Стратегия приобретения DJM для кризисного рынка: покупка центров образа жизни

«Люди меняются», — сказал Джон Миллер, основатель и генеральный директор DJM. «В Калифорнии мы создали места назначения, где люди хотят быть, а также удовлетворять свои повседневные потребности. С влиянием электронной коммерции это стало открытием, отход от традиционной розничной торговли. Мы все заботимся о повседневных потребностях, потому что миллениалы летают в пригород».

Миллер сказал, что часто говорит о повседневных потребностях со своими командами. «Мы говорим о важности пяти сенсорного опыта», — сказал он. «Запах пончиков или звуки музыки, отражающиеся от стен торгового центра».

Lido Marina Village наполнен «размещением мест и активациями с пятью чувствами. Мы улучшили пространство с помощью зеленых насаждений», — сказал Миллер. «Это точка схождения. Lido Marina Village был мертвым проектом, в который инвестировал Vornado Realty Trust. Это был мертвый торговый и жилой проект, который мы взяли на себя».

DJM улучшила качество арендаторов и «создала удивительные пространства с видом на воду», — сказал Миллер. «DJM, частный девелопер, инвестор и управляющий коммерческой недвижимостью из Сан-Хосе, изменила свою стратегию приобретения во время пандемии таким образом, что теперь помогает ей справиться с надвигающейся рецессией».

DJM наиболее известен своими инвестициями в громкие проекты реконструкции, включая торговые центры под открытым небом и проблемные активы, такие как Hollywood & Highland, который прошел реконструкцию стоимостью 100 миллионов долларов и был переименован в Ovation Hollywood.

По разным причинам DJM начала приобретать центры повседневного спроса, в частности торговые центры, ориентированные на продукты. Этот сдвиг в стратегии произошел во время пандемии, поскольку продуктовые центры продолжали процветать, несмотря на остановки, в которых другие виды розничной торговли испытывали трудности.

После пандемии DJM инвестировала в шесть продуктовых магазинов, расположенных в Калифорнии: Bridgeside в Аламеде, Warner Marketplace в Fountain Valley, Adams Marketplace в Хантингтон-Бич, Montalvo Square в Вентуре, Deer Creek Village в Петалуме и Gateway Center в Mission. Вьехо.

Это был умный ход. Категория объектов розничной торговли, ориентированных на продукты, продолжает опережать другие типы объектов после пандемии. Посещаемость продуктовых магазинов по всей стране в 3.6 году выросла на 2021% по сравнению с двумя годами ранее, а посещаемость бакалейных лавок продолжала оставаться высокой даже после того, как рестораны вновь открылись, а личные обеды набрали обороты.

С другой стороны, в июне 0.2 года розничная торговля в стране снизилась на 2022%. Фактически, в собственных продуктовых центрах DJM с 2021 по 2022 год продолжался значительный рост посещаемости по всем направлениям, при этом рынок Adams Marketplace увеличился на 26%. %, деревня Дир-Крик увеличилась на 21%, а площадь Монтальво — на 24%.

Это далеко от предпандемической стратегии DJM, которая была сосредоточена на приобретении крупных и трудоемких проектов реконструкции, таких как Ovation Hollywood и Lido Marina Village. Например, сделка DJM по приобретению Hollywood and Highland, которая теперь называется Ovation Hollywood, обошлась в 320 миллионов долларов и включала многолетний ремонт.

Для обоих этих проектов DJM провела полную реконструкцию этих объектов, включая капитальное строительство и редизайн, ребрендинг собственности, переориентацию арендаторов и многое другое. DJM работал в течение многих лет и инвестировал капитал для завершения этих проектов, гарантируя, что прикосновение DJM будет видно во всех аспектах реконструкции. Компания зарекомендовала себя как специалист по ремонту.

DJM по-прежнему рекламирует свою способность вкладывать средства в находящиеся в затруднительном положении торговые центры, но добавила в свой портфель и другие типы активов. ДайDAI
Возможно, центрам, нуждающимся в ремонте, не хватает ресурсов для реконструкции известного торгового центра, но это менее капиталоемко, быстрее окупается и более защищено от рецессии, что будет иметь решающее значение в ближайшие месяцы. Кроме того, новая стратегия имеет много преимуществ, в том числе высокую посещаемость и меньший риск для инвесторов в то время, когда инвесторы склоняются к более безопасным ставкам.

Изначально целью этой стратегии было заключить больше сделок и передать в управление больше активов. Но другим преимуществом является устойчивость рынка перед лицом инфляции и рецессии. DJM продолжает инвестировать в большее количество торговых центров, ориентированных на продукты, где в целом трафик посетителей остается высоким, что способствует увеличению продаж арендаторов.

«Существует большой спрос на правильные проекты в правильных местах, — сказал Миллер. «Это почти то же самое, что сравнивать это с отсутствием успеха в дистанционном обучении. Это оказалось полным бредом. Студенты вернулись в классы, а потребители вернулись в Lido и Ovation. Там больше давления на арендную плату и больше внимания.

«Мы видим, что все больше ритейлеров занимаются более уникальными проектами, — сказал Миллер. «Спрос есть. Я могу говорить только в Калифорнию, но рейс в пригород продолжается. Наше внимание сосредоточено на прибрежном западе США, но в первую очередь это Южная Калифорния.

«Бездомность и вся проблема социальной политики, которая взбудоражила рынок, продолжается. Пандемия Covid-19, бездомность и удаленная работа. Если вопрос в том, будет ли возвращение к работе в офисе, GoogleGOOG
по-прежнему имеет 5 миллионов квадратных футов офисных площадей. Другой застройщик строит 3 миллиона квадратных футов офисных площадей. Это 9 миллионов квадратных футов офисных площадей. Все далеко не так ужасно, как об этом пишут многие средства массовой информации.

Миллер сказал, что индустрия коммерческой недвижимости должна иметь дело с негативными последствиями роста процентных ставок и роста электронной коммерции. «Единственная реальная разница с рецессией в том, что люди могут потреблять. Несмотря на инфляционное влияние на стоимость жизни, мы не наблюдаем роста, — сказал Миллер, — во всех сферах политики, социальных отношений и интересов.

По словам Миллера, средние продажи на квадратный фут варьируются в зависимости от портфолио: от более 1,000 долларов за квадратный фут в Лидо до 600 долларов за квадратный фут в проектах повседневных потребностей. «Наша заполняемость составляет 97%», — сказал он. «Посмотрите на технику. Мы очень техноцентричны в Силиконовой долине.

«Когда вы слушаете венчурных капиталистов, это почти как наша розничная концепция социализации», — добавил Миллер. «Есть что сказать о спонтанном общении в офисе, несмотря на все сопутствующие преимущества удаленной работы.

«Что происходит, когда люди спонтанно общаются, — добавил он. «Это почти как первобытная потребность в общении. Мы вернулись в офис уже более двух лет. Нам нужно интегрировать разные отделы. Это философский взгляд, конечно. Мы видим, что люди просто хотят быть вместе».