Запутались на рынке жилья? Вот что происходит

Замедление раскаленного докрасна жилищного бума было ошеломляюще быстрым.

Рынок жилья в США резко вырос во время пандемии, поскольку люди, оставшиеся дома, искали новые места для жизни, чему способствовали рекордно низкие процентные ставки.

Теперь агенты по недвижимости, которые когда-то сообщали об очередях покупателей у открытых домов и войнах торгов на задней палубе, говорят, что дома стоят дольше, и продавцы вынуждены снижать свои взгляды.

Это заставляет как потенциальных покупателей, так и продавцов задаваться вопросом, где они находятся.

«Поскольку опасения по поводу рецессии влияют на перспективы потребителей, наше исследование показывает, что неуверенность проникла в сознание многих покупателей», — сказала Даниэль Хейл, главный экономист Realtor.com.

Вот основные факторы, лежащие в основе переворота на рынке жилья.

Основным фактором замедления роста является рост ставок по ипотечным кредитам. Средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке, которая сегодня является самым популярным продуктом, на который приходится более 90% всех заявок на ипотеку, в начале этого года составляла около 3%. По данным Mortgage News Daily, сейчас она чуть выше 6%.

Это означает, что человек, покупающий дом за 400,000 700 долларов, будет получать ежемесячный платеж примерно на XNUMX долларов больше, чем в январе.

Другими факторами замедления роста являются высокие цены и низкое предложение.

Согласно национальному индексу цен на жилье S&P Case-Shiller, цены сейчас на 43% выше, чем они были в начале пандемии коронавируса. По данным Realtor.com, предложение домов для продажи выросло на 27% в начале сентября по сравнению с тем же периодом год назад. Хотя это сравнение кажется большим, его все же недостаточно, чтобы компенсировать многолетнюю нехватку домов для продажи.

Активный инвентарь по-прежнему на 43% ниже, чем в 2019 году. Новые списки также снизились на 6% в конце сентября, а это означает, что потенциальные продавцы теперь обеспокоены, поскольку они видят, что все больше домов находятся на рынке дольше.

Поль Лежер — агент покупателя в Joel Nelson Group в Вашингтоне, округ Колумбия. Он фокусируется на конкурентном районе Капитолийского холма и сказал, что сразу после Дня труда количество предложений подскочило на 20 до 171. Теперь он называет рынок «раздутым». Для сравнения, в марте на продажу было выставлено всего 65 домов.

«Это очень традиционный скачок запасов после Дня труда, и через неделю или около того то, как рынок поглотит новые запасы, будет очень красноречивым», — сказал он. "Очень."

Товарно-материальные запасы сокращаются на национальном уровне, потому что производители жилья замедляют производство из-за того, что меньше потенциальных покупателей посещают их модели. По данным переписи населения США, количество новостроек для домов на одну семью в июле упало на 18.5% по сравнению с июлем 2021 года.

Настроения застройщиков на рынке индивидуальных домов По данным Национальной ассоциации домостроителей, в августе она впервые упала на отрицательную территорию после кратковременного спада в начале пандемии. Строители сообщили о снижении продаж и снижении покупательского трафика.

«Жесткая денежно-кредитная политика Федеральной резервной системы и постоянно повышенные затраты на строительство привели к рецессии на рынке жилья», — сказал главный экономист NAHB Роберт Дитц в августовском отчете.

Покупатели, однако, не исчезли полностью, несмотря на по-прежнему дорогой рынок продажи и такой же дорогой рынок аренды.

«Данные указывают на то, что некоторые покупатели жилья находят положительные стороны в виде охлаждения конкуренции за растущее число выставленных на продажу домов», — сказал Хейл из Realtor.com. «Особенно для покупателей, которые проявляют творческий подход, например, исследуя небольшие рынки, эта осень может принести относительно больше шансов найти дом в рамках бюджета».

Цены на жилье, наконец, начинают остывать. По данным Black Knight, поставщика ипотечных технологий и данных, они снизились на 0.77% с июня по июль, что стало первым месячным падением почти за три года.

Хотя падение может показаться небольшим, это самое большое падение цен за один месяц с января 2011 года. Это также второе худшее падение цен за июль, начиная с 1991 года, после снижения на 0.9% в июле 2010 года во время Великой рецессии.

Тем не менее, это падение цен мало что сделает для смягчения кризиса доступности, вызванного ростом ставок по ипотечным кредитам. Хотя в августе ставки немного снизились, на этой неделе они снова резко выросли, что сделало неделю наименее доступной для жилья за 35 лет.

В настоящее время требуется 35.51% среднего дохода, чтобы ежемесячно выплачивать основную сумму и проценты по среднему дому с 30-летней ипотекой и 20% первоначальным взносом. Это немного выше предыдущего 35-летнего максимума в июне, когда отношение платежей к доходам достигло 35.49%, по словам Энди Уолдена, вице-президента по корпоративным исследованиям и стратегии в Black Knight.

За пять лет до того, как процентные ставки начали расти, отношение доходов к платежам оставалось стабильным около 20%. Несмотря на то, что цены на жилье выросли в 2020 и 2021 годах, рекордно низкие процентные ставки компенсируют этот рост.

«Учитывая большую роль проблем доступности в изменении динамики рынка жилья, недавний откат цен на жилье, вероятно, продолжится», — сказал Уолден.

Новый отчет от брокерской компании по недвижимости Redfin показал, что, хотя спрос со стороны покупателей жилья немного проснулся в августе, последнее повышение ставок по ипотечным кредитам за последнюю неделю заставило его снова заснуть. Согласно отчету, меньше людей искали в Google «дома на продажу» в течение недели, закончившейся 3 сентября, — на 25% меньше, чем годом ранее.

Индекс спроса Redfin, который измеряет запросы на домашние туры и другие услуги по покупке жилья от агентов Redfin, показал, что в течение семи дней, закончившихся 4 сентября, спрос вырос на 18% по сравнению с минимумом 2022 года в июне, но все же снизился на 11% в годовом исчислении. год.

«Рынок жилья всегда остывает в это время года, — сказал Дэрил Фэйрвезер, главный экономист Redfin, — но я ожидаю, что в этом году осень и зима будут особенно холодными, поскольку продажи сокращаются больше, чем обычно».