Строители жилья говорят, что грядет более крутой спад, поскольку покупатели отступают

Когда-то горячий рынок жилья остывает с угрожающей скоростью, и некоторые строители говорят, что в новом году ситуация станет только хуже, поскольку новые заказы иссякают.

Быстрорастущие ставки по ипотечным кредитам заставили когда-то обезумевших покупателей жилья повернуться на пятки и забеспокоиться о своих потенциальных инвестициях и здоровье экономики в целом.

«Это обрыв, который происходит в январе», — сказал Джин Майерс, генеральный директор Thrive Homebuilders в районе Денвера, который был одним из самых горячих рынков в годы, предшествовавшие пандемии и во время нее.

Американские строители домов были главными бенефициарами экономики Covid. Рекордно низкие процентные ставки в сочетании с растущим спросом со стороны потребителей, ищущих больше жилой площади, вызвали небывалый наплыв на жилье. Цены на жилье выросли более чем на 40% всего за два года, а строители не могли выполнять заказы достаточно быстро. Они даже замедлили продажи, чтобы не отставать. Все это закончилось.

По данным переписи населения США, в сентябре количество новостроек для домов на одну семью упало почти на 19% в годовом исчислении. Разрешения на строительство, которые являются индикатором будущего строительства, упали на 17%. Пултегрупп, одна из крупнейших компаний по строительству жилья в стране, сообщила, что уровень отказов подскочил с 15% во втором квартале этого года до 24% в третьем.

Государственные застройщики, которые до сих пор отчитывались о доходах, показали удивительно высокие результаты, но это потому, что большая их часть основана на незавершенных проектах строительства домов прошлой весной. Это было до того, как ставки по ипотечным кредитам пересекли 6%, а затем 7%.

Сейчас строители готовятся к тому, что будет дальше. Майерс сказал, что баланс его компании сейчас невероятно силен благодаря отставанию домов, проданных по высоким ценам, но он предсказал, что к началу следующего года рынок станет «уродливым».  

«Это определенно жесткая посадка для жилья», — сказал он. «Надежды на мягкую посадку действительно испарились прошлой весной, когда стало настолько ясно, что наши клиенты, привыкшие к таким низким ставкам по ипотеке, просто собираются объявить забастовку».

Майерс был рядом во время последнего жилищного краха, который был вызван несовершенством ипотечного рынка, где почти любой, квалифицированный или нет, мог получить ипотечный кредит. Это вызвало массовое изъятие жилья, почти полностью основанное на спекулятивных покупках и продажах со стороны инвесторов. С января 80 г. по март 2006 г. количество строящихся домов на одну семью упало на ошеломляющие 2009%, но Майерс отмечает, что это был более медленный рост по сравнению с тем, что происходит сейчас.

«Я думаю, что мы наблюдаем самые резкие изменения на рынке в моей карьере, а я уже давно», — сказал он. «Я никогда не видел, чтобы продажи просто падали, что для нас произошло в мае».

Всего шесть месяцев назад количество строящихся домов на одну семью все еще росло на 10% в годовом исчислении. Это было как раз перед тем, как ставки по ипотечным кредитам действительно начали быстро подскакивать. Переход от 10-процентного годового прироста в строительстве к 19-процентному падению за этот же период является исторически резким поворотом.

В то время как продажи новостроек падают, цены все еще выше по сравнению с прошлым годом. Во многом это связано с все еще завышенными ценами на рабочую силу и материалы. Часть силы цены может просто свидетельствовать о том, какие дома продаются, а именно более дорогие. Но и это может скоро измениться.

Шерил Палмер, генеральный директор компании по жилищному строительству в Аризоне. Тейлор Моррисон, которая только что сообщила о высоких доходах за третий квартал, заявила, что покупатели начального уровня явно испытывают трудности. Но она также признала, что покупатели более высокого класса также больше не толпятся в дверях.

«Когда мы смотрим на наше продвижение и наших покупателей курортного образа жизни, они абсолютно все еще могут позволить себе покупать, но эмоционально вам нужно быть уверенным», — сказал Палмер. на CNBC «Безумные деньги" в пятницу. «Даже при сегодняшних ставках как у наших FHA, так и у обычных покупателей есть много места, но возможность позволить себе это не означает, что у них есть уверенность, учитывая все, что происходит сегодня в экономике».

Палмер сказал аналитикам в отчете о прибылях и убытках компании, что новые заказы «резко» сократились в сентябре, и что замедление ощущалось в широком диапазоне ценовых категорий, географических регионов и групп потребителей. В результате Taylor Morrison сокращает инвестиции в землю, снижая темпы начала нового строительства и предлагая покупателям дополнительные стимулы.

По данным Национальной ассоциации домостроителей, в сентябре продажи вновь построенных домов упали ниже допандемического уровня, а отмен в настоящее время вдвое больше, чем год назад.

«Это будет первый год с 2011 года, когда будет наблюдаться снижение числа домов на одну семью», — заявил в пресс-релизе главный экономист NAHB Роберт Дитц. «Несмотря на то, что некоторые аналитики предполагают, что рынок жилья в настоящее время более «сбалансирован», правда заключается в том, что уровень домовладения будет снижаться в ближайшие кварталы, поскольку более высокие процентные ставки и продолжающиеся повышенные затраты на строительство продолжают отталкивать большое количество потенциальных покупателей. ”

Предложение новых домов остается повышенным, в отличие от рынка существующего жилья, где предложений по-прежнему мало. NAHB сообщил, что четверть строителей сейчас снижают цены.

И это большое неизвестное. Цены снижаются как на новые, так и на существующие дома, но аналитики расходятся во мнениях относительно того, действительно ли они продемонстрируют годовое снижение и насколько значительным может быть это снижение. Майерс сказал, что слышал разговоры о снижении цен на новое строительство на 20%.

«И это звучит очень сурово, но когда мы оглядывались назад, поскольку наши затраты на строительство росли так быстро, нам нужно всего лишь чуть больше года набрать назад, чтобы быть на 20% меньше, чем сейчас», — сказал Майерс. «Поэтому думать о том, что мы просто вернемся к 2020 году, звучит не так безумно, как 20-процентная коррекция цен. Но я думаю, что это обязательно должно произойти, если мы собираемся вернуть скорость».