От физика до специалиста по ударным воздействиям в инвестиционной фирме стоимостью 44 миллиарда долларов

Патенты, термоядерные камеры, детекторы частиц, а теперь и альтернативные реальные активы. Родом из аналитического мира физики и инженерии, Джилл Брозиг запустила программу ESG на Харрисон-стрит со свежим взглядом на измерения и подотчетность. На карту поставлены активы на сумму 44 миллиарда долларов. Брендан Доэрти встречается с Джилл, чтобы изучить неожиданные пересечения в рамках ESG и ключевые уроки при запуске новой группы ESG внутри компании.

Брендан Доэрти: Добро пожаловать, Джилл, в Icons of Impact. Давайте начнем. Насколько я понимаю, вы создали эту должность по индивидуальному заказу и являетесь первым человеком, занимающим эту должность начальника службы безопасности на Харрисон-стрит. Расскажите о том, как так получилось?

Джилл Брозиг: Я не традиционный агент по недвижимости, я физик по профессии. И я должен похвалить Харрисон Стрит за поиск разнообразия мыслей при привлечении кого-то с таким опытом не только на эту роль, но и в компанию. Я обладатель черного пояса по программе «Шесть сигм» и обладаю опытом работы в Motorola. Harrison Street выросла с 5 человек, когда фирма открылась в 2005 году, до более чем 200 сегодня. Часть ESG также начала расти, поэтому в 2013 году мы запустили официальную программу. В то время не было четко определенных показателей или политик ESG для секторов, на которых мы фокусируемся, поэтому мы их создали. Около четырех лет назад я действительно почувствовал, что мы можем сделать еще больше в рамках ESG. Мы подумали, что, поскольку наша 15-летняя годовщина приходится на 2020 год, мы могли бы подумать о влиянии, которое мы оказали, и сосредоточить эту роль на этом — количестве созданных рабочих мест, количестве студентов, которых мы разместили, количестве пожилых людей, которых мы приняли. уход за.

Доэрти: На какие классы активов вы ориентируетесь?

Брозиг: На Harrison Street мы ориентируемся исключительно на альтернативные реальные активы. Поэтому мы инвестируем не в ваши традиционные офисные помещения или квартиры, а в жилые сообщества для пожилых людей, студенческие общежития, медицинские кабинеты, центры обработки данных, науки о жизни, собственные хранилища — инвестиции, которые обусловлены демографией, а не ростом ВВП или рабочих мест, как это обычно бывает. более устойчивы к рецессии В хорошие или плохие времена дети по-прежнему будут ходить в школу, люди по-прежнему будут стареть, у людей по-прежнему будет слишком много вещей для хранения. Несколько лет назад мы также начали реализовывать стратегию социальной инфраструктуры, чтобы инвестировать в гидроэнергетику, ветер и солнечную энергию. Сегодня под нашим управлением находятся активы на сумму более 44 миллиардов долларов. Для нас концепция ответственного за воздействие имела смысл как наш следующий шаг в нашем путешествии по ESG.

Доэрти: Расскажите о своей ранней карьере, что отличает вас от типичного сотрудника ESG?

Брозиг: Одна из моих первых работ была в Анн-Арборе, штат Мичиган, в KMS (Кип (Кив) Милтон Сигел) Fusion Inc., где я работал над термоядерным синтезом как источником альтернативной энергии. Слияние — это то, как солнце производит энергию. Мы думали очень масштабно — как мы можем действительно думать по-другому о том, как мы производим энергию? О чем мы думаем с точки зрения технологий улавливания углерода? Я не исходил из традиционного мышления, ориентированного на недвижимость. Я вошел в комнату и, по сути, спросил: «Ну, зачем мы это делаем?»

Доэрти: Можете ли вы привести пример того, что вы только что описали, — более творческий подход к объекту недвижимости?

