По словам экономиста, у домовладельцев, зафиксировавших низкие ставки по ипотечным кредитам, есть одна причина «праздновать» прямо сейчас

«Это хорошо не для всех, — сказал Вольферс в интервью MarketWatch. «Утверждение состоит в том, что некоторые люди выигрывают от инфляции».

Это экономическая ситуация 101, сказал Вольферс: если долг оценивается в X долларов прямо сейчас, когда инфляция растет, деньги, которые вы должны, не вырастут до X + 1 доллара, даже если ваша заработная плата вырастет; Он остается на уровне $X. (При условии, что процентная ставка не корректируется с учетом инфляции.)

Рассмотрим домовладельца, который взял 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой под 3%. В то время как цены на их автомобиль, газ, электричество и другие расходы растут, этот домовладелец также увидит, как стоимость его дома будет расти с инфляцией. Тем не менее, их ипотечная ставка остается прежней, поскольку она не скорректирована с учетом инфляции, что означает, что они по-прежнему платят ту же ставку до инфляции.

«Для многих семей это сэкономленные десятки тысяч долларов», — сказал Вольферс.

Таким образом, когда инфляция вырастет на 9.1%, ваш дом, вероятно, тоже будет стоить дороже, но вы все равно должны ту же сумму, что и до роста цен.

Другими словами, вы, вероятно, заключили крупную сделку, запланировав покупку до того, как цены резко выросли, исходя из цены и (надеюсь) фиксированной процентной ставки.

Итак, давайте воспользуемся некоторыми гипотетическими цифрами: домовладелец покупает дом за 500,000 2020 долларов в апреле XNUMX года.

Индекс Кейса-Шиллера S&P CoreLogic показал, что в целом цены на жилье выросли на вокруг% 20 в апреле по сравнению с предыдущим годом. Это означает, что домовладелец технически заключил сделку о покупке до того, как цены выросли — в этом году они заработали около 100,000 XNUMX долларов.

В этом домовладельцы видят большую выгоду. Актив, который они заимствовали, по-прежнему оценивается по прежней цене.

«Происходит то, что они говорят себе: «О, я только что получил эти 100,000 XNUMX долларов, потому что я гениальный инвестор, который был достаточно умен, чтобы купить жилье», — сказал Вольферс, — но реальность такова, [они] не гений — цены на жилье выросли, потому что Найти цены выросли».

Но есть одна оговорка в отношении этого повода для «празднования», признал Вольферс, а именно предположение о том, что заработная плата растет вместе с инфляцией.

Зарплаты еще не догнали, так что способность погашать эту ипотеку теперь намного сложнее. И возможно труднее для одних работников, чем для других.

Рост заработной платы в июне как правило, не поспевает за инфляцией, по данным правительства. Бюро трудовой статистики отметило, что один сектор, где это произошло, отдых и гостиничный бизнес, как правило, предлагает заработную плату ниже средней и до сих пор не вернул все рабочие места, которые он потерял во время пандемии.

Отчет о занятости за июнь показал, что средняя почасовая оплата выросла до 32.08 доллара. Агентство сообщило, что это на 0.3% больше, чем в мае, и на 5.1% больше, чем в июне прошлого года. Это далеко от нынешнего уровня годовой инфляции в 9.1%. Тем не менее, это больше, чем в предыдущие годы, поскольку работодатели конкурируют за таланты. С 2012 г. по февраль 2020 г. средний почасовой заработок рос примерно на 2-3% в год.

Тем не менее, заработная плата будете догнать инфляцию, подчеркнул Вольферс.

«Я понимаю, что люди злятся… но если вы внимательно изучите любую страну в любой исторический период, вы обнаружите, что когда цены растут, растет и заработная плата», — пояснил он. Так что «тревога людей прямо сейчас реальна, но преходяща».

Написать: [электронная почта защищена]

(Эндрю Кешнер внес свой вклад в эту историю.)