Поскольку ипотечные кредиты резко растут, стоит ли нам ожидать обвала цен на жилье?

В то время как США заигрывают с рецессией, одним явным проигравшим от недавнего раунда повышения процентной ставки в США стал рынок жилья. О чем говорят данные?

Во-первых, это определенно не так уж и плохо. Сегодня цены на жилье остаются высокими, в годовом исчислении цены на жилье Zillow выросли. 18% по состоянию на июль. Немного более пессимистично, Redfin'sРДФН
данные показывают, что цены на жилье выросли по сравнению с прошлым годом, но уже начинает падать с июня.

Однако становится еще хуже. Другие данные о жилье предполагают, что проблемы надвигаются. Например, индекс S&P Select Homebuilders с начала года отставал от S&P 500 на 11%, а акции строительных материалов были столь же низкими. Тем не менее, фондовый рынок является разумным предсказателем будущих прибылей, но он не всегда делает это правильно.

Это означает, что есть проблемы с рынком жилья. Только несколько секторов фондового рынка показали худшие результаты, такие как средства массовой информации, текстиль и автомобильные запчасти. Тем не менее, многие факторы влияют на прибыль застройщиков, так есть ли проблема с самими застройщиками или рынком жилья в более широком смысле?

Взлет ипотечных ставок

Рост стоимости ипотечных кредитов является проблемой для рынка жилья в целом. Стоимость ипотечных кредитов резко возросла. Сегодня 30-летняя ипотека с плавающей ставкой имеет процентную ставку 5.5%. В прошлом году он был ниже 3%. Это резкое увеличение стоимости ипотечного кредита. Этого шага, как и недавних данных об инфляции, мы не видели с 1980-х годов.

Справедливо ожидать, что быстрый рост стоимости ипотечных кредитов охладит рынок жилья. Для многих ограничением при покупке дома является не цена дома, а их способность платить по ипотеке. Рост ставок по ипотечным кредитам может снизить цены на недвижимость, которые многие могут себе позволить.

Другие ограничения для потребителей в США

Хотя расходы на ипотеку имеют решающее значение, стоит также отметить, что возобновление выплат по студенческому кредиту в январе следующего года (даже с некоторым списанием долга), и потенциал риски рецессии в США также может ударить по доверию потребителей, когда дело доходит до покупки дома. Так что есть и другие негативные приметы.

Спрос и предложение

Затем картина предложения становится немного хуже. Согласно с Данные о поставках красноперки, в настоящее время выставлено на продажу больше домов, и их продажа занимает больше времени. Это создает навес на рынке жилья. Мы не на кризисном уровне. Предложение только что вернулось к уровню 2020 года, а время продажи похоже на худшее из 2021 года. Однако это в летний период, который традиционно является сезонным для жилья, поэтому дела определенно движутся в неправильном направлении, и следующие несколько месяцев могло быть и хуже.

ФРС

Конечно, ФРС, скорее всего, еще не закончила повышать ставки. Ожидания для другого повышение ставок на сентябрьском заседании ФРС. Однако хорошая новость заключается в том, что ставки по ипотечным кредитам обычно оцениваются в соответствии с тем, что, по мнению рынков, ФРС будет делать в будущем. Это означает, что ставки по долгосрочным ипотечным кредитам должны расти только в том случае, если ФРС повысит ставки больше, чем ожидалось, и могут фактически упасть, если они повысят ставки, но меньше, чем думает рынок. Тем не менее, все еще существует риск того, что в 2023 году, если ФРС продолжит повышать ставки, ставки по ипотечным кредитам могут вырасти еще больше, поскольку рынки не уверены, в каком направлении будет двигаться ФРС в 2023 году.

Что дальше?

Таким образом, фондовый рынок беспокоится о жилье, и это может быть отчасти потому, что ставки по ипотечным кредитам росли очень быстро. Мы начинаем видеть, что продажа домов занимает больше времени, и больше домов доступно. Это говорит о том, что цены на жилье могут начать снижаться после сильного скачка.

Тем не менее, также стоит проверить в реальности, что мы только начинаем видеть, как цены на жилье снижаются, и они остаются высокими по сравнению с прошлым годом. Кроме того, цены на жилье, как правило, довольно стабильны. Крайне плохой рынок жилья с исторической точки зрения, когда цены падают примерно на 10%, например, в 1970-х или во время финансового кризиса 2008-9 годов. Таким образом, по сравнению с фондовым рынком отрицательные колебания цен на жилье довольно малы.

Цены на жилье в последнее время сильно подскочили. Есть много веских причин, по которым это может начать снижаться. Хотя история напоминает нам, что цены на жилье в США, как правило, довольно стабильны. В то время в 1980-х годах, когда ипотека росла так же, как сегодня? Ну, цены на жилье снизились только на одну четверть за все десятилетие, и это было меньше 1%.

Так что да, цены на жилье больше не могут расти двузначными числами. На самом деле, многие признаки указывают на то, что дела с жильем станут хуже. Однако помните, что то, что действительно плохо для рынка жилья, редко выражается даже в однозначном снижении цен на жилье, если судить по истории.