Как зарабатывать почти 12% в год на недвижимости

Фондовый рынок не просто раздает безопасную доходность до 11.8%, скажут вам управляющие ванильными деньгами. И они в основном правы, но иногда и ошибаются.

Когда эти 11.8% дивидендов можно будет безопасно покупать, это может действительно заплатить, чтобы быть противоположным.

Доходность 11.8% означает, что портфель в миллион долларов может приносить пассивный доход в размере 118,000 XNUMX долларов в год. Это солидная шестизначная зарплата для начала.

Именно такие дивиденды делают mREIT (ипотечные инвестиционные фонды недвижимости) такими привлекательными. Сегодня мы выделим три с доходностью от 10.3% до 11.8%. Но сначала бизнес-урок.

mREIT: большие дивиденды (с рисками)

Equity REITs владеют и, возможно, даже управляют рядом объектов недвижимости, будь то торговые центры, отели, больницы или даже тренировочные площадки. Они обязаны платить 90 центов с каждого доллара налогооблагаемой прибыли в качестве дивидендов инвесторам. Таким образом, они, как правило, превышают доходность большинства традиционных секторов, что делает их популярным выбором среди специалистов по пенсионному планированию.

mREIT не владеют какой-либо физической собственностью, но они по-прежнему приносят большие дивиденды благодаря своему корпоративному статусу.

mREIT имеют дело с бумагами, а точнее с ипотечными кредитами, обычно жилыми или коммерческими. Они пытаются занимать по более низким краткосрочным ставкам, а затем скупают секьюритизированные ипотечные кредиты, фактически «кредитуя» по (надеюсь, более высоким) долгосрочным ставкам.

Это капиталоэффективный бизнес, который может приносить большие выплаты. Дивиденды в размере 10%+ являются обычным явлением, и mREIT обычно платят больше всех REIT.

mREIT: одни из самых больших дивидендов, которые вы можете найти

В среднем по сектору платят 7.4%. Как уже упоминалось, большинство дает этот щедрый вопросительный знак. (Если бы они этого не сделали, их доходность была бы меньше, потому что их цены были бы выше со стороны других доходных инвесторов, ищущих доходность.)

Традиционные mREIT работают лучше всего, когда долгосрочные процентные ставки либо остаются неизменными, либо снижаются. Это связано с тем, что по мере снижения долгосрочных ставок новые кредиты платят меньше, что делает существующие ипотечные кредиты более ценными.

Эта динамика, как правило, страдает, когда ставки растут, потому что это снижает стоимость этих ипотечных портфелей. Исторически сложилось так, что периоды роста процентных ставок влияли на цены mREIT и заставляли многие компании сокращать свои дивиденды.

Это проблема прямо сейчас, потому что:

• Сама Федеральная резервная система коллективно прогнозирует, что в 2022 году она трижды поднимет базовые ставки.
• Инструмент CME FedWatch, который выступает в качестве барометра ожиданий рынков в отношении будущих повышений ставок, показывает 60-процентную вероятность пяти повышений ставок в этом году.
• Goldman Sachs, Bank of America и несколько других исследовательских фирм прогнозируют семь повышений процентной ставки до окончания 2022.

Это катастрофическая установка для всех, кроме самых устойчивых mREIT, и именно поэтому отрасль в совокупности сокращалась более чем в два раза быстрее, чем рынок в целом.

Стоит ли сегодня покупать mREIT? Мы хотим убедиться, что выплата и цена безопасна. Ведь какой смысл в доходности 11.8%, если мы теряем 11.8% в год в цене?

Давайте посмотрим на трио mREIT, о котором я упоминал ранее.

Готовая Столица

Дивидендная доходность: 11.8%

Готовый капитал (RC) выдает, приобретает, финансирует и обслуживает малые и средние балансовые коммерческие кредиты. Основной бизнес Ready связан с небольшими коммерческими кредитами (SBC), при этом выдача (35%) и приобретение (13%) в совокупности составляют примерно половину основной прибыли. Другая четверть или около того приходится на кредиты Администрации малого бизнеса 7 (а), 19% — на жилищную ипотеку, а оставшаяся часть — это различные другие инвестиции.

Более общая картина бизнеса Ready Capital — по крайней мере, в отношении нашей текущей ситуации с ростом процентной ставки — это процент кредитов с фиксированной процентной ставкой по сравнению с плавающей процентной ставкой. Хорошие новости: практически все его кредиты SBA 7(a) и более двух третей кредитов SBC имеют плавающую ставку, а это означает, что RC лучше справляется с ударами роста процентных ставок, чем конкуренты, которые более активно задолженность по ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой.

