Кредитные лимиты GSE теперь превышают 1 миллион долларов

Федеральное агентство жилищного финансирования (FHFA) только что объявил соответствующие кредитные лимиты GSE впервые превысят 1 миллион долларов.. Проще говоря, это объявление означает, что в 2023 году Fannie MaeФНМА
и Freddie Mac впервые сможет приобретать ипотечные кредиты на сумму более 1 миллиона долларов.

Этот новый более высокий предел в размере 1,089,300 XNUMX XNUMX долларов США будет применяться только к рынкам с «высокой стоимостью»., но лимиты кредита GSE растут по всем направлениям. В большинстве географических районов США в 726,000 году кредитный лимит составит 2023 XNUMX долларов США. по сравнению с 647,200 2022 долларов в XNUMX году.. (Для записи FHA имеет такие же высокие кредитные лимиты.)

Любой, кто думает: «Эти цифры кажутся ужасно высокими», находится на правильном пути.

Даже «обычный» лимит в 726,000 455,000 долларов намного превышает XNUMX XNUMX долларов. (в настоящее время повышенная) средняя цена продажи домов в США.. Таким образом, эти высокие лимиты — одна из дыр в истории, рассказанной теми, кто настаивает на том, что федеральная жилищная политика направлена ​​на помощь бедным людям в получении жилья, а не на максимальное количество ипотечных кредитов, которые может выдать финансовая индустрия.

Позволяющий федеральная поддержка ипотеки на загородные дома, вторые дома, инвестиционную недвижимость и рефинансирование с обналичкой, а также для покупателей «в первый раз», у которых есть бывшие в собственности дома и для тех, кто зарабатывает доход выше среднего, всего лишь несколько таких отверстий. Но я отвлекся.

Эти кредитные лимиты должны были систематически снижаться в течение последних двух десятилетий наряду с увеличением г-сборы это поставило бы все географические области в один ряд. Неспособность изменить эту систему означала, что по мере роста цен на жилье федеральная поддержка ипотечных кредитов увеличивалась вместе с ними, что способствовало дальнейшему росту цен.

Очень немногие правительственные чиновники даже признали наличие этой проблемы.

Тем не менее, преодоление порога в миллион долларов должно хотя бы привлечь внимание к этой политической проблеме. The Wall Street Journal, похоже, полна надежд, сообщая «Более высокие лимиты также, вероятно, возобновят дебаты о том, насколько большая ипотека слишком велика, чтобы ее поддерживало правительство». Но на самом деле за последние 15 с лишним лет не было особых дебатов.

В лучшем случае несколько конгрессменов из «дорогостоящих» районов страны – есть примерно 100 таких округов более чем в дюжине штатов - признал проблему и призвал к более высоким g-комиссиям вместо более низких лимитов. Намеки на это нет- дебаты появляются в недавнем выпуске бывшего директора FHFA Эда Демарко. комментарии для Wall Street Journal:

Может быть, кредитный лимит, фактически превышающий 1 миллион долларов, привлечет чье-то внимание и, по крайней мере, спровоцирует столь необходимую дискуссию о политике правительства на рынке ипотечного кредитования.

Демарко прав. Дискуссия is очень нужно. К сожалению, за последние несколько десятилетий в этом направлении практически не было достигнуто никакого прогресса. Независимо от того, какая политическая партия контролировала Конгресс или Белый дом, правительственные чиновники неуклонно расширяли федеральное присутствие на ипотечном рынке.

Например, после финансового кризиса 2008 года правительство доминировало на вторичном ипотечном рынке, а GSE все еще находились под опекой правительства. Однако мало кто помнит, что до кризиса ситуация не сильно отличалась. Из 1996 - 2007Годовая доля Fannie and Freddie на рынке ценных бумаг, обеспеченных ипотекой (MBS), составляла в среднем 60 процентов, что лишь примерно на 10 процентных пунктов ниже посткризисной доли.

Хотя такая доля рынка никого в Вашингтоне, кажется, не беспокоит, устав Fannie предусматривает, что их операции на вторичном рынке «должна проводиться на таких условиях, которые разумно предотвращают чрезмерное использование средств корпорации». Устав Фредди содержит почти идентичные формулировки.

Возможно, этот вопрос типа верховенства закона слишком неясен для выборных должностных лиц, чтобы о нем заботиться.

Если это так, они могут просто положиться на некоторые легко поддающиеся анализу факты жилищного финансирования, которые совпадают с более активным участием федерального правительства. Например, доля домовладельцев в США почти именно там, где он был до расширения зависимости от Fannie и Freddie; повышение цен на жилье имеет стабильно опережает доход рост, и налогоплательщики были вынуждены раскошеливаться сотни миллиардов долларов помощи.

Fannie и Freddie (вместе с FHA) помогли топливом еще долг по ипотеке, с меньшим капиталом, для более дорогие дома. Эти политики были особенно вредно для малообеспеченных семей, и все типичный американец должен предъявить существующую систему жилищного финансирования чрезмерная задолженность, высокая стоимость жилья, нестабильные цены на жилье, чрезмерное регулирование и череда федеральных дотаций.

Федеральная политика также вытеснила предприятия частного сектора, которые могли бы помочь построить более устойчивую систему, возможно, с более разнообразными вариантами кредитования и страхования.

Как я указываю в главе о домовладении Расширение прав и возможностей нового американского рабочего, будущая книга под редакцией моего коллеги Скотт Линсикомфедеральная политика поставила под угрозу способность рабочих накапливать богатство и активы, особенно в условиях неспокойного рынка труда. Долгосрочный долг с низким собственным капиталом — это азартная игра, независимо от базового актива.

Идеальным решением было бы полное удаление федерального правительства из сектора жилищного финансирования. Хотя такое изменение оказалось политически трудным, Конгресс мог бы провести любое количество постепенных реформ, которые просто двигали бы систему жилищного финансирования в лучшем направлении.

Прекращение федеральной поддержки домов за 1 миллион долларов кажется разумным началом.