Что в прошлом было лучше: рынок недвижимости или фондовый рынок?

На протяжении большей части истории США — или, по крайней мере, с тех пор, как поступает достоверная информация, — цены на жилье росли лишь немногим больше, чем уровень инфляции в экономике. Только в период между 1990 и 2006 годами, известный как Великая модерация, доходность жилья могла соперничать с доходностью фондового рынка. Фондовый рынок постоянно вызывал больше взлетов и падений, чем рынок жилья, но он также имел более высокую общую доходность.

Любые результаты, полученные при сравнении относительной динамики акций и цен на недвижимость, зависят от рассматриваемого периода времени. Анализ доходов только за 21 век выглядит совсем иначе, чем доход, который включает большую часть или весь период 20 века.

Исторические свидетельства

Надежные данные о стоимости недвижимости в США до 1920-х годов были относительно туманными. Согласно жилищному индексу Кейса-Шиллера, средняя годовая доходность жилья увеличилась на 3.7% в период с 1928 по 2013 год. За то же время доходность акций составила 9.5% в годовом исчислении.

Повышение промышленного индекса Доу-Джонса (DJIA) с поправкой на инфляцию за тот же 84-летний период составило 1.9% в год. С течением времени эта разница привела к пятикратному увеличению производительности фондового рынка.

Однако не так много инвесторов с инвестиционным горизонтом 84 года. Возьмем другой период времени: 38 лет между 1975 и 2013 годами. Инвестиции в средний дом в размере 100 долларов (согласно индексу цен на жилье от Федерального агентства жилищного финансирования (FHFA)) в 1975 году выросли бы примерно до 500 долларов к 2013 году. Аналогичные 100-долларовые инвестиции в S&P 500 за этот период выросли бы примерно до 2,000 долларов.

Яблоки и апельсины

Хотя цены на акции и цены на жилье отражают рыночную стоимость актива, нельзя сравнивать дома и акции только по рыночной доходности.

Акции представляют собой долю собственности в публично торгуемой компании. Они не являются материальными, физическими активами и не служат никакой другой цели, кроме как средство сбережения и ликвидный инструмент безопасности. Хотя есть основания полагать, что реальная (в отличие от номинальной) стоимость всего фондового рынка со временем будет расти, мало оснований полагать, что какая-то отдельная акция должна расти вечно.

Недвижимость не похожа на акции. Некоторые люди спекулируют ценами на недвижимость, но коммерческая и жилая недвижимость выполняет осязаемые функции. Люди живут в домах и кондоминиумах. Предприятия работают за счет коммерческой недвижимости. Физическая собственность имеет ценность сама по себе.

Это вводит два противоречивых явления. С одной стороны, существующие структуры недвижимости должны со временем естественным образом терять свою ценность из-за износа и амортизации. У немодифицированного дома нет причин расти в цене с течением времени; все полы, потолки, техника и изоляция стареют и становятся менее ценными.

С другой стороны, средние дома, построенные в 2015 году, возможно, превосходили средние дома, построенные в 1915 году. Хотя существующие постройки не должны приобретать ценность, новые постройки должны быть более ценными благодаря их структурным и функциональным улучшениям.