В течение двух лет во время пандемии covid-19 продавцы домов в Квакерс-Хилл, пригороде в самых дальних уголках обширного запада Сиднея, загребали состояния. Около 60 или 70 зрителей ходили вокруг каждого выставленного на продажу дома, вспоминает Джош Тесолин из Рэя Уайта, агента по недвижимости. Покупатели толкались на аукционах, предлагая намного больше шансов. «Мы просим, скажем, 1 млн долларов, а продаем по 1.4 млн долларов, — говорит г-н Тесолин. «Тогда рынок был сумасшедшим — совсем другая картина, чем сейчас». По его оценке, в этом году цены в районе упали на 20%. Собственники тянут свои дома, потому что не могут продать их столько, сколько хотят. Рынок сгущается.
Цены на жилье в Австралии снижаются пять месяцев подряд, что ставит Quakers Hill в авангарде мировой тенденции. По мере того, как центральные банки стремятся укротить инфляцию, они повышают процентные ставки самыми быстрыми темпами по крайней мере за четыре десятилетия, что теперь приводит к резне на рынке жилья. Цены падают в девяти из 18 стран, отслеживаемых консалтинговой компанией Oxford Economics, и быстрее всего падают на наиболее перегретых рынках. В Канаде и Швеции с февраля они упали более чем на 8%; в Новой Зеландии они упали более чем на 12% по сравнению с их пиком в прошлом году. Цены начали снижаться и в Америке и Великобритании. Многие другие страны движутся в том же направлении.
Транзакции также упали. По данным лоббистской группы Национальной ассоциации риэлторов, продажи домов в Америке в августе упали на пятую часть по сравнению с предыдущим годом. В Новой Зеландии квартальные продажи были самыми слабыми с 2010 года за три месяца до июня. Цены на акции крупных британских строителей, таких как Barratt и Taylor Wimpey, в этом году упали вдвое. У доктора Хортона и Леннара, крупнейших в Америке, цены упали более чем на 30%.
Это представляет собой конец длительного бума, который многие домовладельцы считают само собой разумеющимся. Крайне низкие ставки по ипотечным кредитам и ограниченное предложение способствовали устойчивому росту цен на жилье в богатых странах в десятилетие после мирового финансового кризиса 2007–09 годов. Цены в Америке, например, выросли почти на 60% с минимума в 2012 году до конца 2019 года. Затем пришла пандемия, во время которой цены действительно взлетели. В Америке, Канаде и Нидерландах они выросли более чем на 30% с 2020 года. Блокировки и переход на удаленную работу увеличили спрос на загородную недвижимость с садами или офисами. Правительства, обеспокоенные жилищным кризисом по мере распространения коронавируса, временно ослабили или отменили правила ипотечного кредитования, упростив их покупку. Экономия на пандемии помогла покупателям, впервые совершившим покупку, накопить солидные депозиты.
Но повышение процентных ставок теперь вернуло ставки по ипотечным кредитам к уровням, невиданным десятилетиями. Год назад 30-летняя ипотека с фиксированной процентной ставкой в Америке была ниже 3%. Сегодня это лишь немногим меньше 7%. В Новой Зеландии ставки по ипотечным кредитам впервые за восемь лет превысили 7%; в Великобритании средний пятилетний кредит с фиксированной процентной ставкой впервые за дюжину превышает 6%. Это усложнит жизнь потенциальным покупателям и повысит вероятность бедствия среди существующих домовладельцев. Это изменение, вероятно, повлечет за собой неприятные политические и социальные последствия на многие годы вперед.
Три фактора будут определять, где боль наиболее остра и, следовательно, где эти последствия наиболее вероятны. Во-первых, это недавний рост цен. Рынки жилья, где цены выросли после пандемии, особенно уязвимы для снижения спроса. В то время как многие богатые страны в начале этого года замедлились до однозначных годовых темпов роста, в Америке и Канаде рост, выражающийся двузначными числами, подпитывался огромным спросом на жилье в горных городах и штатах «солнечного пояса», которые привлекают состоятельных калифорнийцев и жителей Новой Зеландии. Йоркцы, наряду с такими городами, как Торонто.
Уровни заимствования являются вторым фактором. Чем выше доля долга домохозяйства в доходе, тем более уязвимы собственники к более высоким платежам по ипотечным кредитам и дефолтам. Центробанки найдут утешение в том, что долг домохозяйств по отношению к доходам ниже, чем он был накануне мирового финансового кризиса в странах, включая Америку, Великобританию и Испанию. Тем не менее, некоторые страны сталкиваются с горой долга. Это делает их чувствительными даже к небольшому повышению ипотечных ставок. Домохозяйства в Австралии, Канаде и Швеции, которым удалось избежать полного удара финансового кризиса, с тех пор набрали ошеломляющие кредиты, что вызвало предупреждения со стороны финансовых наблюдателей. Как сказал Стефан Ингвес, управляющий центральным банком Швеции: «Это как сидеть на вершине вулкана».