Нам еще предстоит увидеть, как RC вел себя в четвертом квартале 4 года, не говоря уже о первом квартале 2021 года, когда процентные ставки действительно взлетели. Но на диаграмме ниже видно, что повышение ставок в начале прошлого года, безусловно, не повлияло на балансовую стоимость компании.

Следует отметить, что Ready Capital недавно в середине января завершила привлечение капитала на 7 миллионов акций. Но, к чести компании, она сделала это «правильно» — объявила о продаже акций, когда они торговались по цене, значительно превышающей балансовую стоимость, в результате чего продажа все же произошла несколько выше балансовой стоимости.

Но опять же, самое важное здесь — структура портфеля Ready Capital, которая идеально настраивает его на то, чтобы выдержать то, что, как ожидается, будет активным Федеральным резервом в этом году.

Инвестиционная корпорация AGNC (AGNC)

Дивидендная доходность: 10.5%

Давайте посмотрим на обратную сторону медали.

Инвестиционная корпорация AGNC (AGNC) инвестирует почти исключительно в агентские ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (MBS). По состоянию на конец 2021 года портфель AGNC на сумму 82.0 миллиарда долларов включал 52.6 миллиарда долларов в жилищные MBS, а большую часть остальной части (27.1 миллиарда долларов) занимала позиция «подлежит уточнению».

И да, это действительно означает «будет объявлено». Мы знаем, что они собираются вовлечь AGNC в покупку или продажу MBS, но мы понятия не имеем, по какой цене, номинальной сумме, кто выпускает и т. д. Мы узнаем это позже, но не сейчас.

Если это звучит знакомо, то это потому, что я изучил AGNC еще в середине ноября и предупредил читателей о структуре его портфеля. В то время почти 90% его агентского портфеля составляли 30-летние фиксированные ипотечные кредиты, и с тех пор мало что изменилось.

Я сказал тогда, что это был предупреждающий знак, и инвесторы, принявшие во внимание это предупреждение, избежали убытков, выражающихся двузначными числами.

Прибавьте к этому менеджмент, который не испытывает угрызений совести по поводу урезания дивидендов — за последние шесть лет компания сокращала свои выплаты четыре раза — и у вас есть mREIT, который плохо подготовлен к следующим нескольким годам ястребиного правления ФРС.

Эллингтон Финанс (EFC)

Дивидендная доходность: 10.3%

Ипотечный REIT Эллингтон Финанс (EFC) предлагает более 10% дивидендов и довольно диверсифицированный портфель ипотечных кредитов с активами, разделенными примерно 50-50 между кредитными и агентскими кредитами.

Что касается агентства, Ellington в подавляющем большинстве инвестирует в пулы с фиксированной процентной ставкой, хотя у нее есть следовые доли в пулах обратной ипотеки, пулах с фиксированной процентной ставкой и других инструментах.

Но с кредитной стороны дела обстоят немного более дружелюбно к росту ставок. Большинство активов находятся в ипотечных кредитах на жилье и в собственности на недвижимость (REO), но есть также значительные вложения в коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, коммерческие ипотечные кредиты, неагентские жилищные MBS, потребительские кредиты, инвестиции в организации, выдающие кредиты, даже корпоративные. долг. Различные аспекты этого имеют плавающую ставку по своей природе, включая практически весь портфель коммерческих ипотечных кредитов с небольшим балансом.

Как и в случае с Ready Capital, нам еще предстоит увидеть, как последние четыре или пять месяцев повлияли на балансовую стоимость Ellington, но то, что мы видели за последний год, обнадеживает.

Что менее обнадеживает, так это история дивидендов EFC, которая включает в себя шесть различных сокращений ежемесячных дивидендов с 2013 года — с 77 центов на акцию до всего лишь 8 центов в 2020 году, прежде чем восстановиться до нынешних 15 центов. Таким образом, хотя кажется, что Эллингтон построил здесь что-то вроде всепогодного портфеля, серьезным инвесторам с доходом чрезвычайно трудно поверить, что эта выплата останется стабильной в течение длительных периодов времени.

Бретт Оуэнс - главный инвестиционный стратег Противоположный взгляд, Для более великих идей дохода, получите бесплатную копию своего последнего специального доклада: Ваш портфель досрочного выхода на пенсию: огромные дивиденды - каждый месяц - навсегда.

Раскрытие: нет