120-километровая поездка на поезде между городами Лоян и Чжэнчжоу — это демонстрация экономического недуга и несбывшихся надежд. За окном на протяжении часового пути одна за другой проходят бесконечные недостроенные жилые башни. Многие здания близятся к завершению; некоторые закончены и стали домами для семей. Но гораздо больше — это пустые остовы, где строительство давно прекращено. У разработчиков закончились деньги, и они больше не могут платить рабочим и покупать материалы. Проекты застопорились. Семьи никогда не получат свои дома.
Поездка на поезде по центру Китая помогает объяснить один из крупнейших кризисов в стране за последнее время: потерю доверия населения к экономической модели правительства. На протяжении десятилетий индустрия недвижимости была символом неудержимого подъема Китая. Частные предприниматели нажили огромные состояния. Обычные люди стали свидетелями того, как их собственный капитал резко вырос, поскольку стоимость домов утроилась. Местные органы власти пополнили свою казну, продав застройщикам обширные участки земли. Удивительные 70% состояния китайских домохозяйств в настоящее время связаны с недвижимостью.
Подорвать доверие к этой модели — значит поколебать основы китайского чуда экономического роста. Это происходит на многих фронтах в связи с массовыми блокировками из-за COVID-19 и репрессиями против частных предпринимателей. Но нигде это не проявляется так ясно, как в сфере недвижимости, которая, по оценкам, составляет 25% ВВП. Запуски новых проектов в июле упали на 45% по сравнению с прошлым годом, продажи жилья — на 33%, а инвестиции в недвижимость — на 12%. Последствия распространяются по всей экономике, затрагивая как производителей мебели, так и сталелитейщиков. Удар по уверенности был нанесен в критический момент для Си Цзиньпина, лидера Китая, который, вероятно, получит третий срок на партийном съезде в октябре.
Восстановление доверия к системе имеет решающее значение для Си и Коммунистической партии. Тем не менее, реакция правительства была нехарактерно разрозненной и медленной, а чиновники, похоже, были в восторге от сложности ситуации. Чтобы восстановить доверие к рынку жилья, общественность должна увидеть завершение застопорившихся проектов и рост цен. Между тем, строительные фирмы и их работники должны получать возмещение, а местные и иностранные инвесторы должны получать компенсацию за свои продукты с фиксированным доходом. И все это должно быть сделано без раздувания неустойчивого долгового пузыря, в который превратился рынок недвижимости.
Линии на песке
Жилищный кризис имеет две непосредственные причины. Во-первых, это правительственное подавление эксцессов в сфере недвижимости. С августа 2020 года официальные лица ограничили отношение обязательств к активам застройщиков, чистого долга к собственному капиталу и денежных средств к краткосрочной задолженности в рамках политики, известной как «три красных линии». Это вынудило многих прекратить неустойчивые заимствования и распродать активы, что серьезно ограничило их способность продолжать строительство и продажу новых проектов.
Политика Китая по борьбе с коронавирусом — это второй удар. Центральное правительство вынудило десятки городов запирать жителей в своих домах на несколько дней, а иногда и недель подряд, когда обнаруживаются случаи заражения коронавирусом. На момент написания статьи мегаполисы Чэнду и Шэньчжэнь полностью или частично заблокированы. Из-за отключения люди не могут просматривать дома и совершать покупки. Они также оказали влияние на психику потребителей. Предприниматели опасаются внезапного закрытия своего бизнеса. Сотрудники переживают, что их уволят. Такого рода трепет не поощряет покупку жилья.
Результат - хруст. Китайские застройщики сильно зависят от продажи домов задолго до того, как они будут построены, чтобы генерировать ликвидность. В прошлом году они предварительно продали 90% домов. Но без доступа к облигациям и кредитам, поскольку банки сокращают свою подверженность сектору недвижимости, а новые продажи сейчас падают, пирамидальная природа рынка недвижимости стала очевидной.
Evergrande, разработчик с самой большой задолженностью в мире, объявил дефолт в декабре. Попытка реструктурировать свои оффшорные долги, задуманная как модель для подражания, не была выполнена в срок до конца июля. По меньшей мере 28 других компаний, занимающихся недвижимостью, пропустили выплаты инвесторам или начали реструктуризацию. По данным исследовательской фирмы Gavekal, торги акциями 30 зарегистрированных в Гонконге застройщиков, составляющих 10% рынка по объему продаж, заморожены. В начале августа половина зарегистрированных на бирже девелоперов Китая торговалась с отношением цены к прибыли менее 0.5 — уровня, на котором Evergrande торговалась за четыре месяца до дефолта, отмечает Song Houze из MacroPolo, аналитического центра в Чикаго.