Брозиг: Я упоминал ранее, что мы инвестируем в жилье для пожилых людей и в жилье для студентов. Пожилые люди и студенты — две наиболее уязвимые группы населения, страдающие от одиночества. Мы никогда раньше не видели перекрестного опыления между двумя группами. Итак, мы посмотрели на карту, чтобы увидеть, где у нас есть студенческая недвижимость, которая находится в непосредственной близости от наших сообществ для пожилых людей. Мы обнаружили, что в Остине, штат Техас, у нас было несколько сообществ для пожилых людей и около трех студенческих домов, которые находились менее чем в двух милях друг от друга. Мы запустили программу под названием «Забота о студентах», в рамках которой учащиеся становились волонтерами или подписывались на работу в местном сообществе пожилых людей. Это была очень успешная программа, которая предоставила новый способ установления связей внутри сообщества. С точки зрения старшего сообщества, с точки зрения операторов, они такие: «О, это здорово, мне не нужно платить сверхурочные, мне не нужно нанимать больше людей, я могу зависеть от приходящих студентов». в." И с точки зрения студентов, это дало им другую возможность и точку зрения, чем просто работа в Starbucks.

Доэрти: Мне нравится, когда большие активы в сфере недвижимости также могут изменить жизнь на сугубо индивидуальном уровне.

Брозиг: Точно! У нас был один студент, прошедший программу, который специализировался на гостеприимстве. Возможность работать с персоналом столовой дала ему дополнительный опыт. У нас была еще одна женщина, которая училась на врача, и она не была уверена, хочет ли она идти педиатрическим или гериатрическим путем. StudentCare дал ей возможность исследовать эти пути. На самом деле, как я понимаю, исследования показали, что пожилые люди и студенты — это две группы людей. это самые одинокие, что имеет огромные неблагоприятные последствия. Поэтому, когда вы создаете эти отношения между поколениями, это действительно мощно. И это совсем другое, что нужно измерять. Конечно, мы могли бы сказать, что у нас есть студенты, работающие X часов, и я могу с уверенностью сказать, что это экономит очень много денег. Но я думаю, что это больше о том, сколько точек соприкосновения и сколько отношений было создано. Это действительно мощно как для студента, так и для старшеклассника. Это пример совершенно другого мышления, с «социальной» точки зрения в ESG.

Доэрти: Замечательно. Речь идет о просмотре вашего портфолио и поиске творческих способов согласования отдельных активов. Что было одной из самых больших проблем при построении этой практики? Я знаю, что часто возникают проблемы с интеграцией воздействия в более традиционные сектора. Как вы адаптировались?

Брозиг: Я бы сказал, что, вероятно, первый уровень сложности был связан с образованием. Некоторые люди, которые, возможно, не так близки к этому, думают, что это компромисс. Если вы делаете что-то в мире ESG, это снижает финансовую отдачу. Есть точка зрения, что это приятно, что на самом деле это не окажет большого влияния. Что мы на самом деле видели, так это то, что если вы можете сделать здание более эффективным, ваши расходы на оплату коммунальных услуг снижаются. Это относится к «Э» или экологической стороне ESG. Я думаю, что «S», социальное, людям труднее усвоить. Может показаться более качественным. Имея очень аналитический опыт — будучи инженером, физиком — я действительно чувствую, что можно измерить что угодно. Мы действительно говорили о том, как вы измеряете социальную часть. Как вы измеряете, что то, что вы сделали, действительно изменило ситуацию? У нас есть довольно много вещей, которые находятся в разработке, чтобы действительно определить и ответить на вопрос «Как вы измеряете?» вопрос.

Доэрти: Почему приоритетом для Harrison Street является получение этих сертификатов здорового здания для всего портфолио?

Брозиг: Мы делаем это по трем причинам. Во-первых, мы хотим дифференцировать все в нашем надзоре, сказать, что у них есть этот штамп. Та, которую мы выбрали для начала, представляет собой сертификат под названием Fitwel. Он был разработан CDC. Когда мы получаем штамп CDC, в котором говорится, что это здоровое здание, это мощно привлекает жителей, арендаторов и персонал. Итак, я хочу сделать это для дифференциации рынка. Я также хочу иметь возможность сказать, что все в портфолио Harrison Street соответствует определенным стандартам здоровья и хорошего самочувствия. Третья причина заключается в том, что я хочу продемонстрировать, как эти сертифицированные здания влияют на стоимость недвижимости.

Доэрти: Насколько я понимаю, Массачусетский технологический институт провел исследования по сертификации этих экологически безопасных зданий. Можете ли вы рассказать мне больше об этом и какое влияние это может иметь?

