Когда цены на жилье начинают снижаться, насколько это может быть плохо?

Сегодня на рынке жилья нет недостатка в пессимизме. Цены на жилье в США снизились с июня. Тем не менее, цены, как правило, растут из года в год, а рынок носит сезонный характер: цены и активность обычно выше летом и ниже зимой.

Доступность находится на очень низком уровне, особенно на Западном побережье. Мы еще не видели серьезного снижения цен на жилье, но есть опасения, что оно может произойти.

Доступность жилья

Есть причины для беспокойства по поводу рынка жилья в США. Резкий скачок процентных ставок в США в 2022 году ухудшает доступность жилья. В прошлом году можно было получить 30-летнюю ипотеку примерно за 3%, сейчас такая же ипотека стоит почти 7%.. Мы наблюдаем самые высокие ставки по ипотечным кредитам более чем за десятилетие.

Даже несмотря на недавние тенденции, в последние годы цены на жилье росли намного быстрее, чем доходы, а теперь растут и расходы на ипотеку. Это означает, что средняя семья, покупающая дом сегодня, тратит гораздо больше своего бюджета на расходы на жилье, если учесть текущие ставки по ипотечным кредитам. Эта тенденция варьируется в зависимости от региона. Дома гораздо менее доступны на Западном побережье, но доступность гораздо менее важна на Среднем Западе.

Сезонность

По мере того, как мы приближаемся к зиме, обычно ожидается более мягкий рынок жилья, основанный на сезонных тенденциях. Цены на жилье обычно достигают пика в июне в течение года, а затем падают в зимние месяцы. Это то, что мы видели и в 2022 году. Возможно, то, что мы наблюдаем сейчас, — не более чем сезонная тенденция.

Однако многие отраслевые комментаторы настроены скептически. Например, Fannie Mae отслеживает настроения в отношении жилья, и только 19% людей считают, что сейчас самое подходящее время для покупки дома., и большинство считает, что сейчас самое подходящее время для продажи. Это исторически низкие цифры. Это очень мало оптимизма в отношении рынка жилья США.

Что дальше?

Важно отметить, что в настоящее время мы далеки от жилищного кризиса. Например, Zillow данные цены на жилье выросли на 13% в годовом исчислении в сентябре 2022 года. Цены на жилье снизились по сравнению с предыдущим месяцем, но остаются высокими по сравнению с прошлым годом. 2022 год вряд ли можно назвать плохим годом для жилья на данный момент, особенно по сравнению с тем, как торговались рынки акций и облигаций.

Несколько вещей могут изменить картину рынка жилья.

Более низкие ставки?

Во-первых, это процентные ставки, которые резко выросли в 2022 году. Если ставки снова упадут, доступность улучшится. В настоящее время от ФРС не ожидается резкого снижения ставок, но она может, по крайней мере, приостановить повышение ставок в 2023 году., спад может заставить ФРС снизить ставки, особенно если инфляция окажется под контролем. Более низкие процентные ставки повысят доступность жилья за счет снижения стоимости ипотечных кредитов и создадут меньше тормозов на рынке жилья.

Преодоление разрыва в доступности

Очевидно, реальная проблема заключается в том, что падение цен на жилье необходимо для преодоления разрыва в доступности. На Оценка Федеральной резервной системы Атланты, доступность жилья в настоящее время выглядит примерно так же, как до жилищного кризиса 2007-8 годов. Это вызывает беспокойство, потому что в этот период потребовалось падение цен на жилье примерно на 20%, чтобы закрыть разрыв в доступности, и в течение нескольких лет после этого цены оставались низкими.

Легко понять, почему существует беспокойство по поводу рынка жилья, особенно на Западном побережье. Доступность жилья находится на очень низком уровне, отчасти из-за недавнего скачка стоимости ипотечных кредитов.

Возможно, что падение цен на жилье необходимо, чтобы закрыть разрыв в доступности. Однако, если ФРС снизит ставки, а доходы США продолжат расти в ближайшие годы, это также может способствовать решению текущих проблем доступности, с которыми сталкиваются США. Тем не менее, мы должны отметить, что цены на жилье в 2022 году в целом по-прежнему выше по сравнению с прошлым годом, и что проблемы доступности жилья на Западном побережье стоят гораздо острее, чем в стране.