(Блумберг) — Некоторые из самых дорогих рынков жилья в Азиатско-Тихоокеанском регионе начинают остывать после головокружительного роста в прошлом году.
Самые читаемые от Bloomberg
Цены на жилье начали падать в Сиднее и Гонконге, в то время как цены в Сингапуре в прошлом квартале почти не выросли, поскольку покупатели, опасающиеся повышения процентных ставок и экономических препятствий, предпочитают сидеть в стороне.
Поворот не мог быть более резким после того, как низкая стоимость заимствований и страх упустить выгоду во время пандемии спровоцировали глобальное безумие на рынке недвижимости, которое охватило от Торонто до Окленда. Цены в Сиднее выросли почти на 27% в прошлом году, в то время как цены в Сингапуре подскочили больше всего за более чем десятилетие, а Гонконг оставался наименее доступным местом в мире для покупки дома.
Хотя условия в регионе различаются, у замедления есть некоторые общие знаменатели. Опасения по поводу доступности побудили Сингапур ввести ограничения на недвижимость, в то время как инфляционные риски заставляют центральные банки рассматривать вопрос о повышении ставок, что затруднит покупателям жилья выплату ипотечных кредитов.
Между тем, Covid-19 усугубляет препятствия на рынках недвижимости Китая. Гонконг борется с исходом жителей после неудачных попыток сдержать последнюю волну, в то время как карантин в Шанхае разбивает надежды на быстрое восстановление после спада, вызванного репрессиями против чрезмерной задолженности застройщиков.
«После мирового финансового кризиса правительства в регионе стали более бдительными в отношении роста цен на активы, а пандемия также привлекла внимание к увеличению разрыва в уровне благосостояния», — сказала Виктория Гарретт, глава отдела жилищного строительства в Азиатско-Тихоокеанском регионе Knight Frank. «Хотя переход с рынка продавца откроет больше возможностей, покупатели, вероятно, станут более избирательными и чувствительными к цене».
По прогнозам Гарретта, в 2022 году цены на жилье в регионе будут расти более умеренными и устойчивыми темпами от 3% до 5%. Это ниже прошлогоднего прироста на 9.1%.
Безусловно, спрос на некоторых рынках может сохраниться, отчасти потому, что нехватка жилья вряд ли уменьшится в ближайшие 12 месяцев, сказал Гарретт. Она добавила, что, поскольку цикл повышения ставок все еще находится на начальной стадии, у покупателей остается возможность воспользоваться все еще благоприятными ставками финансирования.
Покупатели в других местах не были удержаны. В Великобритании цены на жилье в марте росли самыми быстрыми годовыми темпами с 2004 года, в то время как цены в 20 городах США также растут.
Ниже приводится краткое изложение последних тенденций в сфере жилья в ключевых городах.
Сидней
Цены на жилье в самом густонаселенном городе Австралии демонстрируют признаки усталости вблизи рекордных максимумов, поскольку растут ожидания того, что центральный банк скоро начнет повышать процентные ставки.
Доступность уже оказывает давление на верхнюю часть рынка, при этом рост доходов значительно отстает от роста цен: в период с марта 2020 года по декабрь 2021 года заработная плата выросла на 3.3% по сравнению с ростом стоимости жилья на 22.6%. Средняя стоимость дома в Сиднее более чем в 17 раз превышает среднюю зарплату в стране.
Кроме того, валовой долг домохозяйств Австралии как доля располагаемого дохода составляет около 200%. Все это заставило покупателей на крупнейшем в стране рынке жилья быть осторожными. Цены на жилье в портовом городе в прошлом месяце снизились на 0.2% в дополнение к потерям в феврале, прервав серию побед, начавшуюся в октябре 2020 года.