Фирмы, которые всего несколько месяцев назад считались безопасными ставками, теперь испытывают трудности. Возьмем, к примеру, Country Garden, крупнейшего по объему продаж застройщика в Китае. Ранее в этом году большинство аналитиков не обращали внимания на опасения, что на нее может оказать давление. Инвесторы продолжали покупать ее облигации. Но 30 августа Country Garden обнаружил, что прибыль за первое полугодие упала почти на 100%. Рынок недвижимости «быстро впал в тяжелую депрессию», отмечается в отчете о доходах. Нагрузка на Country Garden указывает на то, что проблемы больше не являются специфическими для определенных разработчиков. Вся отрасль в опасности.
Потенциальные покупатели жилья ушли с рынка. Однако гораздо более тревожным является то, что миллионы людей ждут, часто годами, домов, за которые они уже заплатили. Только 60% домов, которые были предварительно проданы в период с 2013 по 2020 год, были сданы.
Г-н Лю, который попросил называть его фамилию, купил квартиру в Чжэнчжоу в 2014 году, внеся первоначальный взнос в размере 250,000 40,000 юаней (2017 XNUMX долларов США). Дом должен был быть сдан в XNUMX году. Но этот день так и не наступил. Вместо этого он снял квартиру, а затем купил еще одну в старом доме без лифта. Едва ли это была та жизнь, которую он себе представлял. Г-н Лю так и не начал выплачивать свою ипотеку и вел бесконечные переговоры с застройщиком о возврате своего первоначального взноса. — Бесполезно, — говорит он.
Аналитики знали об этих проблемах в течение многих лет, но полагали, что китайские власти не позволят пострадавшим покупателям жилья протестовать. В отчете, опубликованном два года назад бухгалтерской фирмой pwc, отмечалось, что даже когда строительство жилых домов останавливается, «сотни или тысячи несогласованных друг с другом домохозяйств обычно имеют мало возможностей повлиять на происходящее».
Этот расчет перевернулся с ног на голову. Небольшое, но влиятельное движение по сбору и публикации данных об отказе платить по ипотеке застало власти врасплох. 12 июля анонимные волонтеры начали делиться данными об ипотечных бойкотах в социальных сетях. На данный момент идентифицировано около 350; аналитики считают, что это, вероятно, лишь часть истинного числа. Государственные цензоры сделали все возможное, чтобы удалить ссылки на взрывоопасную информацию, но информация о протестах, похоже, все же распространилась. При этом другие будут убеждены отложить покупки или приостановить выплаты по ипотеке.
Инвесторы и потенциальные покупатели жилья теперь с тревогой наблюдают за тем, как государство объединяет свои действия как на центральном, так и на местном уровне. Уже более десяти лет китайские города используют длинный список правил и стимулов для тонкой настройки местных рынков недвижимости, обычно для уменьшения спекуляций и сдерживания быстрого роста цен. К ним относятся контроль над доступом к ипотечным кредитам, а также ограничения на то, кто может покупать дома и сколько они могут купить.
Сейчас города ослабляют эти правила. По данным китайского инвестиционного банка cicc, в период с мая по июль муниципальные власти объявили о 304 отдельных мерах по восстановлению доверия. Чжэнчжоу, оказавшийся в центре ипотечных протестов, был первопроходцем. В марте было объявлено о 18 действиях в надежде стимулировать спрос. К ним относятся меры по упрощению получения ипотечных кредитов и разрешение семьям с пожилыми членами покупать квартиры, если они переезжают в город.
Эти сигналы покупателям привлекли большое внимание — не потому, что они оживили спрос, а потому, что они, похоже, противоречат политике центрального правительства. В видеоролике, широко распространенном в китайских социальных сетях в августе, был замечен глава местной коммунистической партии в провинции Хунань, призывающий людей покупать как можно больше домов: «Вы купили третий? Тогда купи четвертый». Сообщение противоречит заявлению самого г-на Си, который предупредил, что «дома предназначены для проживания», а не для спекулятивных инвестиций.
Регулирующие органы и чиновники также призвали местные органы власти создавать фонды спасения для инвестиций в незавершенные жилищные проекты и, в конечном итоге, для помощи в доставке домов разочарованным покупателям. Чжэнчжоу выделил на это дело 80 миллиардов юаней (12 миллиардов долларов). Предполагается, что местные средства будут лучше соответствовать условиям на местах.
Чжэнчжоу экспериментирует с, пожалуй, самым агрессивным местным планом. Правительство города издало директиву для застройщиков, в которой говорится, что все застопорившееся строительство должно возобновиться к 6 октября. Неплатежеспособные компании, которые не могут этого сделать, должны подать заявку на реструктуризацию, чтобы привлечь новые инвестиции, а также погасить любые авансовые платежи, сделанные покупателями жилья, такими как г-н Лю. Невыполнение этого требования может привести к тому, что разработчики будут привлечены к ответственности за растрату и другие серьезные преступления.