Брозиг: Массачусетский технологический институт смог определить, что если у вас есть сертификат исправности здания, вы можете взимать на 4-7% больше арендной платы за квадратный фут — вы получите больше, когда придет время продавать. Мы работаем с Массачусетским технологическим институтом над проведением таких исследований для наших собственных классов активов, и мы действительно сможем доказать это. Для меня задача состоит в том, чтобы убедиться, что люди понимают, что в этом есть ценность. Что мы слышим от потенциальных покупателей нашей недвижимости в Европе, так это то, что если у вас не будет истории ESG в ближайшие три года, мы не заинтересованы. Для меня это раскрытие всей истории, обучение людей, их воодушевление – многое из того, что мы делаем, связано с управлением влиянием.

Доэрти: Вы находите конкретные запросы от своих инвесторов или они выразили свое мнение о том, что они хотят увидеть в будущем? Я всегда пытаюсь оценить настроения инвесторов. Мне любопытно, видели ли вы, например, их эволюцию за последние два года?

Брозиг: Мы проводим исследование существенности каждые три года, чтобы узнать, что думают наши инвесторы. Кроме того, мы создали совет инвесторов ESG, в который вошли инвесторы, которые проявили наибольший интерес и страсть к ESG и действительно находятся в авангарде ESG-инвестиций в своих организациях. В него входят как европейские инвесторы, так и инвесторы из США. В нашем последнем опросе действительно важны разговоры о риске и устойчивости. Когда они видят лесные пожары в Австралии, или наводнение в Германии, или сильные морозы в Техасе в феврале прошлого года – это, безусловно, то, что приходит им в голову. После этого здоровье и благополучие там. Даже не столько инвесторы, сколько их избиратели сейчас спрашивают и говорят: «Мы хотим убедиться, что наши деньги пойдут в компанию, которая думает об ESG».

Доэрти: Это, безусловно, главное для многих из нас. Расскажите мне о Плане действий по борьбе с изменением климата, который вы все разработали в ответ.

Брозиг: В этом пространстве вы, вероятно, видели много людей, выходящих и говорящих: «К 2050 году мы станем нулевыми». Но к 2050 году я могу сказать вам что угодно, поэтому мы разработали этот План действий по борьбе с изменением климата с тремя столпами, а не просто с благотворной целью. Мы считаем, что это касается многих безудержное гринвошинг. В первой части этого плана говорится о том, что мы делаем в пределах наших возможностей, чтобы гарантировать, что наши активы не способствуют изменению климата, пространству выбросов углерода. Наша цель до 2025 года — сократить выбросы углерода на 70 % по всему портфелю. Вторая часть, которая также затрагивает одну из основных проблем инвесторов, связана с климатическими рисками и устойчивостью. Мы знаем, что в окружающей среде все меняется, и мы хотим измерить, насколько мы обеспечиваем действительно устойчивость наших активов к изменению климата. Мы обязательно проводим очень тщательный анализ. И затем третья часть посвящена здоровью и хорошему самочувствию. Я говорил о получении сертификата Fitwel. Мы также сотрудничаем с Well Living Lab, проводя с ними полевые исследования, чтобы увидеть, как окружающая среда в помещении влияет на здоровье пожилых людей и, в конечном итоге, даже на общий процесс старения. Мы знаем, что большинство людей проводят около 90% своего времени в помещении. Поэтому мы хотим посмотреть, как мы обеспечиваем здоровую окружающую среду для них.

Доэрти: Переключив передачу, я понимаю, что у вас есть несколько патентов. Кем вы больше всего гордитесь? Как бы вы описали свой подход к предпринимательству и творчеству?

Брозиг: Получить патент означает, что вы придумали уникальную идею; иметь что-то запатентованное означает, что никто другой не создал это так, как вы. Первый патент я получил относительно рано. Я думаю, именно это помогло мне заложить основу для инноваций и мышления по-новому. Думаю, по своей природе меня больше тянет думать по-другому. На самом деле у меня есть степень предпринимателя от Kellogg. Я просто люблю смотреть на проблемы по-другому. Вероятно, я достиг своего пика, когда мне было около трех с половиной лет, потому что в то время я собирал пазлы из 150 элементов. С тех пор, как мне исполнилось три с половиной года, все пошло под откос, ха! Я определенно больше склоняюсь к тому, что жизнь длинна, а не коротка. Я думаю, что у нас так много прекрасных возможностей, и у меня действительно такое мышление.

Брендан: Жизнь длинная, я люблю это. Спасибо, Джилл, за ваше время сегодня!