Мы приближаемся к очередному краху рынка жилья?

Основные выводы

• Многие лидеры отрасли, в том числе Goldman Sachs, изменили свои прогнозы относительно рынка жилья с начала осени 2022 года.
• Хотя ставки по ипотечным кредитам снизились за последние несколько недель, они вряд ли будут достаточно низкими, чтобы повлиять на спрос на рынке жилья.
• Нехватка доступного жилья в США вряд ли уменьшится, поскольку строители замедляют строительство нового жилья из-за низкого спроса.

С начала пандемии цены на жилье выросли, нехватка жилья увеличилась, а процентные ставки выросли. Некоторые изменения были целенаправленными, например, повышение ставок ФРС для борьбы с инфляционным ценообразованием. Другие были за пределами области предсказуемости.

Даже эксперты в этой области изменили свои прогнозы рынка жилья за последние несколько месяцев. Это неудивительно, поскольку цифры перед нами кажутся противоречивыми. Процентные ставки по ипотечным кредитам снижаются, даже несмотря на то, что ФРС повышает ставки, а темпы жилищного строительства замедляются, несмотря на нехватку жилья.

Хотя все это немного хаотично, есть некоторые основные объяснения. Ближайшее будущее может быть не таким радужным.

Ставки по ипотеке падают

С начала месяца мы наблюдаем странное явление. Пока Федеральная резервная система продолжает повышать ставки, процентные ставки по ипотеке упали.

Отчасти это может быть связано со спросом. Цены на жилье остаются неизменно высокими, а процентные ставки подскочили в среднем с 3% в начале года до более 7% в октябре.

Эти обстоятельства привели к тому, что на рынке стало меньше покупателей, поскольку поиск доступного дома становится все более сложной задачей.

Помимо спроса, ипотечные кредиторы также должны беспокоиться о рынке облигаций. Закладные часто переупаковываются в ценные бумаги с ипотечным покрытием на рынке облигаций. Инвесторы обычно ищут эти ценные бумаги, чтобы превзойти как доходность 10-летних казначейских облигаций, так и инфляцию.

Ставки по ипотечным кредитам обычно примерно на 1.8 процентных пункта выше, чем доходность 10-летних казначейских облигаций. В 2022 году они выросли на три процентных пункта из-за таких факторов, как инфляция и решение ФРС больше не покупать эти ценные бумаги.

То, что мы видим, вероятно, является отраслевой коррекцией для учета этого разрыва.

Хотя ставки снизились, они не остыли настолько, чтобы вернуть покупателей на рынок. В начале года вы могли найти ипотечный кредит с процентной ставкой 3% на 30-летний фиксированный ипотечный кредит. Даже сегодняшняя «более низкая» ставка по-прежнему составляет ошеломляющие 6.87% по состоянию на 23 ноября 2022 года.

ТрикО Инфляционном наборе Q.ai | Q.ai — компания Forbes

Цены, вероятно, упадут, прежде чем выровняются

В октябре 2022 года Goldman Sachs прогнозировал рост от 5% до 10%. падение стоимости жилья между настоящим моментом и мартом 2024 года. Это снижение прогнозируется из-за нехватки доступных домов. Это означает, что не так много людей могут их купить, особенно с такими высокими процентными ставками.

Однако это был резкий отход от прогнозов, сделанных в сентябре 2022 года. цены на жилье останутся стабильными в течение следующих 12 месяцев, возможно, с некоторыми региональными падениями, которые выровняются.

Важно помнить, что любые прогнозы, даже прогнозы лидеров отрасли, не всегда точно отражают будущее. Так много может случиться, чтобы изменить результат, иногда в течение одного месяца.

По данным Goldman Sachs, даже если произойдет падение цен на 5-10%, стоимость жилья останется выше допандемической стоимости на большинстве рынков. В то время как некоторые могут сожалеть о времени их покупки, эти прогнозы не обязательно указывают на выселение, как мы видели во время 2008 рецессия.