Со своей стороны, с середины мая политики неоднократно снижали ставки по ипотечным кредитам. Чтобы гарантировать предложение жилья, центральное правительство полностью гарантирует выпуск новых облигаций некоторыми частными застройщиками, фактически перекладывая риск на государство. Компания Longfor, испытывающая трудности с недвижимостью, 1.5 августа оценила облигацию на 3.3 млрд юаней с купонной ставкой 26%, что намного ниже рыночной цены. Это стало возможным исключительно потому, что облигация была полностью гарантирована государственным агентством China Bond Insurance. Планируется больше таких выпусков, чтобы предоставить ликвидность разработчикам, которые правительство считает более качественными. Это начало программы по выбору победителей.
Еще одним направлением государственной поддержки является прямая ликвидность. 22 августа центральный банк и министерство финансов заявили, что они поддержат специальные кредиты от государственных банков, которые могут быть предоставлены для завершения предварительно проданных домов. Размер программы не разглашается, но служба новостей Bloomberg сообщила, что будет выделено 200 млрд юаней.
Такого рода государственные расходы — палка о двух концах. С одной стороны, это поможет передать дома законным владельцам и возобновить выплаты по ипотечным кредитам, сняв давление с банков. Но в то же время деньги заполняют дыру, образовавшуюся из-за плохого местного управления и сомнительных застройщиков. «Это просто представляет собой деньги, которые нельзя потратить на стимулирование в другом месте», — отмечает Алекс Вольф из банка JPMorgan Chase.
Вернуться к доске для рисования
Усилия Чжэнчжоу по привлечению новых покупателей с марта не увенчались успехом. Вместо этого условия продолжают ухудшаться, что говорит о том, что изменения местной политики недостаточно. Местные фонды спасения также выглядят ненадежными. На бумаге у некоторых городов есть большие возможности для трат, но они полагаются на местные правительственные финансовые фирмы, которые сами испытывают нехватку денег. Аналитики внимательно следят за попыткой Чжэнчжоу возобновить все строительство в течение месяца, но многие задаются вопросом, есть ли средства, необходимые для такого быстрого решения проблемы. Эти меры могут спровоцировать волну банкротств среди мелких застройщиков, вызвав панику и финансовые потрясения.
Инвесторы возлагают больше надежд на центральное правительство, но пока его реакция не соответствует масштабам кризиса. Программа кредитования на 200 миллиардов юаней может составлять всего 10% от того, что необходимо для завершения строительства всех недостроенных домов в стране. По словам г-на Сонга из MacroPolo, с 5 года было предварительно продано жилой недвижимости на сумму около 2020 триллионов долларов, что делает спасение даже небольшой части этих домов невероятно дорогостоящим.
У центрального правительства по-прежнему есть дополнительные рычаги. Ларри Ху из Macquarie, инвестиционного банка, говорит, что можно принять ряд мер. К ним относятся временное смягчение политики «трех красных линий» или обещание выступать в качестве кредитора последней инстанции для всех застопорившихся жилищных проектов. Последний, хотя и дорогой, полностью находится в пределах финансовых возможностей центрального правительства.
Дебаты теперь сосредоточены не на том, сможет ли центральное правительство восстановить доверие, а на том, как далеко оно готово зайти. Первоначальное подавление левериджа предназначалось для наказания компаний, взявших на себя слишком много долгов. Более крупная финансовая помощь побудит больше застройщиков обращаться за помощью в достройке домов, что подтолкнет правительство к субсидированию еще большего количества секторов недвижимости, пишет Аллен Фенг из исследовательской фирмы Rhodium: три красные линии».
Кампания против заемных средств также была направлена на то, чтобы привести сектор недвижимости в большее соответствие со спросом в течение следующего десятилетия. Чиновники давно признали, что застройщики продают слишком много домов. По оценкам JPMorgan, около 70% проданных с 2018 года были куплены людьми, которые уже владели ими. Предполагалось, что ограничение уровня долга заставит фирмы приспосабливаться к фактическому спросу.
Этот спрос, вероятно, упадет по мере замедления роста населения Китая. Продажи жилья достигли 1.57 млрд кв. демографический сдвиг закрепляется, и урбанизация замедляется. Раздувание рынка означает поддержание пузыря.
Балансировка правительства чревата риском. В середине октября состоится партийный съезд, поскольку крупные города закрываются. Ипотечные бойкоты будут продолжаться и, возможно, станут еще более масштабными. Общая уверенность в экономических основах Китая может перешагнуть порог, после которого восстановиться будет гораздо труднее. Все это означает, что третий срок Си Цзиньпина начнется при неблагоприятных обстоятельствах.
© 2022 The Economist Newspaper Limited. Все права защищены.
Из журнала The Economist, опубликованного по лицензии. Оригинальный контент можно найти на https://www.economist.com/finance-and-economics/2022/09/12/chinas-ponzi-like-property-market-is-eroding-faith-in-the-state
Источник: https://finance.yahoo.com/news/china-ponzi-property-market-eroding-191632180.html.