Снижается ли арендная плата во время рецессии? Что могут ожидать арендаторы и инвесторы в недвижимость

Основные выводы

• Тот факт, что наступила рецессия, не обязательно означает, что цены на аренду упадут. На самом деле, во время рецессии 2008 года все было с точностью до наоборот.
• На текущем рынке аренды мы наблюдаем снижение темпов роста цен на аренду, но это приводит к снижению цен на аренду только в том случае, если вы находитесь на некоторых рынках.
• Если вы инвестор в недвижимость, вы, вероятно, знаете, что не стоит ожидать постоянного роста цен на аренду. Такое замедление следовало предвидеть.

Пандемия нанесла ущерб рынку аренды жилья в Америке. От закрытия предприятий, которые не позволяли арендаторам получать доход, до мораториев на выселение и массовой миграции, которая сопровождала возможности удаленной работы, — ничто не похоже на то, что произошло в феврале 2020 года.

Есть признаки того, что в последние месяцы мы наблюдаем снижение темпов роста цен для арендаторов, но это не обязательно означает снижение арендной платы.

Хотя признаков того, что мы переживаем рецессию, не так много, в зависимости от вашего уровня доходов может показаться, что мы переживаем рецессию. Однако то, находимся ли мы в рецессии или нет, может не иметь значения, поскольку рецессия не обязательно означает снижение цен на аренду.

Арендная плата — источник устойчивой инфляции

Рост арендной платы был одной из причин, побудивших ФРС начнет повышать процентные ставки. Когда мы начинаем наблюдать значительное повышение арендной платы, это называется «липкой инфляцией». Липкая инфляция возникает, когда цены подскакивают на расходы, цены на которые меняются циклами продолжительностью 4.3 месяца и более.

Это означает, что для снижения арендной платы после ее повышения требуется больше времени. Чаще всего цены на какое-то время стабилизируются, а не падают, выраженные в реальных долларах.

Стоимость аренды выросла на 23.5% в период с октября 2019 года по октябрь 2022 года, что сводит на нет любые выгоды, которые работники могли получить с точки зрения роста заработной платы во время пандемии. Вероятность того, что арендная плата снизится настолько, чтобы компенсировать это историческое повышение, невелика.

Снижается ли арендная плата во время рецессии?

Цены на аренду редко снижаются настолько, чтобы это было значимо для арендатора. Когда мы смотрим на цены аренды в период с 1940 по 2000 год, мы видим небольшое снижение между 1940 и 1950 годами средней валовой арендной платы по стране. Затем в последующие десятилетия наблюдался рост.

ТрикО пакете расходов на инфраструктуру | Q.ai — компания Forbes

Эти данные специфичны для отдельных рынков. В зависимости от вашего местоположения все может измениться. Например, в таких штатах, как Калифорния, Гавайи и Мэриленд, цены на аренду в период с 1990 по 2000 год снизились в реальном долларе.

В период с 1940 по 2000 год было довольно много рецессий, но мы также можем взглянуть на 2008 год, чтобы оценить цены на аренду во время рецессии. Между 2007 и 2011 годами, худшими годами Рецессия 2008 года, цены на аренду выросли.

После Великой рецессии ситуация не улучшилась. По данным Счетной палаты правительства (GAO), в период с 2007 по 2017 год еще три миллиона домохозяйств начали платить более 30% своего дохода за аренду. Половина из них тратила более 50% своего дохода на аренду.

В конечном счете, не существует жесткого правила, согласно которому арендная плата должна снижаться во время рецессии.

Снизилась ли арендная плата за последние месяцы?

Повышение арендной платы во время пандемии было историческим. Поскольку люди переезжали, спрос в некоторых городах и пузырьковые города взорвался. Инфляция и вышедший из-под контроля рынок жилья привели к росту цен по всей стране, но миграция, связанная с возможностью удаленной работы, сделала рост цен более драматичным в некоторых местах.

Начиная с конца лета 2022 года темпы роста цен снижались по сравнению с предыдущим месяцем. Некоторые из этих снижений могут быть связаны с сезонными сдвигами спроса и цен, но темпы роста замедлились впервые с начала ралли.

