Цены на жилье почти удвоились за последние 10 лет, и это может означать, что вы должны платить серьезные налоги, если продаете свой дом. После минимума в 259,000 2011 долларов в 453,000 году средняя цена продажи дома неуклонно росла до более чем XNUMX XNUMX долларов на момент написания. Как и многие тенденции, пандемия, возможно, ускорила это, но цены на жилье уже росли годами. Это стало отличной новостью для домовладельцев, желающих продать. Они стоят, чтобы сделать некоторые реальные деньги.
К сожалению, с реальными деньгами приходят настоящие налоги. Если вы продаете недвижимость с целью получения прибыли, вы должны будете заплатить налог на прирост капитала с этих денег. К сожалению, в отличие от налогов, удерживаемых с заработной платы, IRS не берет эти деньги вперед. Вам придется рассчитать его и выписать чек. Однако есть способы сделать это менее болезненным. Если вам нужна помощь в минимизации вашего налогового счета от продажи дома, рассмотрите возможность сотрудничества с финансовым консультантом.
Какие налоги на прирост капитала в отношении недвижимости?
Налог на прирост капитала взимается с любой прибыли, которую вы получаете от продажи инвестиций. Это относится к большинству денег, которые вы зарабатываете на покупке и продаже таких активов, как акции, облигации и даже недвижимость (например, ваш дом). В случае с недвижимостью вы должны рассчитать налогооблагаемую прибыль следующим образом:
Цена, за которую вы продали недвижимость – Цена, которую вы заплатили за покупку недвижимости = Налогооблагаемая прибыль.
Так, например, скажем, вы купили свой дом за 260,000 450,000 долларов десять лет назад. Вы продаете его сегодня за 190,000 XNUMX долларов. Вы должны были бы заплатить налог на прирост капитала в размере XNUMX XNUMX долларов США (разница между ценой покупки и ценой продажи).
Долгосрочный прирост капитала, то есть доход от активов, удерживаемых не менее года, обычно облагается налогом по гораздо более низкой ставке, чем заработанный доход (деньги, которые вы получаете от работы). В 2021 году для незамужних/замужних заявителей ставки налога на прирост капитала были установлены в размере:
0 процентов — 0–40,400 0 долларов США в одиночку / 80,800–XNUMX XNUMX долларов США в браке
15 процентов — 40,401–445,850 80,801 долларов США в одиночку / 501,600–XNUMX XNUMX долларов США в браке
20 процентов — 445,851 501,601 долларов США + холост / XNUMX XNUMX доллар США в браке
По состоянию на 2022 год диапазоны следующие:
0 процентов – $0-$41,675 Одноместный/$0-$83,350 Женат
15 процентов — $41,676-$459,750 Одноместный/$83,351- 517,200 XNUMX долларов Женат
20 процентов – $459,751+ Холост/$517,201 XNUMX Женат
Итак, в нашем примере выше скажем, что вы продали свой дом и получили прибыль в размере 190,000 2021 долларов в XNUMX году. Предполагая, что вы одиноки, вы рассчитаете налог на прирост капитала с этой продажи следующим образом:
40,400 0 долларов США * 0 процентов = XNUMX долларов США
(190,000–40,401 долларов) = 149,599 долларов
149,599 15 долларов США * 22,439 процентов = XNUMX долларов США
0 долларов США + 22,429 долларов США = 22,429 долларов США
Это упрощенная версия определения вашего налогового бремени на прирост капитала, но основы есть. Вы можете заплатить 22,429 190,000 долларов США налогов с этой продажи. Это много, даже если вы помните, что вы получили прибыль в размере XNUMX XNUMX долларов, чтобы заплатить ее. (Это даже больше, если вы помните, что, продав свой дом, вам нужно будет найти новый на раскаленном добела рынке…) К счастью, IRS вырезала исключение, чтобы помочь домовладельцам с этой проблемой.
Исключение прироста капитала
Если вы получаете прибыль от продажи своего дома, вы можете исключить первые 250,000 500,000 долларов этой прибыли из налогов. Для супружеских пар, подающих совместную заявку, эта сумма увеличивается до XNUMX XNUMX долларов.
Важно отметить, что это исключение относится к вашей прибыли, а не к общей сумме продаж. Итак, из нашего примера выше, скажем, вы продали свой дом за 450,000 190,000 долларов как один человек. Ваша прибыль от продажи составила XNUMX XNUMX долларов. Вы можете исключить всю эту прибыль из своих налогов и ничего не должны.
С другой стороны, скажем, вы получили прибыль в размере 280,000 30,000 долларов от продажи. После исключения прироста капитала вы должны будете заплатить налоги с оставшихся 0 0 долларов. (Что, поскольку все это подпадает под XNUMX-процентный налог на прирост капитала, снова составляет XNUMX долларов в виде налогов.)
