Покупка второго дома для сдачи в аренду: что нужно и чего нельзя делать

Инвестирование в сдаваемое в аренду имущество имеет финансовые преимущества, но есть и риски — арендаторы, которые не платят арендную плату, и головная боль, связанная с тем, чтобы быть арендодателем. Вам нужно будет взвесить налоги, стоимость недвижимости, ипотеку и расходы на техническое обслуживание, а также ваше желание быть арендодателем, когда вы решаете, является ли владение арендной платой разумным финансовым шагом. 

Подумайте о налоговых преимуществах

Вы можете вычесть проценты, налоги, страхование и другие расходы из дохода от собственности и обычно вычесть убытки из вашего другого дохода. Вы также можете вычесть амортизацию из ваших налогов.

Вычет в основном представляет собой скидку на износ в течение 27.5 лет по состоянию на 2021 год. Вы можете продать сдаваемое в аренду имущество и вложить вырученные средства в другое сдаваемое в аренду имущество без оплаты. налоги на прирост капитала.

Не забывай, что ты будешь арендодателем

Ваша сдаваемая в аренду недвижимость — это бизнес, который требует времени и энергии. Вам нужно быть в курсе законов об аренде и по закону обязаны поддерживать безопасное и жилое имущество для ваших арендаторов.

Помните, что арендатор, платящий большие деньги, имеет право ожидать почти мгновенного ответа на любую проблему, большую или маленькую. Арендаторы, которые знают, что платят немного ниже рынка, будут менее требовательны. Помогает, если вы можете сделать мелкий ремонт самостоятельно. Вы также должны собирать арендную плату и иметь дело с неплательщиками.

Если перспектива управление собственной арендой пугает, попросите своего брокера по недвижимости дать вам направление к менеджер по недвижимости или смотритель или сделать онлайн-поиск. Просто имейте в виду, что наем управляющего недвижимостью съест вашу прибыль. 

Сделайте свою домашнюю работу по недвижимости

Тратить столько же, если не больше, времени поиск арендной недвижимости как если бы вы покупали жилье. Вы должны знать рыночную специфику, законы о зонировании и тенденции как аренды, так и продажи жилья в том месте, которое вы рассматриваете. Посмотрите на школы, транспорт, рекреационные ресурсы, магазины и то, что арендаторы в этом районе ожидают от аренды.

Покупка права выкупа может быть вариантом, поскольку банк, выкупающий имущество, обычно хочет возместить остаток по ипотеке и продает недвижимость по цене ниже рыночной. 

Вы хотите, чтобы ваша собственность была привлекательной для арендаторов. Ищите недвижимость с видом на воду или недалеко от кампуса колледжа или местной школьной зоны. Хорошим вариантом также может быть старый дом в стабильном сообществе или дом в районе, который оживляется. 

Если вы покупаете недвижимость для сдачи в аренду на новом поле для гольфа, остерегайтесь «синдрома поля для гольфа». Если в том же районе будет построено более новое и красивое жилье для гольфа, ваша собственность может показаться устаревшей через несколько лет, что снизит цену. 

Не пренебрегайте расчетами

Используйте приложения для смартфонов или ипотечные онлайн-калькуляторы для анализа ваших ежемесячных расходов на жилье. Калькулятор должен позволить вам ввести цену покупки, авансовый платеж, налоги, страхование и процентная ставка по ипотечному кредиту. Ставки по ипотечным кредитам на сдаваемую в аренду недвижимость, как правило, выше, чем ставки на первичный дом. Также учитывайте техническое обслуживание и ремонт. Хорошее эмпирическое правило о 1% от стоимости покупки в год.

Таким образом, содержание недвижимости стоимостью 300,000 3,000 долларов будет стоить примерно 1.5 2 долларов в год. Однако вы можете увеличить процентную ставку до 1 % или 1,800 %, если недвижимость старше. Еще один способ рассчитать ремонт и техническое обслуживание — придерживаться того, что иногда называют «правилом квадратного фута», которое предполагает, что домовладельцы выделяют 1,800 доллар на квадратный фут в год. Например, если ваш сдаваемый в аренду дом составляет XNUMX квадратных футов, вы рассчитываете на XNUMX долларов в год на ремонт и техническое обслуживание.

Пример из реального мира

Вот пример прогнозируемого дохода: скажем, вы арендуете дом стоимостью 300,000 2,000 долларов за 20 60,000 долларов в месяц. Первоначальный взнос 30% составляет XNUMX XNUMX долларов, а XNUMX-летний фиксированная процентная ставка на балансе в 240,000 4 долларов — 1,764%. Налоги, страховка и бюджет обслуживания доведут ежемесячные расходы до 2,838 долларов, что принесет номинальную прибыль в размере 4.73 долларов в год, или XNUMX% от первоначального взноса в год. Неплохо.

Это намного лучше, чем сберегательный счет, и лучше, чем дивиденды по акциям большинства голубых фишек, хотя, возможно, и не так много, как вы могли бы заработать на фондовом рынке в хороший год. Но когда вы вычисляете типичную амортизацию в размере 3.64%, номинальная прибыль в размере 2,838 6,252 долларов становится убытком в размере XNUMX XNUMX долларов, который вы можете использовать против другого дохода. Однако, в зависимости от вашей налоговой категории, это может составить несколько сотен долларов экономии на налогах в положительную сторону. денежный поток плюс возможность того, что дом подорожает.

Выводы

Инвестиции в недвижимость для получения дохода подходят не всем, но если вы относитесь к своим инвестициям как к бизнесу, будьте терпимы к присущие рискии молотком, финансовые выгоды могут быть существенными.