Катастрофа, крушение поезда или апокалипсис?

Суровые предупреждения о коммерческой недвижимости в наши дни появляются почти ежедневно. В то время как офисные рынки испытывают стресс из-за увеличения количества работы из дома, некоторые специалисты по недвижимости видят все более раздвоенный рынок. разделить «на имущего и неимущего». Инвесторам, арендаторам и городам, особенно тем, в которых есть старые, ветшающие здания, в ближайшие месяцы необходимо будет обратить пристальное внимание на то, куда они упадут и насколько плохими могут быть дела.

Резко негативные оценки коммерческой недвижимости встречаются легко. Стандарт Сан-Франциско предвидит «эпический крах коммерческой недвижимости», нависший над этим городом, сравнивая его с приближающимся поездом с «городом, его бюджетом и его способностью предоставлять услуги, привязанные к путям». Чтобы не отставать, Bloomberg чирикнул «Удаленная работа убивает рынок коммерческой недвижимости Манхэттена», и аналогичные проблемы распространяются и на другие города.

Но даже этот язык меркнет по сравнению с тем, что Профессор Нью-Йоркского университета Арпит Гупта и его коллеги говорят, предсказывая «апокалипсис офисной недвижимости». Используя данные Нью-Йорка, они оценивают «снижение стоимости офисов на 45% в 2020 году и на 39% в более долгосрочной перспективе, последнее представляет собой вычет стоимости в размере 453 миллиардов долларов», что может погрузить город в «финансовую гибельную петлю». Аналогичный ущерб может быть нанесен и другим городам, а следовательно, и национальной экономике.

Как же тогда нам понять другие плохие — но не апокалиптические — данные? CommercialEdge's Ежемесячный «Отчет национального офиса» за сентябрь показал, что средние ставки на продажу офисов не изменились, 38.70 долларов за квадратный фут, «снижение на 0.1% по сравнению с прошлым годом». Плохо, но не апокалиптично. И в качестве Я недавно заметил, в некоторых городах, особенно в Солнечном поясе или в городах с сильными отраслями медико-биологической промышленности, наблюдается сильный рынок аренды.

Что говорят нам другие данные? Moody 's задокументировали, что ценные бумаги, обеспеченные коммерческой ипотекой, столкнулись с «огромным всплеском повышенных показателей просроченной задолженности» во втором квартале 2020 года, как раз в то время, когда разразилась пандемия. Но банки, инвесторы по страхованию жизни и другие лица реструктурировали ссуды и предложили воздержание, снизив уровень просроченной задолженности. Этой стратегии будет труднее следовать, если на рынке офисной недвижимости возникнет новое давление, особенно в связи с повышением процентных ставок ФРС, что сделает заимствование более дорогостоящим по всем направлениям.

До сих пор, по крайней мере, коммерческие банки, похоже, контролируют свои кредиты на недвижимость. Уровень их списаний и просроченных платежей достиг 0.07% во втором квартале 2020 года, в разгар пандемии. Но в первые два квартала 2022 г. ФРС сообщает эти ставки на нуле, не является сигналом резкого падения качества кредита.

И даже плохие показатели 2020 года не имели ничего общего с финансовым кризисом 2008 года. В период с 2009 по 2010 год просроченная задолженность по кредитам коммерческих банков превышала 2% в течение семи кварталов подряд. С тех пор более жесткое регулирование помогло контролировать ненадежное банковское кредитование, поэтому, к счастью, у нас нет признаков того, что сбои в коммерческом кредитовании рушат всю экономику.

Отставание от совокупных показателей показывает некоторые положительные признаки в сфере коммерческой недвижимости. В прошлом году в городах Солнечного пояса, таких как Шарлотт и Остин, или в городах с концентрацией наук о жизни, таких как Бостон, арендная плата увеличилась на двузначную цифру. GoogleGOOG
и другие технологические фирмы арендуют большие площади в таких городах, как New York и Чикаго.

Самый большой риск в коммерческой недвижимости — это старые, менее привлекательные офисные помещения. Их количество в любом городе имеет решающее значение для оценки общего риска. Круглый стол журнала от ПЕРЕ, которая отслеживает частные инвестиции в недвижимость, обнаружила «очень сложный», но неопределенный рынок с рисками, варьирующимися от инфляции в строительстве и затратах на финансирование до надвигающейся рецессии.

Эксперты PERE видят «раздвоенный» рынок с более современными зданиями (особенно с теми, которые соответствуют требованиям ESG) и некоторыми городами, которые находятся в хорошем состоянии, чтобы пережить кризис. Инвесторы PERE видят «новую норму» с меньшей занятостью офисов на полную ставку, но при этом офисы по-прежнему сталкиваются с «неизвестным» общим спросом со стороны клиентов.

Но это взгляды инвесторов в недвижимость, которые могут (как говорят на улице) «говорить о своей книге» и придавать позитивный оттенок цифрам. Напротив, рассмотрим Анализ «апокалипсиса» от Нью-Йоркского университета и Колумбийского университета профессора. Сочетая данные о работе на дому с финансовой информацией от инвестиционных фондов недвижимости (REIT) и другой финансовой информацией, они прогнозируют «долгосрочные оценки офисов, которые на 39.18% ниже допандемических уровней» с «более низким качеством офисных фондов… актив."

Если они правы, города и экономику ждут тяжелые времена. Хотя некоторые старые здания могут быть преобразованы в жилье, это не простой и не быстрый процесс. Падение стоимости недвижимости может привести к серьезным финансовым проблемам для многих городов, что приведет к сокращению социальных услуг, образования, здравоохранения и других важных государственных функций. Мы еще не в апокалипсисе, но нам всем нужно следить за возможностью.