Некоторые потенциальные покупатели жилья болеют за полный крах рынка жилья, потому что цены уже далеко вышли за пределы доступности. Пожалуйста, «падите быстрее, чтобы однажды я смог иметь собственное жилье», — написал в Твиттере.
TWTR,
- умолял пользователь. Другой пользователь написал в Твиттере: «Будем надеяться, что произойдет обвал рынка жилья, и у людей появится шанс создать семью и стать владельцем собственного дома».
Нравится это потенциальным покупателям или нет, у нас вряд ли повторится крах, подобный тому, который страна пережила с 2008 по 2014 год, когда цены на жилье упали на двузначные проценты по сравнению с пиком 2007 года.
Цены «могут немного снизиться, но крахом я считаю падение стоимости жилья более чем на 10%, и сейчас это кажется надуманным», — говорит Дэрил Фэйрвезер, главный экономист брокерской компании по недвижимости Redfin.
РДФН,
Некоторые прогнозисты ожидают, что цены на жилье упадут в национальном масштабе на несколько процентных пунктов в течение следующего года или двух, а также значительно упадут в нескольких городских районах. Но нет единого мнения о том, в каких городах произойдет наибольшее снижение.
Хотите ли вы купить свой первый дом или уже владеете им и подумываете о его продаже, вот что может означать для вас падение цен.
Если цены упадут, покупатели могут остановиться
Допустим, вы хотите купить дом, а цены в вашем городе падают. У вас будет соблазн подождать. В конце концов, зачем покупать дом сегодня, если вы уверены, что сможете платить меньше за аналогичный дом через несколько месяцев?
Проблема с этой железной логикой заключается в том, что вы не можете предсказать, когда цены достигнут дна. Подождите слишком долго, и в конечном итоге вы попытаетесь купить, когда цены растут, а конкуренция усиливается. Эта стратегия, называемая маркет-таймингом, нецелесообразна, говорит Одета Куши, заместитель главного экономиста First American Financial Corp.
«Если вы можете найти дом, который соответствует вашим финансовым ожиданиям при ежемесячной оплате, и для вас сейчас подходящее время для покупки, сделайте это», — говорит она.
И если вы ждете, когда цены упадут, а они так и не упадут, вы можете на собственном горьком опыте обнаружить, что «дом, который вы нашли год назад, который вам действительно нравился, который вы могли себе позволить, но от которого отказались, в следующем году будет дороже». — говорит Куши.
Человеческая природа такова, что вы, вероятно, все равно попытаетесь засечь рынок. Но, эй, вы были предупреждены.
Подробнее: Почему у жилья есть «много места для маневра» во время рецессии, даже если цены упадут на 15%
Сомнения продавцов установили нижний предел цен
Ожиданию падения цен на жилье может помешать нежелание домовладельцев отказываться от того, что они приобрели, а во время жилищного бума в эпоху пандемии у домовладельцев есть пара вещей, которые они захотят сохранить.
Во-первых, это завышенные цены на жилье. Куши называет цены на жилье «липкими вниз», имея в виду, что продавцы не хотят соглашаться на скидки, если только они не отчаянно хотят продать. «Если вам не нужно продавать, вы просто сидите смирно, верно?» она сказала.
Еще одна вещь, за которую цепляются домовладельцы: низкие ставки по ипотечным кредитам. Благодаря рефинансированию или своевременным покупкам 92% домовладельцев с ипотечными кредитами имеют ставки ниже 5%, а половина имеют ставки ниже 3.5%, сказала аналитик жилищного строительства Айви Зельман в интервью подкасту Macro Hive в июле.
Многие из этих домовладельцев будут прижиматься к своим низким ставки по ипотечным кредитам и клянусь никогда не уходить.
«Если вы сегодня являетесь домовладельцем, который привязан к ставке по ипотеке в размере 2.6% или 2.7%, каков ваш стимул продать свой дом и купить дом по более высокой ставке по ипотеке сегодня?Об этом заявил главный экономист First American Марк Флеминг в подкасте REconomy. "Немного. Вы фиксированная ставка".
Уже есть признаки «забастовки продавцов», как называет это явление блогер-экономист Билл Макбрайд в своем информационном бюллетене «Рассчитанный риск». В обзоре 25 рынков жилья McBride отметил снижение количества новых предложений в августе на 10.6% по сравнению с прошлым годом.
Упрямство домовладельцев фундаментальным образом влияет на потенциальных покупателей жилья: когда владельцы не выставляют свои дома на продажу, они сокращают число домов, доступных для покупки. Ограниченное предложение может сдержать падение цен, поскольку покупатели конкурируют за скудные предложения.
Когда ты должен больше, чем стоит дом
С начала 10 года в эпоху быстрого роста цен было продано почти 2021 миллионов существующих домов. Падение стоимости домов будет означать, что недавние покупатели — те, кто внес небольшой первоначальный взнос и начал с малого капитала — могут в конечном итоге задолжать больше, чем стоит их дом. Он известен как перевернутый. Если вы оказались в такой ситуации, у вас есть несколько вариантов.
- Сохраняйте дом, вносите все платежи по ипотеке и ждите, пока цены на жилье восстановятся. Это будет самый популярный вариант, даже для семей, которые переросли свой дом.
- Если вы продаете дом в перевернутом виде, вам придется использовать сбережения, чтобы погасить весь остаток кредита, а также комиссионные за недвижимость и другие расходы.
- Что делать, если у вас недостаточно денег для погашения остатка по ипотеке? Вы можете получить разрешение кредитора на короткую продажу дома. Однако кредитор может отказать в разрешении, если вы можете позволить себе ежемесячные платежи за дом. Это привязывает вас к варианту 1: оставить дом себе и ждать, пока он не станет стоить больше, чем вы за него должны.
Меньше собственных средств для получения займа
Наконец, есть вопрос о кредитах под залог жилья и кредитных линиях под залог жилья, или HELO. Это вторые ипотечные кредиты, которые позволяют вам брать взаймы под залог вашего дома. Чтобы претендовать на любой из них, вам необходимо иметь достаточно средств: не менее 20% или, в некоторых случаях, 15%.
Вполне возможно, что падение стоимости дома может привести к потере достаточного капитала, чтобы опустить вас ниже порога в 15% или 20%, что лишит вас права на получение кредита под залог дома или HELOC. Даже если вы получите HELOC до того, как это произойдет, кредитор может уменьшить ваш кредитный лимит позже, чтобы привести его в соответствие со стоимостью вашего дома.
В самый жаркий период жилищного бума эпохи пандемии, когда цены росли более чем на 15% в год, мало кто из покупателей беспокоился о том, что стоимость жилья в конечном итоге упадет. Эта буйная, конкурентная беспечность теперь сменяется осторожностью — тем, что экономист по жилищному строительству Али Вольф называет FOBATT, или боязнью покупать на вершине.
Ещё от NerdWallet
Холден Льюис пишет для NerdWallet. Электронная почта: [электронная почта защищена]. Твиттер: @HoldenL.
Источник: https://www.marketwatch.com/story/a-housing-crash-what-lower-prices-mean-for-homeowners-and-hopeful-buyers-11664558329?siteid=yhoof2&yptr=yahoo.