В своем выступлении в Джексон-Хоул, штат Вайоминг, председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл ясно указал на необходимость повышения процентных ставок для снижения высоких темпов инфляции. Как это может повлиять инвестиционные фонды недвижимости (REIT) как минимум втрое — меньше покупок недвижимости из-за более высоких цен, остановка или падение растущих цен и ущерб для REIT, выплачивающих дивиденды, цены которых могут упасть, чтобы не отставать от повышения ставок.
Некоторые разговоры о более высоких ставках уже учтены, поскольку никто не был удивлен, что Пауэлл и его команда движутся в этом направлении. Рынок облигаций распродавался в течение нескольких недель, так как доходность росла в ожидании шахматных ходов ФРС. Вопрос в том, полностью ли эта новость учтена в REIT? Что, если ставки вырастут — возможно, намного выше — чем ожидалось? Сейчас это маловероятно, но трудно сказать.
Те REIT, которые заняли деньги для долгосрочного расширения, будут сидеть по более низким ставкам в течение довольно долгого времени. Это хорошо, но этому противостоит падение стоимости недвижимости, которое почти наверняка вызовет рецессия — следствие повышения ставок ФРС. Мысль о том, что «это всего лишь еще одно из тех повышений процентных ставок, которые случаются время от времени», вводит в заблуждение. Формулировка Пауэлла о том, что будет задействована «боль», указывает на высокую вероятность того, что ожидается рецессия с серьезными последствиями, а не просто замедление.
В Джексон-Хоул было очевидно, что ФРС придерживается ограничительной политики, и предупредили о преждевременном ослаблении такой политики. Это сообщение — та часть, которую инвесторы должны учитывать при рассмотрении REIT.
Доходность 2-летних и 10-летних казначейских облигаций превысила линии долгосрочного нисходящего тренда, начиная с 2000 года. Рынок облигаций в течение нескольких месяцев чувствовал, что повышение ставок будет продолжаться с приличной скоростью. С этим связано — и напрямую влияет на недвижимость — резкое повышение ставок по ипотечным кредитам.
Вот график 15-летней фиксированной ставки:
Обратите внимание, насколько близка цена к прорыву линии нисходящего тренда, которая существует много лет назад. Эта тенденция изображает очевидное начало новой эры для рынка.
Вот график 30-летней фиксированной ставки:
Это еще один случай восходящего движения ставок по ипотечным кредитам, который вот-вот преодолеет долгосрочный нисходящий тренд, что указывает на необходимость изменения допущений. Если это так и рецессия медленно разворачивается, REIT сталкиваются с несколькими проблемами.
Давайте возьмем крупные гостиничные REIT, если многие американцы потеряют работу во время рецессии — будет ли больше или меньше людей тратить деньги на проживание в отелях? А как насчет REIT для хранения — если количество рабочих мест возрастет, повлияет ли это растущее число безработных на экономику складских помещений?
Упадет ли в цене базовая недвижимость?
Поскольку REIT, выплачивающие дивиденды, будут распродаваться по мере роста ставок, будут ли долгосрочные инвесторы придерживаться этого?
Эти идеи верят Пауэллу на слово, что впереди «немного боли».
Некоторые экономисты предполагают, что ФРС скоро изменит свою позицию — в течение нескольких недель, месяца или двух — и начнет процесс снижения процентной ставки, как только показатели ИПЦ и ИЦП покажут серьезное снижение инфляции. Это действие потребует, чтобы цена на нефть продолжала падать, а цена на газ на заправке продолжала падать. Это важные, сомнительные предположения.
Трудно представить, чтобы серьезные новые деньги направлялись в REIT в этих условиях с неизбежной рецессией и с более высокими ставками (согласно речи Пауэлла) на более длительный срок, чем большинство, кажется, ожидало.
Сегодняшние новости инвестирования в недвижимость
Флагманский фонд недвижимости Фандрайз приобрела жилой дом в Шарлотте, Северная Каролина, примерно за 6.3 миллиона долларов. Доходность Флагманского фонда недвижимости с начала года составила 6.9% в 2022 году.
Узнайте больше новостей и предложений по инвестициям в недвижимость на Бензинга Альтернативные инвестиции
Графики StockCharts
Изображение Vintage Tone на Shutterstock
Не инвестиционный совет. Только в образовательных целях.
Смотрите больше от Benzinga
Не пропустите оповещения о ваших акциях в режиме реального времени – присоединяйтесь Бенцинга Про бесплатно! Попробуйте инструмент, который поможет вам инвестировать разумнее, быстрее и лучше.
© 2022 Benzinga.com. Benzinga не предоставляет рекомендации по инвестициям. Все права защищены.
Источник: https://finance.yahoo.com/news/powells-rate-hikes-might-affect-162011955.html.