Падающие цены не допускают нарушения контрактов

Совершенно очевидно, что Илон Маск хочет, чтобы у него была возможность переснять сделку по приобретению Twitter. Ранее в этом году компания приняла его предложение о покупке компании по цене 54.20 доллара за акцию (эта цифра была выбрана отчасти из-за шутки о марихуане).

Хотя в то время эта цена представляла собой скромную надбавку к цене акций, в последующие месяцы фондовый рынок рухнул. как и цена акций Twitter. К лету стало ясно, что Маск заплатит за компанию гораздо больше, чем она того стоит.

Осознав свою ошибку, Маск предпринял энергичную попытку выпутаться из сделки; сначала он заявил о своем намерении выйти, потому что компания не была полностью прозрачна в отношении присутствия ботов, работающих на веб-сайте, а затем он, похоже, предпринял шаги, чтобы отменить свою финансовую договоренность по сделке, которая, как он ошибочно думал, может вытащить его.

Однако Канцелярия Делавэра, где зарегистрирована компания Twitter и была совершена сделка, совершенно ясно дал понять, что контракт, который он подписал, когда соглашался приобрести Twitter, четко очерчивал предпосылки для отмены сделки, а резкое падение курса акций было ни один из них.

Несмотря на все усилия его адвокатов выполнить одно из этих условий, им это не удалось, и сделка состоялась. Сегодня Илон Маск, к своему сожалению, является владельцем компании, за которую он заплатил значительно больше, чем ее рыночная цена.

Илон Маск — не единственный инвестор, который совершил сделку по покупке актива и увидел, как его стоимость резко упала до закрытия сделки.

Примерно в то же время, когда Маск собирался приобрести Twitter, организация под названием Java Capital LLC — филиал нью-йоркской инвестиционной компании Emerald Empire Inc — заключила соглашение о покупке многоквартирного жилого дома в Сент-Луисе.

Между подписанием контракта и закрытием сделки процентные ставки значительно подскочили, что ухудшило ожидаемую доходность EEI от инвестиций. В результате он искал выход из сделки. Как и Маск, они ухватились за любой возможный предлог для расторжения контракта: в этом случае они утверждали, что заявленная оценка количества квартир в приобретаемом ими жилом комплексе неверна, поскольку включает в себя арендный офис, склад и тренажерный зал. В результате у них осталось всего 425 единиц для сдачи в аренду вместо 429, и они утверждают, что этого несоответствия достаточно, чтобы позволить им расторгнуть контракт. и получить свои задатки.

Продавец, организация под названием Southfield Partnership, возразил, что две типовые единицы, складское помещение и фитнес-центр можно легко арендовать, как только сделка будет завершена, а здание будет почти полностью занято. В нем утверждалось, что Java Capital хотела расторгнуть контракт просто потому, что он больше не имел для нее финансового смысла.

По условиям контракта, это дает Java Capital право оставить себе задаток; поскольку сегодняшняя цена, несомненно, упала, это компенсировало бы Southfield Partnership тот факт, что сделка, подписанная с Java Capital в апреле, не позволила ей искать других потенциальных покупателей в течение следующих нескольких месяцев, до того, как рынок недвижимости Миссури смягчился.

Примерно в то же время, когда Java Capital подписала этот контракт о приобретении, другой филиал Emerald Empire также подписал контракт на приобретение другой собственности в районе Сент-Луиса, которая была разработана организацией под названием VA7 Trilogy. Как и в случае с незавершенной покупкой Java Capital, прибыльность сделки упала с повышением процентных ставок, и теперь компания утверждает, что продавец каким-то образом исказил сделку, что он хочет использовать для расторжения контракта.

EEI также участвует в другом судебном процессе, вытекающем из аналогичной ситуации; в мае он закрыл многоквартирный жилой дом в Сент-Луисе и подает в суд с требованием аннулировать и эту сделку, вернув задаток.

Инвестиции в недвижимость могут быть рискованными: кредитное плечо, которое большинство девелоперов и строителей используют для финансирования своих инвестиций (и мы, покупатели жилья, тоже), означает, что скромный спад на рынке может быстро уничтожить капитал инвестора. Понятно, что инвестор, который видит, как это происходит между соглашением и закрытием хотел бы избежать этого.

Однако рынок недвижимости стал бы гораздо менее эффективным, если бы покупатель мог легко расторгать соглашения. бывший сообщению просто потому, что рынок изменился. Продавцы будут требовать более высоких цен, чтобы компенсировать им этот риск, ставить дополнительные условия сделки, чтобы попытаться сделать их неприкосновенными — увеличивая транзакционные издержки — или, возможно, вообще откладывать продажу и удерживать недвижимость дольше, что приведет к дальнейшему росту цен на недвижимость.

Канцелярия Делавэра обязала Илона Маска соблюдать условия его контракта, потому что в соглашении четко прописаны условия для его отмены, которые не были выполнены, а иное действие внесло бы значительную степень неопределенности в будущие сделки на рынке.

То же самое относится и к этим сделкам с недвижимостью. Предприятия должны соблюдать свои контракты, а суды должны поддерживать их условия, даже если они больше не могут быть финансово выгодными для одного из субъектов. Это понятие служит основой нашей экономической системы.