Ипотека с регулируемой ставкой против ипотеки с фиксированной ставкой: какая из них лучше для вас?

Хотя есть признаки того, что рынок недвижимости остывает, на конкурентных рынках жилья до недавнего времени обычным делом были предложения только за наличные и ценовые войны. Покупатели находятся под давлением, и они идут на всевозможные уступки, чтобы попасть в дома, в том числе пропускают проверки домов и отказываются от других непредвиденных обстоятельств.

Взятие ипотечного кредита с регулируемой процентной ставкой — это одна из стратегий, к которой обращаются покупатели в попытке (временно) снизить ежемесячный платеж за жилье. Это становится все более распространенным особенно на рынках дорогого жилья такие как Сан-Франциско и Сан-Хосе, штат Калифорния, и Бриджпорт, штат Коннектикут, согласно CoreLogic.

Ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой обычно начинаются с процентной ставки ниже средней, а затем «приспосабливаются» к более высокой или более низкой ставке (в зависимости от колебаний процентных ставок, определяемых рынком, когда происходит корректировка, и других факторов) после установленный период времени. Например, ипотека с регулируемой ставкой 5/1 (ARM) меняет свою процентную ставку один раз в год через пять лет. Заемщики иногда берут ипотечный кредит с регулируемой ставкой, если думают, что продадут дом до того, как ставка скорректируется.

ARM могут быть привлекательными, потому что у заемщиков изначально будет более низкий ежемесячный платеж по ипотеке, чем при традиционной 30-летней ипотеке с фиксированной ставкой. Прямо сейчас начальная ставка на 5/1 ARM составляет 4.35% против 5.51% для 30-летнего фиксированного.

Так что же лучше: ипотека с регулируемой процентной ставкой или ипотека с фиксированной процентной ставкой?

Почему это важно

«Удивительно, чего люди не знают об ипотеке, — говорит Кен Вальцер, директор и соучредитель KCS Wealth Advisory в Лос-Анджелесе. Он сказал, что будет спрашивать клиентов, рассматривающих ARM, о двух ключевых цифрах, связанных с их кредитом — индекс и маржа — и он получит в ответ пустые взгляды. 

В дополнение к пониманию этих цифр, заемщики, думающие о ARM, должны сначала выяснить, как скоро их платеж может вырасти, и — возможно, самое главное — смогут ли они «все еще позволить себе ежемесячный платеж, если ставка и платеж вырастут до максимумы, предусмотренные кредитным договором», по данным Бюро финансовой защиты прав потребителей, федеральная служба защиты прав потребителей. (И помните, что платеж по ипотеке — это лишь одна часть ваших общих расходов на жилье; есть также страховка домовладельца и налоги на имущество, а иногда ипотечное страхование и сборы за ТСЖ. Домовладение обычно также требует затрат на ремонт и содержание.)

«Вам просто нужно быть осторожными, потому что могут быть периоды, когда ставки становятся очень высокими, и вы платите 10% в течение года или двух», — сказал Вальцер. «Вы должны знать, возможно ли это». 

Возможно, вы помните ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой во время кризиса потери права выкупа ипотечных кредитов, который предшествовал жилищному краху 2008 года и Великой рецессии. ARM были популярны среди покупателей, которые хотели получить часть жилищного бума (который оказался пузырем). В те дни стандарты кредитования были менее жесткими, что приводило к ситуациям, когда кредиторы одобряли ипотечные кредиты для заемщиков, даже если они фактически не могли позволить себе выплатить их, сообщили эксперты MarketWatch. «Еще в 2006 году, если бы вы могли запотеть свое зеркало, вы могли бы получить кредит», — сказал Вальцер. «Теперь вам действительно нужно пройти квалификацию».

По словам Рикарда Почханавала, старшего советника по вопросам политики в Национальный центр ответственного кредитования. Додд-Франк требовал, чтобы кредиторы полностью документировали доход и активы заемщика, а также их способность погасить ARM до того, как кредит был предоставлен, и в нем говорилось, что заемщики должны иметь право на получение кредита на основе полностью индексированная ставка, а не вводная или «тизерная» процентная ставка. 

Закон Додда-Франка был принят более десяти лет назад, но я упоминаю его, потому что его защита является ценным напоминанием о том, что когда дело доходит до получения ипотечного кредита, вы, заемщик, должны решить, подходит ли вам этот кредит.

Перед получением ARM заемщики должны убедиться, что они полностью понимают конкретные детали, включая любые предельные или минимальные процентные ставки. Эта информация содержится в векселе по кредиту, который, к сожалению, большинство людей не читает, сказала Сара Б. Манчини, штатный юрист Национального центра защиты прав потребителей. Если вы впервые покупаете, подумайте о том, чтобы поговорить с Консультант по жилищным вопросам, сертифицированный HUD пока вы принимаете это решение, предложил Манчини.

