Федеральная жилищная политика упрощает получение ссуды, но не является домовладельцем

На прошлой неделе я свидетельствовал на слушаниях в Комитете по финансовым услугам Палаты представителей. Бум и спад: неравенство, домовладение и долгосрочные последствия рынка горячего жилья. Это был не первый раз, когда я давал показания...или написано— на эти темы, так что я ничуть не удивился тому, как много свидетелей (и членов Конгресса) хотят выбросить еще больше чужих денег на так называемую нехватку жилья.

Но, учитывая комментарии члена палаты представителей Эда Перлмуттера (D-CO), я хочу, чтобы запись была прямолинейной.

Согласно Перлмуттеру (ок. отметка 2:55), я не хочу ничего делать с предложением жилья, и я хочу «сократить спрос, убедившись, что у людей нет наличных денег». Но это неточное описание того, что я предложил.

У меня нет проблем с постройкой большего количества жилья, будь то дома на одну семью или квартиры. Проблема в том, что предложение жилья всегда несколько ограничено. Во многих местах, где люди хотят жить, просто не хватает земли, чтобы заметно увеличить предложение.

Частично этот дефицит связан с государственными и местными ограничениями зонирования, например, с теми, которые не позволяют высотным квартирам попасть в большинство пригородных районов. В этих районах преобладают дома на одну семью, и они останутся такими. В самых востребованных городских и пригородных районах свободных земель просто не осталось, поэтому даже снятие всех ограничений по зонированию не приведет к кардинальным изменениям в ближайшее время.

В любом случае, чтобы построить новое жилье, нужно время, и люди не могут просто взять его в Walmart. (Да, в Home Depot можно купить сарай или небольшой сарай.)

Другая проблема заключается в том, что люди, как правило, должны платить за крупные расходы в течение длительного периода времени, а способность постоянно производить эти платежи зависит от целого ряда экономических и социальных факторов. Многие из этих факторов не имеют прямого отношения к политике жилищного финансирования.

Итак, хотя я полностью за строительство большего количества домов и квартир, правда в том, что федеральное правительство мало что может сделать, кроме как воздерживаться от усугубления ограничений предложения и сокращения экономических возможностей. Тем не менее, исторически это точно почему федеральная политика сделано.

Федеральная политика постоянно повышала спрос, облегчая получение кредитов во всех географических районах страны, с тенденцией к все более низкому собственному капиталу и более длительным срокам погашения. Все, что когда-либо делал этот подход, — это выталкивать на рынок больше людей, чтобы предложить то же самое ограниченное предложение. И это часто делалось с полным игнорированием способности людей справляться с высоким риском долгосрочных ипотечных кредитов с низкой долей капитала, в результате чего у людей было больше долгов и менее доступное жилье.

Удивительно, но федеральные политики по-прежнему зациклены на еще большем повышении спроса, выталкивая все больше людей, особенно с низкими доходами, на рынок с огромными ипотечными кредитами.

Подача часто включает в себя какую-то версию сокращения разрыва в уровне благосостояния, потому что жилье составляет большую часть богатства американцев. Но если бы какой-нибудь член Конгресса предложил увеличить благосостояние бедняков за счет субсидирования маржинальных счетов для игры на акциях, это предложение было бы осмеяно на Капитолийском холме. Тем не менее, справедливость рынки и цены на жилье выставили аналогичная волатильность— т. е. аналогичный финансовый риск — на протяжении десятилетий.

Итак, чтобы уточнить, я не за то, чтобы забирать деньги у людей.

Я, однако, за то, чтобы позволить им оставить себе больше наличных и самим решать, когда наступит подходящее время для взятия долга. Иными словами, я говорю, что федеральному правительству уже давно пора перестать облегчать получение долгосрочных ипотечных кредитов с низкой долей капитала. Такой подход явно не дает результатов — делает жилье более доступным — чего хотят многие члены Комитета по финансовым услугам Палаты представителей.

На самом деле, нет смысла заявлять, что доступность является главной целью, делая все, что известно, для достижения противоположного. Даже президент Национальной ассоциации брокеров по недвижимости признает (См. отметка 2:55:56), что «спрос сейчас намного выше предложения», поэтому даже сохранение того же уровня федеральной политики, которая стимулирует спрос, окажет повышательное давление на цены.

В долгосрочной перспективе решение проблемы высоких цен на жилье не может заключаться просто в увеличении предложения, потому что федеральная политика по-прежнему будет стимулировать спрос, а это гораздо легче сделать, чем увеличить предложение.

Вместо того, чтобы позволять людям принимать решения о предоставлении убежища в соответствии с их экономическими обстоятельствами, федеральная политика, по сути, говорит людям забыть об этих обстоятельствах и брать более крупные кредиты с меньшими деньгами для первоначального взноса. Этот подход часто терпит неудачу для заемщика — просто спросите миллионы, которые пережили лишение права выкупа после подъема Fannie и Freddie, а также всех, кто пытается сэкономить, чтобы получить больше безопасности, прежде чем брать гигантский кредит.

Что настолько поразительно, так это ужасный послужной список точно таких же политических предписаний, к которым сейчас призывают все мои слушающие коллеги и большинство демократов в Палате представителей по финансовым услугам.

Федеральное жилищное управление эпохи Нового курса создал красную черту и отдельные районы, продлили сроки ипотеки и опустили авансовые платежи значительно ниже 20 процентов. Затем в конце 1960-х годов были созданы GSE (как бюджетная уловка, чего бы это ни стоило), но уровень домовладения практически не изменился. Стратегия Билла Клинтона 1994 года по использованию GSE для повышения ставки за счет еще большего упрощения получения долгосрочных ипотечных кредитов с низким уровнем капитала была настоящей катастрофой, и доля чернокожих в собственности снизилась еще больше после десятилетий этой политики. Многие демократы даже хотят расширить самую ужасную жилищную политику 1900-х годов, государственное жилье и субсидии на аренду.

Помимо этих очевидных неудач, федеральная политика вытеснила предприятия частного сектора, которые могли бы помочь построить более устойчивую систему. Частные компании могли бы, например, предоставлять более разнообразные варианты кредитования и страхования, если бы они не были вынуждены конкурировать с федеральным правительством. Но федеральное правительство доминирует на рынке.

Так что нет, я не хочу, чтобы у людей не было денег, чтобы купить дома. Но я действительно хочу, чтобы федеральное правительство прекратило отнимать у людей наличные деньги, чтобы финансировать больше федеральных программ и больше кредитов, которые в конечном итоге забирают еще больше их денег.