Вот сколько 40-летняя ипотека сэкономит вам каждый месяц по сравнению с 30-летней ссудой. И конечная стоимость.

Ниже приведен пример того, как могут выглядеть платежи по кредиту для 40-летнего ипотечного кредита с фиксированной процентной ставкой по сравнению с типичными 30-летними и 15-летними кредитами.

Джейкоб Пасси объяснил, что обсуждения между государственными учреждениями 40-летних ипотечных кредитов до сих пор были сосредоточены вокруг модификации кредита для заемщиков, испытывающих трудности, для обеспечения текущих платежей. Но это может указать путь к широкому принятию и доступности 40-летних кредитов для всех покупателей жилья.

Читайте: Неужели ипотека на 40 лет? Один из представителей ФРС считает, что это хорошая идея. Но другие говорят, что это рискованное предложение.

В США невероятно ликвидный рынок ипотечных кредитов во главе с Fannie Mae.
ФНМА,
-0.73%
и Фредди Мак
FMCC, г.
-1.10%,
которые покупают подавляющее большинство новых кредитов, упаковывают их и продают инвесторам ценные бумаги, обеспеченные ипотекой. Два ипотечных гиганта, оба из которых были взяты под опеку правительства в 2008 году, устанавливают стандарты кредитного андеррайтинга для кредитов, которые они покупают. Оба уже участвовали в программах по изменению существующих ипотечных кредитов на 40-летние условия для испытывающих затруднения заемщиков, и оба будут участвовать, если 40-летние кредиты станут широко доступными для покупателей жилья.

Потенциальные преимущества 40-летнего кредита

Очевидным потенциальным преимуществом 40-летнего кредита является более низкий ежемесячный платеж. Прежде чем мы сравним сроки кредита, вот график Федерального резервного банка Сент-Луиса, показывающий движение медианных цен продажи жилья в США с 1970 года:

Самая последняя оценка медианной цены продажи жилья в США, сделанная ФРБ Сент-Луиса, была опубликована 26 января и составила 408,100 2007 долларов, и наши примеры основаны на этой цифре. График за несколько десятилетий показывает множество откатов рынка, в том числе длительный и болезненный откат с первого квартала 2009 г. по первый квартал XNUMX г., но в остальном направление графика довольно ясное, особенно если учесть продолжительность большинства ипотечных кредитов. кредиты.

Оставляя в стороне специальные программы для заемщиков с низким доходом, которые могут иметь низкие требования к первоначальному взносу, в наших примерах предполагается 20% первоначальный взнос в размере 81 620 долларов США при сумме кредита 326,480 XNUMX долларов США.

Средняя национальная цена может не относиться к области, где вы хотите купить дом, но она должна хорошо служить для иллюстрации различий в условиях кредита и показать, как соотношение платежей по кредиту к основному долгу и процентам меняется с течением времени.

Процентные ставки и амортизационные платежи по кредиту

Поскольку на текущем рынке ипотечного финансирования в США преобладают 30-летние и 15-летние ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой, мы сравним их оба с гипотетическим 40-летним кредитом. Также доступны ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой. Однако они имеют различные начальные фиксированные периоды.

Большой ход: Ставки по ипотеке превышают 4.5% — вот что нужно знать покупателям жилья

Также стоит учитывать, что, несмотря на недавний рост процентных ставок, ставки по жилищным кредитам по-прежнему находятся на исторически низком уровне.

Вот диаграмма Freddie Mac, показывающая изменение ставок по 30-летним ипотечным кредитам с апреля 1971 года, с добавлением 15-летних кредитов в 1991 году и регулируемых ставок по кредитам, добавленных в 2005 году:

Согласно опросу Фредди за неделю, закончившуюся 31 марта 2022 года, средняя процентная ставка по 30-летней ссуде составляла 4.67%, а по 15-летней ссуде — 3.83%.

Следующие примеры платежей не отражают комиссию или баллы за выдачу кредита, а также другие сборы за различные услуги в процессе выдачи кредита. Платежи по кредиту также не включают налоги на имущество и страховые взносы, которые обычно депонируются и взимаются кредитной организацией как часть общего ежемесячного платежа.

Для 40-летнего кредита мы используем ту же процентную ставку, что и для 30-летнего кредита. Одна из причин этого заключается в том, что для 40-летнего рынка покупки жилья или рефинансирования, которого на самом деле еще не существует, не существует среднего показателя.

Другая причина заключается в том, что 40-летний кредит не обязательно будет иметь более высокую ставку, чем 30-летний кредит. (На 1 апреля доходность 20-летних казначейских облигаций США
TMUBMUSD20Y,
2.618%
составила 2.59%, что выше доходности 2.44% по 30-летним казначейским облигациям.
TMUBMUSD30Y,
2.457%.
)

Амортизирующий платеж по кредиту - это платеж, который погашает основной остаток кредита в течение срока кредита. Таким образом, первоначальные платежи по кредиту сильно взвешены по процентам, а платежи в конце кредита сильно взвешены по основной сумме.

Вот сравнение ежемесячных платежей по основному долгу и процентам по нашему гипотетическому 40-летнему ипотечному кредиту и 30-летним и 15-летним кредитам в размере 326,480 20 долларов США, исходя из 408,100% первоначального взноса за покупку дома в размере XNUMX XNUMX долларов США, медианная цена по стране согласно самые последние данные, доступные от ФРБ Сент-Луиса:

Все цифры в долларах были округлены.