«Во многом это связано с разговорами о процентных ставках, а Сидней, поскольку это такой дорогой рынок, очень чувствителен к разговорам о повышении ставок», — сказала Нерида Конисби, главный экономист компании по недвижимости Ray White. Ослабевающая конкуренция на аукционах «отражает действительно изменившееся отношение людей к готовности платить значительно выше резервной цены».
Гонконге
Цены на жилье в Гонконге с августа снижаются, и быстрого восстановления не предвидится. Проблемы варьируются от экономического спада и роста процентных ставок до продолжающегося отъезда местных жителей и экспатриантов, разочарованных политической напряженностью и строгими мерами социального дистанцирования.
Городской рынок жилья казался неудержимым в прошлом году, когда в августе цены побили рекорд. С тех пор стоимость снизилась на 7.3%, по данным Centaline Property Agency Ltd. UBS Group AG ожидает, что в этом году цены упадут из-за оттока населения и повышения ставок. Goldman Sachs Group Inc. настроена еще более пессимистично, прогнозируя падение на 20% к 2025 году.
«Цены на жилье останутся под давлением, по крайней мере, в ближайшее время», — сказала Розанна Танг, руководитель отдела исследований Гонконга и района Большого залива в Colliers International. «Помимо Covid-19, другие факторы неопределенности на рынке, включая геополитическую напряженность и процентные риски, также задерживают принятие решений покупателями жилья».
Сингапур
После знаменательного года, когда цены выросли больше всего за более чем десятилетие, рынок жилья Сингапура остывает из-за ограничений на недвижимость и повышения налогов. Рост цен на новые частные дома в прошлом квартале замедлился до 0.4%, а продажи в марте упали до самого низкого уровня за 21 месяц.
Власти ввели меры по охлаждению в декабре, чтобы решить проблему отсутствия доступности наряду с риском того, что домохозяйствам может быть трудно выплачивать свои ипотечные кредиты по более высоким ставкам. В феврале правительство объявило о повышении налогов на недвижимость для состоятельных жителей, что может побудить некоторых покупателей в этом сегменте остаться в стороне.
Тем не менее, аналитики говорят, что бордюры могут быть лишь краткосрочным решением, учитывая, что существует реальный спрос среди местных жителей, таких как те, кто переезжает в частные квартиры из своих общественных квартир, а также миллениалы, стремящиеся жить самостоятельно.
Рост потребительских цен также может подтолкнуть потенциальных покупателей к более раннему выходу на рынок и сохранению покупательной способности, сказал Алан Чеонг, исполнительный директор по исследованиям Savills Plc. «Инфляция — это опиоид, который стимулирует спрос», — сказал он.
Шанхай
Цены на жилье в Шанхае, одном из самых устойчивых рынков жилья в Китае, возобновили рост в декабре после трехмесячного снижения, после того как официальные лица предприняли шаги по сдерживанию спада, вызванного кризисом ликвидности у застройщиков. Теперь восстановлению угрожает масштабная изоляция финансового центра.
«Теперь мы наблюдаем, как Covid укрепляет свои позиции в Шанхае, что в результате может ограничить рынок во втором квартале», — сказал Родди Аллан, главный научный сотрудник по Азиатско-Тихоокеанскому региону в Jones Lang LaSalle.
Тем не менее, долгосрочные перспективы города выглядят лучше благодаря низким запасам и снижению процентных ставок. Экономический спад подтолкнул Китай к режиму смягчения, что резко расходится с политикой других крупных экономик. Центральный банк в январе снизил ключевую ставку впервые почти за два года, в то время как крупные банки снизили ставки по ипотечным кредитам и сократили время одобрения кредита.
Продажи жилья в Шанхае, вероятно, стабилизируются в этом году и, возможно, восстановятся к концу года, сказал Ян Хунсюй, директор исследовательского института E-House China Enterprise Holdings Ltd.
Самое читаемое из Bloomberg Businessweek
© 2022 Bloomberg LP
Источник: https://finance.yahoo.com/news/hong-kong-sydney-home-prices-200000625.html.