Стройте, детка, стройте! В 2023 году города должны стимулировать строительство нового жилья

Ученые мужи и прогнозисты попытаются предсказать, будет ли и как долго американская экономика страдать от инфляции. Ответы на эти вопросы также повлияют на их оценку рецессии; победим ли мы один, придет ли один, и как долго и глубоко он продлится? Когда дело доходит до жилищного хозяйства, по кофейной гуще трудно что-то прочитать. Ставки по ипотеке выросли, как и арендная плата добавление к общей инфляции. Между тем, цены на жилье для одной семьи резко выросли в 2021 году, поскольку удаленные работники воспользовались дешевыми деньгами и удаленной работой, чтобы разжечь безумие покупок на ранее сонных рынках, таких как Бойсе и Бозман. Сейчас цены на тех рынках стремительно падают. Что это означает и как должны реагировать органы местного самоуправления, контролирующие предложение жилья посредством регулирования? В каждом сценарии ответ один и тот же: стимулировать строительство большего количества зданий с меньшим количеством правил и большим количеством стимулов.

Помните большой жилищный кризис в 2008 году? Производство индивидуального жилья так и не восстановилось, или по крайней мере уровень производства жилья не достиг тех же цифр. Взгляд на разрешения на одну семью с 2000 года по настоящее время показывает резкое падение производства. Правда, данные Федерального резервного банка Сент-Луиса показывают, что падение началось задолго до краха, но, несмотря на это, даже с большим покупательским бумом в 2021 году предложение не поспевает за спросом, что означает более высокие цены.

Арендная плата была неустойчивой. Данные Zumper по Бостону показывают прекрасный пример того, как арендная плата падала во время пандемии, затем снова поднималась до допандемического уровня, а затем продолжала расти.

Итак, что происходит дальше? Вот несколько сценариев.

Высокая инфляция сохраняется, ФРС реагирует агрессивно, начинается рецессия

Наихудший сценарий заключается в том, что ФРС не просто забирает дурацкую чашу с выпивкой, но и появляется с полицейскими, чтобы разогнать вечеринку. В этом случае производство жилья падает до нуля при очень небольшом количестве сделок, поскольку деньги дорожают, а инвесторы ищут другие инвестиции. Это может быть не так плохо, как в 2008 году, но в результате производство замедлится или остановится, а спрос останется на прежнем уровне.

Инфляция снижается, ФРС отступает, начинается короткая и неглубокая рецессия

Даже при таком сценарии в шланге жилищного строительства возникнет перегиб из-за недавнего повышения процентных ставок. Многоквартирные проекты также, вероятно, будут замедляться; они также построены на заемные деньги. По мере того, как тучи расходятся и начинает светить солнце, потребуется время, чтобы производство нарастило обороты, а всплеск спроса будет встречен дефицитом предложения и повышением цен в конце 2023 года.

Отстающие индикаторы завышают инфляцию, ФРС отступает, отсутствие инфляции или рецессии в 2023 году

Государственные показатели всегда отстают от реальных экономических событий. Это похоже на метеоролога, который появляется через пару дней после того, как торнадо разрушит ваш дом, и говорит: «Это официально, ваш дом был разрушен торнадо». В дискуссии на The Ringer’s Простой английский подкаст, Марк Занди из Moody's объясняет этот феномен. «Когда вы получаете повышение арендной платы на рынке, скажем, в феврале месяце, требуется около шести месяцев, чтобы это превратилось в то, что это означает для инфляции арендной платы, измеряемой BLS». Может быть, мы в порядке, мы просто не знаем этого. Но деньги по-прежнему дорожают, и к тому времени, когда ФРС отступит, мы все равно увидим замедление производства жилья.

Сейчас самое время предотвратить следующий «жилищный кризис»

В каждом из приведенных выше сценариев будет наблюдаться замедление строительства жилья по разным типологиям. Если мы можем чему-то научиться у 2008 года, так это тому, что спад инвестиций в новое жилье, снижение спроса на жилье и замедление или прекращение строительства жилья являются сигналом: строй, детка, строй! Разработчики ненавидят риск больше, чем любят прибыль. На самом деле имеет смысл то, что жилье становится привлекательным только тогда, когда цены растут после большого падения. Этот пустующий участок, который мог бы быть жильем, скорее всего, будет стоять на месте до тех пор, пока спрос не вырастет, цены не вырастут, а затем строительство на нем рационализирует затраты и риск. Обычно, когда жилищная экономика восстанавливается, правительство впадает в панику из-за роста цен, а затем вводит правила и положения для «фиксации» цен.

Мы можем избежать этого, когда жилищная экономика стабилизируется и восстановится, действуя сейчас и устраняя все, что замедляет производство. Затем, если застройщик обеспокоен тем, что строительство сейчас слишком рискованно, местное правительство может инвестировать — да, выложить деньги на стол — для строительства на этом пустыре и субсидировать потенциально высокий уровень вакантных площадей и убытки. Когда экономика развернется и спрос на жилье вернется, это цунами спроса будет встречено изобилием жилья. Если бы правительство сделало сено в 2009, 2010 и 2011, когда солнце не сиял, у нас было бы меньше проблем с ценами на жилье, когда это наконец произошло.