«Оглядываясь назад на последнее десятилетие или около того, возможности купить акции голубых фишек квартирных REIT были очень редки», — говорит Брэд Томас, генеральный директор и старший аналитик Wide Moat Research и автор книги. Интеллектуальный инвестор REIT. «Сейчас идет редкая распродажа».
Квартирные REIT в настоящее время торгуются с дисконтом 21% к стоимости их базовых активов, подсчитывает Green Street, аналитическая фирма по коммерческой недвижимости. Еще год назад они торговались с дисконтом 3%.
Неудивительно, что в этом году квартирные REIT упали вместе с акциями и облигациями в результате широкой рыночной распродажи. Инвестиции в недвижимость чувствительны к процентным ставкам, что увеличивает стоимость займов.
Об этом в среду сообщило министерство труда. потребительские цены выросли на 9.1% годовой темп в июне, прокладывая путь к еще одному резкому повышению процентной ставки со стороны Федеральной резервной системы в конце этого месяца.
Но высокие ставки на самом деле являются хорошей новостью для квартирных REIT, поскольку они усложняют покупку дома. После периода рекордно низких ипотечных ставок 30-летняя фиксированная ставка почти удвоилась до 5.51%. В мае средняя цена продажи существующего дома впервые превысила 400,000 XNUMX долларов, что еще больше ухудшило доступность.
«Есть некоторые потенциальные покупатели, которых теперь выталкивают в пул арендодателей», — говорит Хендель Сент-Жюст, управляющий директор и аналитик REIT в Mizuho Securities. «Резкое изменение стоимости домовладения является чистой выгодой для арендной платы».
Подписаться на новости
Превью Бэррона
Получите предварительный просмотр главных новостей из журнала Barron's выходного дня. Пятничные вечера по восточному времени.
Аналитики говорят, что распродажа квартирных REIT кажется преувеличенной, учитывая, что у компаний хорошие балансы, а перспективы спроса на аренду выглядят сильными. Последний отчет об индексе потребительских цен показал, что цены на аренду выросли больше всего с 1986 года — на 5.8% по сравнению с годом ранее.
Джон Павловски, управляющий директор Green Street, согласен с тем, что цены REIT на квартиры упали слишком резко. Бывают случаи, когда арендное жилье «выбрасывается вместе с негативным макроэкономическим нарративом о жилье», — говорит он. Большинство REIT, которые он покрывает, имеют долг всего от 20 до 25 центов на каждый доллар стоимости активов и достаточно денежных потоков для обслуживания долга.
Безусловно, недвижимость тесно связана с экономикой. Стоит только оглянуться на 2020 год, когда миллионы американцев потеряли работу во время спада из-за Covid, и на то, как это повлияло на арендную плату и заполняемость.
В городских прибрежных городах, включая Сан-Франциско, Нью-Йорк, центр Лос-Анджелеса и Сиэтл, «произошло самое резкое снижение арендной платы за квартиру и снижение заполняемости», — говорит Павловски. Но в районах Солнечного пояса, включая Атланту, Каролину, Техас, Феникс и Лас-Вегас, арендная плата немного снизилась, в то время как заполняемость осталась высокой.
Различные квартирные REIT позволяют инвесторам делать ставки в разных частях страны, говорит Сен-Жюст.
Camden Property Trust
(тикер: CPT) и
Квартиры в Средней Америке
(MAA) в основном владеют активами Sunbelt.
Собственный жилой дом
(ЭКР) и
Сообщества AvalonBay
(AVB) сильно бибереговые.
Доход от квартиры REIT
(АИРК) и
UDR
(UDR) имеют доступ как к прибрежным рынкам, так и к рынкам Sunbelt, в то время как
Эссексский фонд недвижимости
(ESS) - пьеса Западного побережья.
| Компания / Тикер | Недавняя цена | Изменение цены с начала года | Общий доход 2021 г. | Рыночная стоимость (млрд) | Цена / FFO 2023E* | Дивидендная доходность |
|---|
| БИБЕРЕЖНЫЙ | | | | | | |
| Сообщества AvalonBay / AVB | $191.34 | -24.3% | 62.1% | $26.7 | 18.2 | 3.3% |
| Жилая недвижимость / EQR | 71.29 | -21.2 | 57.3 | 26.8 | 18.7 | 3.5 |
| СОЛНЕЧНЫЙ ПОЯС | | | | | | |
| Камден Проперти Траст / CPT | $132.56 | -25.8% | 83.1% | $14.1 | 18.6 | 2.8% |
| Квартирные сообщества Средней Америки / MAA | 169.60 | -26.1 | 85.8 | 19.6 | 19.0 | 2.9 |
| СБАЛАНСИРОВАННОЕ УЧАСТИЕ НА ОБОИХ РЫНКАХ | | | | | | |
| Доход от квартиры REIT / AIRC | $41.29 | -24.5% | 47.7% | $6.5 | 16.6 | 4.4% |
| УДР / УДР | 44.83 | -25.3% | 61.1 | 14.3 | 17.9 | 3.4 |
E = оценка. FFO = средства от операций. *Цена/средства от операций являются стандартной мерой стоимости для REIT. Средний показатель по отрасли сейчас составляет 19.2.
Источник: Bloomberg
Павловски говорит, что UDR и Equity Residential в этом году подешевели на аналогичную величину по сравнению со своими аналогами, но у них были тяжелые 2020 и 2021 годы. , и теперь оценки сбрасываются, а фундаментальные показатели улучшаются, поэтому UDR и Equity Residential сейчас являются двумя особенно дешевыми REIT». Он сказал, что они торгуются с более высокой доходностью по доходам в 2022 году, чем аналогичные REIT, и их ожидаемая внутренняя норма доходности находится в верхней половине всех секторов недвижимости.
Один из факторов, благоприятствующих квартирным REIT, заключается в том, что жилье не является дискреционным объектом, поэтому, даже если люди потеряют работу во время рецессии или получат сокращение заработной платы, спрос на арендное жилье не упадет так резко, как спрос на дискреционное жилье. предметы, такие как путешествия или предметы роскоши. «Во время рецессии арендная плата может упасть», — говорит Павловски. «Но поскольку спрос менее дискреционный, спрос будет держаться лучше, чем в других областях».
Джина Шимански, портфельный менеджер группы ценных бумаг REIT в AEW Capital Management, говорит, что REIT для жилых помещений — «одна из наших любимых категорий», учитывая их ценовую способность и фундаментальные принципы. Она отмечает, что они «не застрахованы от отката, потому что встречный ветер процентных ставок влияет на все компании».
Но, добавляет она, «балансовые отчеты имен жилых домов находятся в одной из лучших форм среди всех компаний в нашей вселенной. Мы очень рады, что они придут в норму».
Написать Лорен Фостер в [электронная почта защищена]