В таблице сравниваются общие проценты, выплаченные за срок действия каждого кредита. Очевидно, что общая сумма процентов выше по мере увеличения сроков. Но есть также сравнения процентных платежей по каждому кредиту за первые пять лет и первые 10 лет, а также сравнения суммы собственного капитала, накопленного за первые пять и 10 лет, включая первоначальный взнос.

В этом примере сумма процентов, выплаченных за срок действия 40-летней ссуды, превысит сумму ссуды. Это приближается к удвоению цены дома.

Вы также можете видеть, что с 15-летним кредитом вы создадите собственный капитал в размере почти 70% от покупной цены через 10 лет.

Преимущества и недостатки

40-летний кредит имеет самый низкий ежемесячный платеж в размере 1,504 долларов США. Но это представляет собой «экономию» всего в 183 доллара в месяц от 30-летнего кредита. При рассмотрении общей стоимости дома в этом примере добавление еще 10 лет к сроку кредита кажется слишком высокой ценой для снижения платежа менее чем на 200 долларов в месяц.

Легко сказать, что для человека, покупающего дом, 40-летняя ссуда не кажется такой уж выгодной сделкой. Но для домовладельца, изо всех сил пытающегося вносить свои ежемесячные платежи, которому предлагается модификация кредита на 40 лет, более низкий платеж может иметь решающее значение.

Сравнение 30-летних и 15-летних цифр является более экстремальным. Ежемесячный платеж по 15-летнему кредиту на 700 долларов выше. Некоторые покупатели жилья могут позволить себе более высокую оплату. Преимущества 15-летней ссуды заключаются в том, что общая сумма процентов, уплаченных за ссуду, составляет 103,218 289 долларов по сравнению с 970 30 долларов за XNUMX-летнюю ссуду. Может показаться, что пятнадцать лет пролетят быстро, и перестать платить — это волнующее чувство.

Вы можете провести собственное сравнение 15-летних и 30-летних кредитов, а также других периодов и кредитов с регулируемой процентной ставкой, используя MarketWatch. ипотечный калькулятор.

Контраргумент против 15-летнего кредита может включать упущенные возможности. Процентная ставка по 30-летнему кредиту составляет 4.67%, и можно ожидать, что в долгосрочной перспективе он получит гораздо более высокую доходность от широких инвестиций на фондовом рынке. Но это поднимает вопрос о том, будут ли инвестированы 700 долларов ежемесячных наличных денег, высвобожденных за счет 30-летнего кредита. Может возникнуть соблазн потратить эти деньги на более дорогой автомобиль, чем вы бы купили в противном случае.

Решение о том, какой дом купить, и решение о сроке кредита должны учитывать потребности семьи, включая пространство, сбережения и инвестиции на пенсию и образование, а также множество домашних расходов.

Покупатель дома должен, по крайней мере, понимать, как работают различные типы кредитов.

Копаем глубже в амортизацию

Взгляд на разбивку амортизации — это еще один способ проиллюстрировать, сколько вы платите, чтобы финансировать свой дом. Например, по кредиту на 30 лет проценты составляют 1,271 доллар из вашего первого ежемесячного платежа в 1,687 долларов (опять же, цифра округлена). Вот сравнение основной части ежемесячного платежа по кредиту для трех типов кредита в течение первого месяца и далее:

В совокупности таблицы показывают, насколько быстрее выплачивается остаток по кредиту (или накапливается собственный капитал) при более коротких сроках кредита.

Заключительные мысли и предупреждение

При покупке дома — особенно вашего первого дома — все должно быть на столе. Долгосрочное обсуждение должно охватывать все основные финансовые цели и потребности, включая пенсионные накопления, образование, будущие медицинские расходы и даже то, какие автомобили, грузовики или внедорожники вы планируете или должны приобрести. Вы также можете внимательно посмотреть на свою первоначальную оценку того, сколько места вам нужно. Сколько из них нужно для хранения? Что вы храните? Если вы храните меньше, вы можете платить меньше.

Покупка автомобиля, как правило, финансируется, и для многих пар ежемесячные платежи могут приближаться к ежемесячным платежам по ипотечному кредиту. Так что жесткий взгляд в зеркало необходим. При покупке автомобиля нужно учитывать так много разных потребностей, в том числе рабочих — вам может понадобиться дорогой грузовик. Или, возможно, вам нужно, чтобы вас видели за рулем красивой машины последней модели, чтобы произвести хорошее впечатление, например, если вы продаете недвижимость.

Но некоторые люди могут отложить покупку нового автомобиля, что может ослабить давление при принятии решения о финансировании дома, которое может растянуться на несколько десятилетий.

Предупреждение о ударе

Налоги на имущество рассчитываются по-разному, в зависимости от того, в каком штате вы живете. В некоторых штатах налоги основаны на цене продажи дома или на текущей оценке стоимости дома, сделанной оценщиком налога на имущество, с ежегодным увеличением, возможно, ограниченным небольшим процентом. Это может означать, что покупатель дома будет платить гораздо более высокие налоги на недвижимость, чем платил продавец.

В начале процесса принятия решения о покупке дома обязательно сделайте свою собственную оценку налогов на недвижимость, а не полагайтесь на оценку кредитора или титульной компании, которая может быть основана на налогах на недвижимость за предыдущий год. Вы можете обратиться к оценщику имущества округа за помощью в этой оценке.

Еще одним фактором, который следует учитывать, является страхование домовладельца, включая дополнительное покрытие, которое может потребоваться, если вы находитесь в зоне затопления или в районе, подверженном другим опасностям, таким как ураганы. Например, если вы переезжаете на юг из штата на Северо-Востоке или Среднем Западе, вы можете столкнуться с совершенно другим — и гораздо более дорогим — страховым рынком, чем раньше.