rg)\end{align}$ Рыночная стоимость=r-gNOI1 =RNOI1 где:NOI=Чистый операционный доходr=Требуемая норма прибыли на активы недвижимого имуществаg=Скорость роста NOI

NOI отражает прибыль, которую имущество будет генерировать после учета операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей. Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно первоначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому имуществу может применяться аналогичная арендная плата за квадратный фут. Прогноз увеличения арендной платы учитывается в темпах роста в рамках формулы.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходности инвестиций в недвижимость, для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно связаны с повседневной работой здания, такие как страхование имущества, плата за управление, плата за техническое обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в общий расчет расходов. Чистый операционный доход от недвижимости аналогичен прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов по соответствующей требуемой норме прибыли, скорректированной с учетом роста дивидендов. Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу заметить сходство.

Множитель валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода — это относительный метод оценки, основанный на исходном предположении, что объекты недвижимости в одном и том же районе будут оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета любых операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100,000 10 квадратных футов, он может определить на основе сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 12 долларов. Хотя инвестор может первоначально предположить, что валовой годовой доход составляет 10 миллионов долларов (12 долларов x 100,000 месяцев x XNUMX XNUMX кв. футов), в любой момент времени в здании, вероятно, будут свободные единицы.

Если предположить, что уровень вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составит 10.8 млн долларов (12 млн долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к методу чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и умножение его на валовой годовой доход. Мультипликатор валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Если посмотреть на цены продажи сопоставимой недвижимости и разделить эту стоимость на полученный валовой годовой доход, получится средний мультипликатор для региона.

Этот тип подхода к оценке аналогичен использованию сопоставимых сделок или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P/E в отрасли. Оценка недвижимости может быть проведена с помощью аналогичных мер.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба этих метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определить стоимость приносящего доход имущества с помощью этих расчетов достаточно сложно. Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистая операционная прибыль, надбавки, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах могут занять много времени и быть сложными.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капиталовложений, которые обычно требуются для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может дать большую отдачу, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акции). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых исходных данных, стоит потраченного времени и энергии.

Выводы

Оценка недвижимости часто основывается на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтирования NOI и мультипликатора валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, активно разбираются в моделях миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие локальные районы, скорее всего, испытают наибольшую скорость роста. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным предиктором успеха стратегии является то, насколько хорошо она изучена.