Я сплю? Модель общинного земельного фонда может быть частью жилищного решения

В целом, жилищная политика должна быть сосредоточена на том, чтобы позволить коммерческому производству жилья удовлетворить максимально возможный спрос. Тогда при тех уровнях дохода, которые все еще не могут справиться с расходами на жилье наряду с другими расходами на проживание, лучшим решением является прямое денежное субсидирование разницы между нормативом арендной платы, 30% валового ежемесячного дохода и фактическими расходами. . А как же домовладение? Существует ли модель, которая может решить проблему людей, которые работают, но все еще не могут оплатить первоначальный взнос или ежемесячный платеж по ипотеке? Я с осторожным оптимизмом смотрю на то, что комплексная и ориентированная на рынок жилищная политика может включать модель общинного земельного фонда (CLT), механизм передачи земли в доверительное управление, а затем субсидирование права собственности на дом на этой земле.

Модель Общественного земельного фонда (CLT) это инновационная стратегия, направленная на то, чтобы оценить стоимость земли и жилья и сделать их доступными для работающих семей с низкими и средними доходами. Приобретая землю, CLT могут предоставить возможность приобрести жилье по цене ниже рыночной в обмен на получение меньшего дохода от повышения стоимости дома. Домовладелец подписывает долгосрочный договор аренды с CLT, который продолжает владеть землей с улучшением дома, принадлежащего семье. Модель CLT приводит к удалению стоимости дома с рынка, позволяя устанавливать цену для покупки семьями с доходом домохозяйства от 50 до 80 процентов от среднего дохода по региону (AMI). Когда дом продается, договор аренды ограничивает получение стоимости от продажи, передавая сбережения следующей семье.

Жилье CLT имеет множество преимуществ для семей и экономики жилья в целом.

• Возможность владения для людей, которые работают, но зарабатывают меньше – Люди могут годами работать, чтобы накопить финансовый импульс, чтобы купить дом, и все равно не окупятся; CLT помогают дать дополнительный толчок к владению.
• Кредит на строительство – Кредит по-прежнему является важным показателем финансовой остроты; CLT могут помочь домохозяйству создать и расширить возможности разумного заимствования.
• Стабильность – Владение домом может позволить детям посещать одну и ту же школу до выпуска и поощрять участие и участие в жизни общества.
• Преимущество увеличения собственного капитала – По мере того, как их домашний актив со временем увеличивается, семьи могут сохранить эту ценность на будущее.
• Предотвращает спекулятивное давление на владельцев – Когда дом CLT отсутствует на рынке, нет необходимости продавать его при росте стоимости активов.
• Хотя отдача от инвестиций ограничена, они создают богатство поколений – Несмотря на то, что выгоды от продажи ограничены, у семьи есть стимул хорошо управлять своими инвестициями до окончания кредита или продажи.
• Дает возможность семьям с ограниченным доходом копить – Когда расходы на жилье меньше, семья может использовать сбережения для других целей, включая уход за детьми, образование и накопление денежных средств.

Выгода для экономики в целом заключается в том, что семьи, которые в противном случае остались бы в более дешевых многоквартирных домах, могут перейти в собственность, освобождая эти блоки для других семей. У CLT есть потенциал, чтобы помочь построить лестницу жилья, возможно, начиная с ваучеров и прямой помощи, арендной квартиры и, наконец, владения. Право собственности через CLT позволяет семьям больше инвестировать в свои местные районы и сообщества, а этим сообществам и районам инвестировать в них. Возможность домовладения, созданная моделью CLT, может позволить семьям пустить корни и стать влиятельными людьми в экономическом и политическом плане.

И эта модель также может облегчить строительство многоквартирного дома. В Сиэтле, Земельный фонд усадьбы строит 38 единиц кондоминиума на двух разных участках, один из которых был подарен, а другой – на излишках городской земли. Модель владения такая же, как и в домах на одну семью. В некотором смысле кондоминиумы являются наиболее логичным использованием модели, поскольку кондоминиумы по рыночным ценам встроены в общедоступный актив. Пожертвование излишков городской земли особенно важно, поскольку это распространено по всей стране; города и другие местные органы власти часто имеют участки земли, которые нельзя использовать по их первоначальному назначению, но которые можно использовать под жилье.

Существуют и другие возможности применения модели CLT. Многие сообщества разрешают коттеджи на заднем дворе, жилые помещения и жилье «недостающего среднего», а также возможности расширения предложения арендного жилья с дополнительной плотностью. Проблема с этой либерализацией зонирования заключается в отсутствии финансирования для большинства семей, чтобы воспользоваться преимуществами повышенной плотности в районах на одну семью. CLT может купить разделенный участок, построить на нем два дома и продать дома по более низкой цене. Это пойдет на пользу первоначальному домовладельцу и создаст двух новых домовладельцев на том, что когда-то было одним участком. Калифорния недавно приняла закон это не приведет к большой плотности в односемейных зонах, но модель CLT может помочь в достижении этой цели.

Большинство семей, особенно семьи, которые могут владеть домом, но при этом выплачивать ипотечный кредит, просто не имеют наличных денег для такого рода строительного проекта. Банки неохотно финансируют эти проекты, предлагая только кредитные линии под залог собственного капитала (HELOC), инструмент, который является пугающим и часто неосуществимым для семей. Общинные земельные фонды могут выйти из этого тупика с помощью проверенной модели финансирования.

Некоторые сторонники призывают политику поддерживать приобретение арендатором сдаваемого в аренду имущества. Опять же, проблема здесь в финансировании. Например, где арендаторы недвижимости на вторичном рынке, нуждающейся в обслуживании и готовящейся к продаже, получают наличные деньги для покупки своего здания или сдаваемого в аренду дома? Модель CLT положительно оценивается большинством политиков, и использование преимуществ этой модели для решения некоторых из этих проблем представляет собой интересную возможность.

Одна из идей может состоять в том, чтобы приобрести небольшую недвижимость на низком рынке, а затем использовать модель CLT для создания кондоминиумов по сниженной цене, которые могут быть приобретены существующими арендаторами при льготном финансировании, в то время как CLT владеет землей и сдает ее в аренду Ассоциации домовладельцев. . Это позволило бы арендаторам оставаться на месте, предоставляя им путь к собственности.

В чем подвох с CLT? Я все еще думаю об этом. Но стране было бы намного лучше, если бы доллары субсидий пошли на покупку земли для CLT, чем на дорогие проекты налоговых льгот на жилье для малоимущих (LIHTC), стоимость которых сейчас растет до 1 миллион долларов за единицу аренды. Представьте, что все эти деньги ведут людей на устойчивый путь к собственности. Есть ли проблемы с правом собственности? Да и я обсуждал это.

Но CLT отличается. Модель позволяет людям, которые работают и борются за жизнь, получить шанс купить существующий рынок жилья финансово устойчивым способом. Возможно, эту идею можно использовать для передачи арендаторам некоммерческих арендных единиц LIHTC в собственность. Посмотрим. Что мне нравится, так это идея, что CLT движется к реальности спроса и предложения, а не от нее; модель признает спекуляцию землей и не жалуется на нее, а вместо этого создает из нее безопасную гавань и открывает путь для людей с меньшими деньгами. Я уверен, что найду фатальный недостаток, но пока я не найду, я буду отмечать модель как еще один положительный шаг для жилья.