Уважаемый налоговик: «Что произойдет, если я продам свой существующий дом, чтобы погасить кредит на мой новый дом?» Сколько налогов я буду должен?

Я понимаю, что любая прибыль от продажи недвижимости не облагается налогом, если она используется для покупки другого дома в течение трех лет. Мой вопрос: что произойдет, если я куплю еще один дом, а затем продам свой существующий дом, чтобы погасить кредит на мой новый дом?

Имеет ли значение порядок покупки и продажи?

Обдумывая рынок

Уважаемый Mulling Market,

Я собираюсь подвести тебя мягко. Вы говорите, что прибыль от недвижимости получает налоговые льготы, если она используется для покупки дома в течение трех лет, но бухгалтеры говорят мне, что на самом деле это старое правило, и оно больше не соблюдается. Так что вам не повезло.

Что касается купли-продажи: вы надеетесь присвоить себе прибыль, свести к минимуму свои налоговые обязательства и сохранить все свои воспоминания. Порядок купли-продажи не имеет значения для целей налогообложения. Вам не нужно спешить с покупкой другого дома.

«Исключение основного вида на жительство теперь не требуют, чтобы налогоплательщик приобрел новый дом», — сказал Джеффри Олсон, партнер Carr, Riggs & Ingram в Атланте, который специализируется на налоговых вопросах, связанных с недвижимостью.

IRS позволит вам сохранить прибыль от продажи вашего дома без налога на прирост капитала, с некоторыми условиями. Вы должны были владеть домом не менее двух лет и проживать в нем два из последних пяти лет (но они не обязательно должны быть непрерывными).

Налоговые льготы

Согласно правилам IRS, первые 250,000 500,000 долларов прибыли исключаются из налога на прирост капитала для физических лиц и супружеских пар, подающих отдельные декларации. Исключение прироста капитала увеличивается до XNUMX XNUMX долларов для супружеской пары, подающей совместную заявку.

Для супружеской пары, подающей совместную регистрацию, ею должен владеть только один из супругов. Но каждый из супругов должен соответствовать требованиям использования. Два года владения и использования не обязательно должны быть одним непрерывным периодом, отметил Олсон.

«Последующие покупки никак не влияют на расчеты», — сказал Роб Зельцер, президент лос-анджелесской компании Seltzer Business Management, где он работает с клиентами по их налоговым вопросам, в том числе по сделкам с недвижимостью.

«Единственная покупка, которая имеет значение, — это покупка дома, который вы продаете», — добавил он. Другими словами, вы не беспокоитесь о каких-либо требованиях к реинвестированию, но вам нужно знать о других правилах приемлемости для исключения прироста капитала.

Неточности в налоговом кодексе

Тем не менее, в налоговом кодексе есть морщины, если вы сдали свой дом в аренду в течение пятилетнего периода, превратили часть своего жилья в домашний офис или сделали ремонт и потребовали амортизационных отчислений по ремонту.

Продать дом стало сложнее. Цены на жилье снижаются, но остаются высокими. При этом ставки по ипотеке подниматься и продажа домов занимает больше времени. Настроения покупателей жилья недавно упали все время низкий.

Обычно люди сначала продают, а потом покупают. Однако, если вы можете себе это позволить, вы можете купить новый дом, а затем продать свой существующий дом и использовать выручку от продажи для ипотечного кредита на дом, который вы только что купили.

Налоговые законы дяди Сэма не заставляют вас придерживаться временной шкалы, чтобы покупать и продавать на рынке, который стал более сложным. Просто не подвергайте себя ненужному давлению в промежутке времени.

Есть вопрос по налогам? Напишите мне: [электронная почта защищена]

Спасибо за чтение. Я хочу помочь вам более широко взглянуть на вопросы, влияющие на ваши налоги. Я не даю налоговых советов, а просто пытаюсь понять, что водоворот налоговых правил и экономических условий может означать для вашего кошелька.

Я здесь для читателя, который смотрит на свои налоги с видом покорности. Ты просто не разбираешься в налогах, я понимаю. Я когда-то был тем парнем. Используя жаргон, думайте о своих налогах как о лабиринте с деньгами в конце. Или ловушка, которую нужно избегать.