Третий фактор — это скорость, с которой более высокие процентные ставки доходят до домовладельцев. Самый большой риск для заемщиков по ипотечным кредитам с плавающей процентной ставкой, которая колеблется в зависимости от изменения процентных ставок. Они сталкиваются с немедленным сокращением своего располагаемого дохода. В Канаде ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой составляют более половины всех кредитов. В Австралии и Швеции на них приходится почти две трети.
В других странах гораздо более распространены срочные займы, что означает, что повышение ставок происходит со значительным лагом. На таких условиях выдается подавляющее большинство ипотечных кредитов в Америке. Эти ипотечные кредиты также более популярны, чем раньше, по всей Европе. Но не все срочные кредиты одинаковы. В Америке основная их часть фиксируется на два-три десятилетия. В других странах даже заемщики с фиксированной процентной ставкой достаточно скоро столкнутся с резко возросшей стоимостью ипотечного кредита. В Новой Зеландии ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой составляют большую часть существующих кредитов, но более 70% имеют срок погашения менее двух лет. Как и почти половина тех, что были вывезены в Британии в прошлом году.
Соберите это вместе, и все ингредиенты для глубокого спада жилищного строительства будут готовы. Однако на этот раз его, скорее всего, возглавит не Америка, а Канада, Нидерланды, Австралия, Новая Зеландия и Норвегия (см. таблицу). Согласно прогнозам ряда фирм, занимающихся недвижимостью, в Австралии и Канаде цены могут упасть на целых 14% по сравнению с их пиком, что немного больше, чем ожидается в Америке или Великобритании. Экономисты Королевского банка Канады ожидают, что объем продаж в стране упадет более чем на 40% в 2022–23 годах, превысив падение на 38% в 2008–09 годах.
Болевые пороги
В каждой стране одни люди будут страдать больше, чем другие. Кредитное качество среднего заемщика улучшилось в последние годы, поскольку более жесткие правила, введенные после мирового финансового кризиса, затруднили получение ипотечных кредитов более рискованными заемщиками. Но токсичное сочетание шока ставки и резкого роста стоимости жизни приведет к серьезному стрессу для домовладельцев.
В Австралии, например, три пятых жилищного кредита выдаются на переменных условиях. Согласно последнему отчету о финансовой стабильности центрального банка, опубликованному 7 октября, половина этих заемщиков увидит, что их лишние деньги или те, что остались после ипотеки и основных расходов на проживание, упадут как минимум на одну пятую, если процентные ставки вырастут в соответствии с рынком. ожидания, а 15% увидят, что эта мера станет отрицательной. В Великобритании почти 2 млн домохозяйств, или четверть домохозяйств, имеющих ипотечные кредиты, к началу 10 года могут увидеть, что более высокие платежи поглотят дополнительные 2025% дохода их домохозяйств. увеличится с 12% до 26%, если процентные ставки повысятся на три процентных пункта.
Особенно уязвимы те, кто покупает впервые, и недавние заемщики. Многие напрягли свои финансы, чтобы купить дом, оставив меньше свободных денег, чтобы покрыть скачок стоимости ипотеки. В Америке в прошлом году на долю покупателей, впервые совершивших покупку, приходилось каждая третья продажа. У многих скудные сбережения. Около половины австралийских покупателей, взявших кредит в период с начала 2021 года по август 2022 года, отложили платежи по ипотеке менее чем за три месяца на черный день. Миллениалов, которым наконец-то удалось купить недвижимость, ждет неприятный сюрприз.
У первых покупателей также было меньше времени для накопления капитала. По оценкам Oxford Economics, падение цен на жилье в Америке на 15% в течение года сведет на нет две трети фонда жилья, накопленного с начала пандемии. Напротив, пожилые владельцы более безопасны. Более половины американских домовладельцев в возрасте 65 лет и старше переехали сюда до начала нового тысячелетия. Это подвергает новых владельцев большему риску столкнуться с отрицательным капиталом, что затрудняет переезд или повторную ипотеку. По словам Нила Хадсона из консалтинговой компании Residential Analysts, в Великобритании падение цен на жилье на 20% приведет к тому, что до 5% ипотечных кредитов останутся с отрицательным капиталом. Пострадает примерно каждый десятый владелец ипотечного кредита в Лондоне.
Хорошая новость заключается в том, что банки должны быть в состоянии пережить спад. В 2007–09 годах рост невыплаченного долга поставил некоторых американских компаний на грань выживания. По данным еще одной консалтинговой компании Capital Economics, банки в Великобритании теперь держат почти в четыре раза больше капитала для покрытия убытков. Последний стресс-тест Банка Англии предполагает, что кредиторы страны смогут выдержать падение цен на жилье на 33% и рост уровня безработицы с 3.5% до 12%. В Америке банки отошли от ипотечного рынка, и теперь небанки предоставляют более половины новых ипотечных кредитов. Таким образом, риски больше не концентрируются на системно значимых кредиторах.