После марта 2024 года модель Goldman Sachs предполагает, что цены на жилье снова растут более сдержанными темпами до января 2026 года. На американском рынке жилья есть несколько факторов, которые сдерживают более мрачные перспективы.

Дефицит жилья, вероятно, сыграет большую роль в ценах на жилье.

В Америке была и есть проблема нехватки жилья. Даже в 2019 году не хватало 3.8 млн жилых помещений, доступных для продажи или аренды. Пандемия усугубила эти проблемы.

Во-первых, из-за отсутствия доходов в начале пандемии многие люди действительно лишились жилья. Хотя действовал мораторий на выселение, не все объекты соответствовали требованиям.

Кроме того, поскольку мораторий действовал так долго, многие семейные домовладельцы больше не могли позволить себе собственные ипотечные кредиты. Эти арендодатели также не могли выселять, поэтому многие предпочли продать свою собственность более обеспеченным корпоративным арендодателям. После продажи арендатор может быть вытеснен.

Несмотря на то, что они лучше обеспечены ресурсами, корпоративные арендодатели с меньшей вероятностью будут снисходительны, когда дело доходит до выселения или просроченной арендной платы. Они также более склонны повышать арендную плату, чтобы максимизировать прибыль в любых рыночных условиях, что делает жилье еще менее доступным.

К сожалению, это означает, что многие люди, потерявшие свои дома во время пандемии, до сих пор не могут найти доступное жилье.

Поскольку цены на жилье выросли во время пандемии, все больше потенциальных домовладельцев, которые были в лучшем финансовом положении, потеряли рынок и решили продолжать арендовать. Это еще больше усугубляет проблему нехватки жилья, поскольку все меньше людей уходит с рынка аренды.

Помимо этих проблем, проблемы с цепочками поставок вызвали значительное замедление темпов строительства новых зданий во время пандемии. Нехватка рабочей силы еще больше усугубляла проблему. Кроме того, в 2019 году мы начали не с хорошего места.

Решения проблемы нехватки жилья разнообразны и зависят от региона. Не существует универсального решения. Поскольку это, вероятно, останется проблемой, спрос, вероятно, по-прежнему будет больше, чем предложение. Это может помочь смягчить любое потенциальное свободное падение стоимости жилья.

Новые сборки замедляются, что влияет на будущее предложение

В октябре 2022 года количество новых разрешений на строительство снизилось на 2.4% по сравнению с сентябрем и на 10.1% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди других замедлений в жилищном строительстве:

• Число новостроек снизилось на 4.2% по сравнению с предыдущим месяцем.
• Ввод в эксплуатацию нового жилья снизился на 8.8% по сравнению с прошлым годом.
• Количество завершенных домов снизилось на 6.4% по сравнению с предыдущим месяцем.

Количество завершенных новых домов выросло на 6.6% по сравнению с прошлым годом, возможно, отчасти потому, что к концу лета поток мастеров по строительным материалам, наконец, вышел из резервной цепочки поставок.

Поскольку продажи домов снизились с весны, многие застройщики не планируют идти в ногу со временем. Это означает, что мы можем обоснованно ожидать, что нехватка жилья будет увеличиваться в будущем.

Заключение

То, что мы наблюдаем на рынке жилья, ненормально. Мы не можем предсказать будущее с уверенностью, но мы можем отслеживать тенденции и все доступные данные. Грядет еще одна рецессия, а продолжающийся геополитический конфликт усугубляет проблемы с цепочками поставок. Или это может быть безболезненный отскок от этого инфляционного периода. Любой результат повлияет на рынок жилья и ваш портфель.

Чтобы застраховать свои ставки в эти неопределенные времена, особенно для всех потенциальных покупателей жилья, ожидающих выхода на рынок, которым необходимо оставаться ликвидным, Q.ai предлагает Инфляционный комплект который защищает ваш портфель с помощью стратегического финансового хеджирования. Вы можете дополнительно защитить свои инвестиции, используя нашу Защита портфеля функцию.