Написав о последние повышения процентной ставки вчера я хотел взглянуть на то, что все это значит для Рынок жилья. В последнее время было много резких заголовков в этой области, и можно простить мысль, что крыша рушится (каламбур!).
Итак, что означает вся эта болтовня о процентных ставках для ипотеки и рынка жилья?
Ставки по ипотечным кредитам
Процентная ставка ФРС, которая устанавливает ориентир для всех ставок в экономике, от долга по кредитной карте до бизнес-кредитов и ипотеки, находится на самом высоком уровне со времен Великого финансового краха в 2008 году, при этом ФРС заявляет, что 4.5% будут сокращены в ближайшее время. заказ (и многие ожидали 5%).
Ставка ФРС является краткосрочной, но ставки по ипотечным кредитам привязаны к ней. Средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой выросла на 7.08% на этой неделе. Для сравнения, это более чем вдвое больше, чем год назад, и составляло 3.14%. Ой.
Это первый раз, когда 30-летний показатель превысил 7% с 2002 года, когда Джордж Буш был президентом, вышел первый фильм «Властелин колец» и в Европе был введен евро.
Рынок жилья
Итак, что это означает для цен на жилье? При более высоких ипотечных ставках цены на дома должны снизиться, верно?
Довольно много. Более высокие процентные ставки замедляют экономику в целом; это именно то, для чего они предназначены, поскольку более низкое потребление и меньшее количество денег, плавающих вокруг, сократит инфляция – именно поэтому ФРС повысила процентные ставки.
Потребители не только видят более высокие платежи по ипотечным кредитам, что, очевидно, делает покупку дома менее привлекательной, но они также видят более высокие затраты, куда бы они ни посмотрели, что не совсем является стимулом для покупки дома.
Однако, если смотреть на данные, цены на жилье еще не изменились значительно. Первый вывод, который следует сделать для этого, заключается в том, что данные запаздывают — дома неликвидны, а транзакции требуют времени, поэтому традиционно существует запаздывание, когда ставки растут, а когда цены падают.
Во-вторых, в то время как спрос на жилье падает в связи с вышеупомянутыми факторами, предложение домов также падает, что приводит к обратному росту цен на жилье. Важнейшим фактором для этого является то, что многие из этих домовладельцев неплохо сидят на ипотечной ставке с прошлого года — на уровне 3% или ниже — и, следовательно, для них нет смысла торговать, только чтобы сегодня взять ипотеку под 7%. .
Что будет с ценами на жилье в будущем?
Это стало настоящей шумной темой. Хотя падение предложения поддержало рынок, а фактические данные запаздывают, почти наверняка вскоре появятся цифры, показывающие падение цен на жилье.
Это просто то, что всегда происходит исторически; когда ставки по ипотечным кредитам растут, цены на жилье падают. В сочетании с этим, очевидно, здесь присутствуют и другие макроэкономические переменные, и рецессия вполне возможна. В то время как потребительский спрос и рынок труда оставались относительно непоколебимыми, отчасти именно поэтому инфляция не снизилась так быстро, как надеялась ФРС, и как только на этих рынках появятся трещины (что они должны сделать, чтобы инфляция снизилась), настроения упадут. падение продолжится, и цены на жилье должны снова упасть.
Тем не менее вероятность резкого падения цен на жилье в привлекательных районах (больших городах), таких как Нью-Йорк, представляется маловероятной.
Здесь также важно смотреть на контекст. В то время как домовладельцы будут обеспокоены более крупными платежами по ипотеке и колебаниями цен, нужно будет нарисовать сценарий абсолютной катастрофы, чтобы спрогнозировать цены на жилье ниже уровня до пандемии.
Глядя на медианную цену в США, цены на жилье во втором квартале этого года (самые последние данные) составили 44% по сравнению с апрелем 2 года.
Конечно, приведенные выше данные являются средними по стране и будут искажены по географическим регионам. Однако он рисует картину того, насколько сильным был рост пандемии, а также показывает, что исторически цены на жилье растут в долгосрочной перспективе.
Даже с учетом худшего жилищного кризиса за последнее время — краха 2008 года, который буквально был вызван ипотечным рынком, — цены на жилье снова превысили докризисный пик в течение 6 лет. Не весело, да, но это худший жилищный кризис в современной истории.
Впереди у домовладельцев определенные проблемы, но если ежемесячные ставки по ипотечным кредитам будут выплачены,