Чтобы претендовать на это исключение, вы должны пройти тест на владение и использование. Это означает, что вы должны были владеть домом и использовать его в качестве основного места жительства не менее двух лет из пяти лет, предшествовавших его продаже. Это не должно быть непрерывным. Вы можете жить в доме периодически, до тех пор, пока он составляет не менее двух лет в совокупности. (См. публикацию IRS 523 для полного описания требований к тесту на исключение.) Военнослужащие США, дипломатическая служба, Корпус мира и активная разведка могут рассчитывать свое непрерывное использование по-разному в зависимости от графиков их развертывания.
Правильно рассчитывайте налоги на прирост капитала
Как мы упоминали выше, прирост капитала от продажи дома немного сложнее, чем обычная инвестиционная прибыль. В дополнение к первоначальной покупной цене дома вы также можете вычесть некоторые расходы на закрытие, расходы на продажу и налоговую базу собственности из вашего налогооблагаемого прироста капитала.
Затраты на закрытие могут включать расходы, связанные с ипотекой (например, если при покупке дома у вас была предоплата по процентам) и расходы, связанные с налогами.
Расходы на продажу обычно относятся к любым деньгам, которые вы потратили на продажу дома. Это включает в себя комиссионные брокера, расходы на листинг, судебные издержки, рекламные сборы, деньги, которые вы потратили на то, чтобы дом выглядел более презентабельно для продажи, и другие сопутствующие расходы.
Налоговой базой дома является стоимость любых значительных улучшений, которые вы сделали в собственности за эти годы. По сути, это любая сумма денег, которую вы потратили на физическую структуру, которая добавила ценности дому. Он уменьшается при любой амортизации в этой структуре (например, если вы добавили настил, но затем позволили этому настилу развалиться), хотя амортизация — необычная проблема для активно заселенных домов.
Так, например, скажите, что вы одиноки и купили дом за 250,000 750,000 долларов. Вы продаете его за XNUMX XNUMX долларов. У вас есть следующие сопутствующие расходы:
40,000 XNUMX долларов на ремонт кухни и ванной комнаты;
35,000 XNUMX долларов США в виде брокерских сборов;
2,500 долларов потрачено на уборку и подготовку к дням открытых дверей;
5,000 долларов на оплату услуг адвоката и другие расходы, связанные с закрытием дела.
Вы бы рассчитали свой налогооблагаемый прирост капитала как:
750,000 250,000 долларов США – (40,000 35,000 долларов США + 2,500 5,000 долларов США + 417,500 XNUMX долларов США + XNUMX XNUMX долларов США + XNUMX XNUMX долларов США) = XNUMX XNUMX долларов США
417,500 250,000–167,500 XNUMX долларов США (без учета прироста капитала) = XNUMX XNUMX долларов США.
Вы должны были бы заплатить налоги на 167,500 XNUMX долларов.
Не продавайте быстро
Если это вообще возможно, не продавайте свой дом в течение года. Вы должны подождать не менее двух лет, чтобы продать свой дом, чтобы иметь право на исключение прироста капитала. Однако, даже если вы не соответствуете критериям исключения, вы все равно можете платить налог по сниженной ставке, взимаемый с инвестиционных активов.
Эта пониженная ставка известна как долгосрочная инвестиционная ставка. Это относится только к активам, которыми вы владеете более года. Если вы владеете недвижимостью менее 12 месяцев, вы должны платить налоги на любую прибыль по обычной ставке дохода (то есть ставке, по которой работают налоги IRS и заработанный доход). Это значительно выше, чем ставка налога на прирост капитала.
Выводы
Основной способ уменьшить ваши налоги на прирост капитала — убедиться, что вы рассчитываете все скидки, которые IRS допускает для вашей общей прибыли. После этого исключение прироста капитала уничтожит большую часть денег, которые большинство домовладельцев заработает на своих продажах.
Советы по покупке жилья
Замечательно, если вы можете зарабатывать деньги на своем доме, но в первую очередь это должно быть место для жизни. С помощью ипотечного калькулятора SmartAsset вы можете точно рассчитать, сколько будет стоить вам этот новый дом, что позволит вам сделать правильный выбор для вашего бюджета и вашего будущего.
Финансовый консультант может помочь вам с налоговым планированием, чтобы вы не переплачивали. Найти квалифицированного финансового консультанта не составит труда. Бесплатный инструмент SmartAsset подбирает вам до трех финансовых консультантов, которые обслуживают ваш регион, и вы можете бесплатно взять интервью у своих консультантов, чтобы решить, какой из них подходит именно вам. Если вы готовы найти консультанта, который поможет вам достичь ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
Фото предоставлено: ©iStock.com/LifestyleVisuals, ©iStock.com/fstop123, ©iStock.com/jhorrocks
Сообщение «Как избежать налога на прирост капитала в отношении недвижимости» впервые появилось в блоге SmartAsset.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/avoid-capital-gains-tax-real-173959424.html.