Ситуация не выглядит такой уж радужной, когда мы переходим к ценообразованию в годовом исчислении. По состоянию на ноябрь 2022 года цены по всей стране выросли на 7.4% по сравнению с ноябрем 2021 года. В начале 2022 года этот рост в годовом исчислении выражался двузначными числами, так что хорошо, что он уже не такой интенсивный.

Тем не менее, это не обязательно приводит к снижению цен для арендаторов.

В некоторых регионах темпы снижения были достаточно значительными, чтобы привести к небольшому снижению цен на аренду. В первую очередь это происходит в быстро развивающихся городах, где местная экономика не смогла выдержать рост в период высокого спроса, связанного с пандемическими миграциями.

Снизится ли арендная плата в 2023 году?

Многое из того, что происходит на рынке жилья, носит региональный характер. Хотя в некоторых регионах цены на аренду могут снизиться в реальном долларе, общая картина склоняется к состоянию стабилизации, когда арендная плата перестает расти тревожными темпами, но не обязательно снижается.

Одной из причин, по которой может произойти стабилизация, является то, что застройщики сосредоточили внимание на многоквартирных домах. Для арендаторов, желающих жить в квартирах, а не в частных домах, запасы в некоторых регионах увеличивают предложение для удовлетворения спроса.

Еще одна причина, по которой ситуация может замедлиться, заключается в том, что люди меньше двигаются. Меньше людей было покупка дома Поскольку ФРС начала повышение ставок в марте 2022 года, меньше людей покидают рынок аренды. Это способствовало росту спроса в последние месяцы, что привело к росту цен на аренду.

В таких условиях арендаторы с меньшей вероятностью переедут. Если они заключили договор аренды в начале пандемии, ставка, которую они платят сейчас, вероятно, будет намного ниже той, которую они могут найти сейчас.

Тем не менее, если вы заключили новый договор аренды в прошлом году и цены значительно снизились, это может побудить вас найти более дешевое жилье, как только стоимость новой аренды упадет в реальном выражении.

Что означает снижение арендной платы для инвесторов в недвижимость?

Если арендная плата снизится в реальном долларовом выражении, потери вряд ли будут такими же значительными, как прибыль, полученная в последние годы. Хотя это может показаться краткосрочной потерей, вы, вероятно, по-прежнему зарабатываете больше денег, чем зарабатывали бы в 2020 году. Это, вероятно, верно для тех, кто купил инвестиции в недвижимость до пандемии.

Если вы подумываете о вступлении в игру с недвижимостью, при покупке дома или многоквартирной недвижимости следует учитывать снижение арендной платы. Но их потенциальная скорость снижения вряд ли уничтожит прибыльность подходящей недвижимости в долгосрочной перспективе.

При этом темпы снижения непропорционально повлияют на разные рынки. Вам следует особенно внимательно следить за ситуацией, если у вас есть недвижимость в местах, где в течение первых двух лет плюс пандемия наблюдались огромные колебания спроса.

Наличие хорошо диверсифицированного портфеля особенно важно, когда прибыльность одного из ваших активов может замедлиться или упасть. Вы можете проверить Q.ai Инвестиционные наборы которые охватывают многие отрасли, чтобы повысить устойчивость вашего портфеля. Q.ai предлагает уникальную опцию под названием Защита портфеля это защищает вашу прибыль и снижает ваши потери, независимо от того, в какую отрасль вы инвестируете.

Заключение

Национальное бюро экономических исследований (НБЭР) еще не объявил рецессию. Независимо от того, переживаем ли мы рецессию или нет, мы определенно переживаем особенные экономические времена.

Не имеет значения, является ли это рецессией, поскольку этот тип спада не обязательно означает снижение цен на аренду. Экономические обстоятельства, связанные с каждой рецессией, различаются, а это означает, что результат будет различаться.

Загрузите Q.ai сегодня для доступа к инвестиционным стратегиям на основе ИИ.