Покупатели жилья находят способы избавиться от растущих ипотечных ставок

И все больше покупателей жилья рассматривают ипотечные кредиты по более низким ставкам в первые годы их существования. По данным Ассоциации ипотечных банкиров, количество заявок на ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой удвоилось за последние три месяца.

На протяжении большей части 2020 и 2021 годов сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам помогали американцам компенсировать резкий рост цен на жилье. Средняя ставка по фиксированной ипотеке на 30 лет впервые упала ниже 3% в июле 2020 года, а в начале 2.65 года опустилась до 2021%. 

В этом году все изменилось. Отказ Федеральной резервной системы от рынка ипотечных облигаций помог поднять ставки по ипотечным кредитам с начала января приблизился к 2 процентным пунктам, что является самым крутым ростом за последние десятилетия. И они, вероятно, вырастут еще больше, если ФРС продолжит повышать базовую ставку в течение года, как и ожидалось. 

Потенциальные покупатели, которым в начале поиска предлагались ставки намного ниже 4%, теперь сталкиваются с ставками, близкими к 6%, а не к 5%. Они пытаются приспособиться. 

«Это похоже на то, как дать малышу немного сахара на некоторое время, а затем забрать его», — сказал он.

Ральф Маклафлин,

главный экономист Kukun, компании, занимающейся данными о недвижимости. «Они хотят знать, отберут ли его навсегда и смогут ли они жить за счет того, что не является сахаром».

Все больше покупателей жилья предпочитают платить сборы, чтобы обеспечить более низкие ставки в виде соглашений о фиксированной ставке и дисконтных баллов. Заемщик может купить баллы по ставке 1% от стоимости ипотеки; каждый пункт снижает ставку на долю процентного пункта. 

По оценкам Национальной ассоциации риелторов, в апреле заемщики заплатили в среднем 3,134 доллара в виде дисконтных баллов и затрат на выдачу кредита. Это на 31% больше, чем годом ранее.

В прошлом году, когда Пол Эгбеле вышел на рынок, котировалась ставка около 2.5%. Но завершение строительства дома в Ред-Оук, штат Техас, который он планировал закрыть прошлой осенью, было отложено до мая. 

Он зафиксировал ставку на уровне 3.5% в феврале, как раз перед тем, как ставки начали резко расти. После того, как в апреле истек срок 60-дневной блокировки, он расплатился со своим кредитором.

JPMorgan Chase

& Co., около 1,700 долларов, чтобы продлить его до начала мая. 

Г-н Эгбеле, который занимается онлайн-продажей обуви, также решил заплатить около 4,600 долларов за дисконтные баллы, чтобы снизить свою ставку до 3.25%. 

Его ежемесячные платежи по ипотеке примерно на 500 долларов ниже, чем они были бы, если бы сегодняшняя средняя ставка превышала 5%.

«Я все еще мог позволить себе эти платежи, но меня бы это раздражало», — сказал г-н Эгбеле.

В ипотечном банке Neat Loans около 75% клиентов решили платить за дисконтные баллы в первом квартале по сравнению с менее чем 20% год назад. 

«Они как бы принимают лекарство и вносят единовременный платеж, чтобы вернуться к тому, что было 30 дней назад», — сказал он.

Том Фьюри,

соучредитель компании из Боулдера, штат Колорадо.

Джаред Хансен,

Агент по недвижимости в округе Солт-Лейк, штат Юта, сказал, что более высокие ставки вытеснили с рынка около 15 потенциальных клиентов в этом году. Некоторые из тех, кто все еще может позволить себе покупку, рассматривают ипотечные кредиты с более низкими первоначальными ставками, которые сбрасываются через пять, семь или 10 лет.

По данным Bankrate.com, средние ставки по регулируемым ипотечным кредитам на прошлой неделе варьировались от 3.69% до 5.03% в зависимости от условий кредита. Средняя ставка веб-сайта по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой за тот же период составила 5.22%.

Сегодняшние ARM отличаются от тех, которые стали чрезвычайно популярными до финансового кризиса 2008 года. Затем ARM привлекали заемщиков сниженными процентными ставками, которые резко выросли через год или два, обременяя домовладельцев платежами, которые они с трудом могли себе позволить. По данным Urban Institute, на пике своего развития в 2005 году кредиты с регулируемой ставкой составляли около 50% всех выданных ипотечных кредитов.

«Они просто практически не регулировались», — сказал

Гай Чекала,

исполнительный директор Inside Mortgage Finance.

Посткризисные правила усилили защиту заемщиков. Кредиторы больше не могут предлагать краткосрочные дразнящие ставки, и существуют ограничения на то, насколько могут повышаться ставки. Чтобы соответствовать требованиям, заявители должны иметь возможность оплачивать ипотечные платежи по ставкам, значительно превышающим начальную ставку. ARM почти исчезли; по данным Urban Institute, в январе они составляли всего 1.7% новых ипотечных кредитов.

Ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой по-прежнему сопряжены с рисками: если заемщик не может продать или рефинансировать, как планировалось, до возможного повышения процентной ставки, ежемесячные платежи могут поглотить гораздо большую часть дохода. 

Согласно данным Федерального резервного банка Атланты, ежемесячные платежи по ипотечным кредитам уже находятся на самом низком уровне с августа 2008 года. Средней американской семье требовалось 34.9% своего дохода, чтобы покрыть платежи за дом по средней цене в феврале. Это на 29.2% больше, чем годом ранее.

Два месяца назад ипотечный кредитор Алексии Мартин заявил, что она и ее бойфренд имеют право на ставку в размере 3.5%. Но дом, который они строят в Шарлотте, Северная Каролина, не будет готов до сентября, когда, как ожидается, ставки будут выше. 

Увидев, что ставки неуклонно растут в течение последних двух месяцев, пара решила заплатить комиссию за блокировку ставки в размере 4,500 долларов, чтобы обеспечить ставку 5.5% в конце апреля. 

«Мне не нравятся 5.5%, но я чувствую себя нормально, потому что знаю, что позже они будут выше», — сказала г-жа Мартин.

Напишите Орле Маккефри по адресу [электронная почта защищена]