«Это сумасшедший рынок, и я думаю, что люди вынуждены делать вещи, которые на самом деле выходят за рамки того, что они могут себе позволить и с чем они чувствуют себя комфортно, и это не лучший рецепт успеха в домовладении», — сказал Манчини MarketWatch.

«У многих людей, вовлеченных в этот процесс, есть стимул настаивать на заключении сделки, поэтому потребители должны защищать свои интересы. Все риелторы и кредитные специалисты получают процент от цены, которую вы платите за дом, поэтому их стимул не связан с финансовой точки зрения фразой: «Войдите с более низкой запрашиваемой ценой».

Приговор

Если мы чему-то и научились благодаря пандемии, так это тому, что жизнь непредсказуема, как и экономика, и процентные ставки. Я голосую за ипотеку с фиксированной процентной ставкой.

Мои причины

Ипотека с фиксированной процентной ставкой позволяет вам построить общий финансовый план на основе относительно предсказуемого ежемесячного платежа за жилье, в то время как ARM вносит колебания.

«Легко соблазниться более низкой ставкой ARM, и многие люди, вероятно, говорят: «Каковы шансы, что мы все еще будем в этом доме через 10 лет, когда ставка станет переменной?» Но это оставляет покупателя подверженным процентному риску, о котором он может сожалеть в будущем», — сказал Рон Гуай, сертифицированный специалист по финансовому планированию в Rivermark Wealth Management в Саннивейле, Калифорния. 

«Фиксированная ставка избавляет от хлопот, связанных с мониторингом ценовой среды, и делает ваши самые большие расходы по статьям постоянным числом в мире, где все остальное будет дороже в следующем году (т. е. инфляция). Вы защищены от повышения ставок, и если ставки упадут (достаточно), вы сможете рефинансировать», — сказал Гуай.

Он добавил: «Любой аргумент в пользу ARM основан на какой-то ерунде, что люди могут предвидеть приход более высоких ставок и перейти к фиксированной ставке до того, как они это сделают, что является просто еще одной формой рыночного тайминга (то есть игры для проигравших)».

Является ли мой вердикт лучшим для вас?

С другой стороны, ARM может иметь смысл, если вы планируете продать свой дом до того, как ставка скорректируется, и если вы думаете, что процентные ставки будут снижаться (это означает, что ваш кредит снизится). Кому-то удобно делать такие ставки, кому-то нет. 

«Если вы чувствуете, что есть хоть малейшая вероятность того, что вы проживете в доме более семи лет или около того, мы обычно не рекомендуем клиентам ипотечный кредит с регулируемой ставкой», — сказал Кристофер Лайман, сертифицированный специалист по финансовому планированию Allied Financial Advisors. LLC в Ньютауне, штат Пенсильвания. 

«В последние месяцы у нас было несколько клиентов, которые непреклонны в том, что они переедут из этого дома в ближайшие несколько лет, поэтому они берут ARM, зная, что это будет более дешевый вариант, если все пойдет по плану, но мы беспокоимся о их то, что жизнь бросает кривые, когда мы меньше всего этого ожидаем, и если они застряли с этим ARM и не могут рефинансировать позже, чем они подписались на выплату значительно больших процентов в течение срока действия кредита ».

Вот пример того, как это может произойти с кредитом в размере 440,000 XNUMX долларов, по словам Лаймана:

• 30-летняя ипотека с фиксированной ставкой под 5.5% будет означать ежемесячный платеж в размере 2,500 долларов США и 460,000 XNUMX долларов США в виде процентов, выплачиваемых в течение срока действия кредита.

• 30-летний ARM будет составлять 4.75% сейчас, а затем скорректируется до 6.75% через пять лет. В дальнейшем ставка может повышаться максимум на 1% в год в течение всего срока кредита с максимальной процентной ставкой 7.7%. Это означает первоначальный платеж в размере 2,300 долларов в месяц, а затем 2,800 долларов через пять лет. В шестом году, если она дойдет до максимальной ставки 7.7%, ежемесячный платеж составит 3,000 долларов в месяц. Если мы предположим описанный выше сценарий и в шестом году процентная ставка останется на уровне 7.7% для остальной части кредита, то общая сумма процентов, выплаченных в течение срока кредита, составит 600,000 XNUMX долларов США.

Расскажите нам в комментариях, какой вариант должен победить в этом финансовом противостоянии. Если у вас есть идеи для будущих колонок Financial Face-off, присылайте мне электронное письмо.