(Блумберг) — Продажи коммерческих ипотечных облигаций резко упали, упав примерно на 85% в годовом исчислении, поскольку рост процентных ставок сократил объем кредитования, а дефолты напугали инвесторов.
Самые читаемые от Bloomberg
Согласно данным, собранным Bloomberg на основе сделок без государственной поддержки, в этом году было выпущено только около $4.27 млрд облигаций по сравнению с $29.38 млрд в тот же момент в прошлом году. Инвесторы винят в этом агрессивную кампанию Федеральной резервной системы по процентным ставкам, которая сделала рефинансирование для заемщиков более дорогим. Более высокие ставки также сократили продажи недвижимости, фактически подняв цены для покупателей.
Дополнительным давлением является недавняя череда дефолтов в секторах офисной и торговой недвижимости, что заставляет покупателей облигаций быть еще более осторожными. На этой неделе агентство Bloomberg сообщило, что Brookfield Corp., материнская компания крупнейшего арендодателя офисов в центре Лос-Анджелеса, допустила дефолт по кредитам, связанным с двумя зданиями, вместо того, чтобы рефинансировать долг, поскольку спрос на помещения падает. Между тем, кредит, связанный с башней бывшего президента Дональда Трампа на Уолл-стрит, 40 на Манхэттене, был внесен в список наблюдения кредитора. И инвесторы пытаются лишить права выкупа один из крупнейших торговых центров страны — Palisades Center в Уэст-Найаке, Нью-Йорк.
«Риск дефолта увеличился и может быть более проблематичным, если ставки вырастут, а экономика замедлится», — сказал Крис Салливан, главный инвестиционный директор Федерального кредитного союза ООН. «Итак, я думаю, что уместным будет осторожный и особенно тщательный подход».
Падение объема кредитования последовало за замедлением активности на рынке недвижимости, начиная со второй половины 2022 года, когда ФРС начала серьезно повышать ставки.
Согласно данным Ассоциации ипотечных банкиров, в прошлом году кредиты на коммерческую недвижимость — базовый долг, который обычно переупаковывается в коммерческие ипотечные облигации — сократились на 10% по сравнению с предыдущим годом, до 804 млн долларов с 891 млн долларов. Торговая группа ожидает дальнейшего снижения кредитов CRE на 15% в 2023 году до 684 млн долларов, что снова сократит сумму кредитов, которые могут быть секьюритизированы и проданы.
«Все заморожено, поэтому нет сырья для совершения CMBS-транзакций», — сказал в телефонном интервью Пол Норрис, руководитель отдела структурированных продуктов компании Conning & Co., управляющей страховыми активами.
Только несколько сделок пересекли финишную черту за последние несколько недель. Банки даже проявляют творческий подход к структурам сделок, пытаясь привлечь инвесторов. На прошлой неделе группа кредиторов во главе с Deutsche Bank AG оценила канал CMBS на общую сумму 765.5 млн долларов с пятилетним сроком погашения — аномалия на рынке, который склонен продавать долгосрочные долговые обязательства.
«Сейчас очень сложно вывести на рынок новые сделки, потому что на рынке недвижимости ничего не происходит», — сказал Норрис. «Никто не хочет рефинансировать свои здания, и существует огромный разрыв в ожиданиях между покупателями и продавцами из-за неопределенности».
По словам Салливана, большая часть спроса со стороны инвесторов, скорее всего, будет направлена на сделки с отличным залогом и спонсорством. «Трофейные свойства по-прежнему будут в приоритете».
Безусловно, индекс CMBS опережает более широкий рынок облигаций инвестиционного уровня, прибавив в этом году 1.14% по сравнению с приростом последнего на 0.85%, согласно данным индекса Bloomberg.
Максимальные ставки
Цикл повышения ФРС также привел к более высоким ставкам капитализации или ставкам капитализации, показателю, аналогичному доходности по облигациям. В последнее время эти цифры растут, так как стоимость недвижимости падает, что снижает объем транзакций.
«Никто не хочет нести убытки, если может помочь», — сказала Леа Оверби, стратег CMBS в Barclays Plc. По данным Green Street, цены на коммерческую недвижимость в США в 13 году упали на 2022%, сообщает Bloomberg.
Но поскольку инфляция остается неизменно высокой, а безработица низкой, ФРС, возможно, придется сохранять повышенные ставки дольше. «Если риск рецессии станет более серьезным, это будет тяжело для рынка коммерческой недвижимости», — добавила она.
По оценкам Barclays, до конца года эмиссия CMBS останется на низком уровне. На 2023 год банк прогнозирует кондуитный долг в размере 25 миллиардов долларов — или облигации, обеспеченные несколькими объектами недвижимости. Ожидается выпуск облигаций с одним активом, одним заемщиком или ценных бумаг на сумму 45 миллиардов долларов, обеспеченных ипотечными кредитами на одну недвижимость.
«Рынок должен научиться работать в этом новом режиме ставок и достичь консенсуса в отношении того, где должны быть цены», — сказал Оверби. «Чем раньше рынок поймет, что это новая реальность, тем лучше».
Самое читаемое из Bloomberg Businessweek
© 2023 Bloomberg LP
Источник: https://finance.yahoo.com/news/commercial-property-market-freezes-bond-180729652.html.