Тем не менее, жилищный кризис будет иметь серьезные последствия. «Жилищный цикл — это деловой цикл», — написал Эдвард Лимер из Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе в статье, опубликованной в 2007 году. В ней отмечалось, что замедление роста жилищного строительства предшествовало восьми из последних десяти рецессий в Америке. После финансового кризиса г-н Лимер опубликовал статью под названием «Жилье действительно является бизнес-циклом» на тот случай, если читатели не поняли его смысла. Связь между этими двумя циклами возникает из-за того, что жилье оказывает «эффект богатства» на жильцов-собственников. Когда цены на жилье растут, люди чувствуют себя хорошо в своем финансовом положении, поэтому берут взаймы и тратят больше. Когда они падают, люди затягивают пояса. В 2019 году исследование Банка Англии показало, что рост цен на жилье на 10% увеличивает потребление на 0.35–0.5%.
Еще одним важным каналом между рынком жилья и остальной экономикой являются инвестиции. Капитальные расходы, связанные с жильем, особенно со строительством домов, могут быть чрезвычайно неустойчивыми — и часто это разница между растущей или сокращающейся экономикой. Действительно, падение инвестиций в жилье составило треть падения ВВП Америки в 2007-09 гг. Аналогичные результаты были получены и в Великобритании. Строители домов гоняются за бумами и сбегают из-за плохих экономических новостей. Поскольку опасения на этот раз усилились, количество строящихся частных домов в США с апреля упало на 20%. На этот раз напряженные заемщики, уже испытывающие нехватку денег из-за инфляции и огромных счетов за электроэнергию, также будут меньше тратить на другие товары и услуги, поскольку они пытаются погасить свои более высокие платежи по ипотеке.
Некоторые люди видят положительную сторону жилищного краха. Они надеются, что более низкие цены позволят молодым людям купить свои первые дома. Эти надежды почти наверняка не оправдаются. При исправлении жилищных условий, а иногда и в течение многих лет после этого, доля домовладельцев, как правило, падает, а не растет. В Великобритании, например, около 65% людей владеют собственным домом, по сравнению с 70% в начале мирового финансового кризиса. В Ирландии, которая пережила всемогущий крах в конце 2000-х годов, уровень домовладения все еще более чем на десять процентных пунктов ниже своего пикового значения. Экономические условия, которые вызывают одновременное падение цен на жилье, ставят под угрозу шансы потенциальных домовладельцев. Безработица растет, а зарплаты падают. Если процентные ставки подскакивают, люди могут брать взаймы меньше, а ипотечные кредиторы, как правило, становятся более пугливыми в отношении кредитования. В Канаде увеличение стоимости займов «потопит» любые сбережения от более низкой покупной цены, прогнозирует Цур Сомервиль из Университета Британской Колумбии.
Жилой политический
Самый большой эффект жилищного спада может быть в политике. В странах, где владение жильем рассматривается как обряд посвящения, более низкие цены без какого-либо повышения доступности будут сыпать соль на уже больные раны. «Падать на что? Упасть до абсурдно-гротескных цен вместо просто немыслимых?» — спрашивает Робин Блэк, общественный деятель и веломеханик из Монреаля. «По сути, я смирился с тем, что мечта закончилась. Я пропустил окно». Несколько миллениалов скупы на депозит; теперь им придется бороться, чтобы сделать гораздо более высокие платежи по ипотеке. Нависла угроза изъятия. Потерять свой дом — это возможность, которой раньше не было.
В течение многих лет более солидные домовладельцы утешались мыслью о том, что, даже если рост реальной заработной платы был ужасным, по крайней мере, цена их дома росла. Те дни закончились. Даже бэби-бумеры, выигравшие десятилетие роста цен, теперь сталкиваются с перспективой жить на меньшие заначки на пенсии, поскольку сокращение штата становится менее прибыльным. Все это означает, что повышение процентных ставок будет иметь непредсказуемые политические последствия, поскольку люди, которые когда-то извлекали выгоду из статус-кво, обнаруживают, что значит проигрывать.
Поэтому не удивляйтесь, если политики начнут масштабные спасательные операции. Правительство Венгрии уже предложило своим гражданам защиту от повышения процентных ставок по ипотечным кредитам. В своем анализе жилищного строительства Новой Зеландии МВФ опасается, что «может потребоваться политическая поддержка, чтобы избежать вторичных эффектов и выраженного спада». Сообщается, что в Испании банки рассматривают возможность ограничения увеличения выплат по ипотечным кредитам с плавающей ставкой. Мартин Льюис, британский финансовый эксперт, обладающий большим влиянием, чем все газеты страны вместе взятые, начал кампанию за государственную поддержку держателей ипотечных кредитов. По мере падения цен на жилье такие требования будут только расти.
Чтобы получить более экспертный анализ крупнейших событий в экономике, финансах и рынках, подпишитесь на Money Talks, наш еженедельный информационный бюллетень только для подписчиков.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Все права защищены.
Из журнала The Economist, опубликованного по лицензии. Оригинальный контент можно найти на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/10/20/housing-markets-face-a-brutal-squeeze
Источник: https://finance.yahoo.com/news/housing-markets-face-brutal-squeeze-104820590.html.