Недвижимость — это крупнейшее в мире средство сбережения, и если мир криптовалют и блокчейнов ищет быстрый путь к массовому внедрению, это может оказаться хуже, чем партнерство с индустрией недвижимости.
Согласно отчету Savills World Research за сентябрь 2021 г., к XNUMX году стоимость всей мировой недвижимости составляет $326.5 трлн. Для сравнения, рыночная капитализация крипто-сектора в середине июля составляла около 1 триллиона долларов.
Более того, рынок недвижимости — по крайней мере, его сегмент коммерческой недвижимости — также характеризуется дорогостоящими входными барьерами и асимметричной информацией, отдающей предпочтение инсайдерам. Его сборы высоки, документы обременительны, а документы иногда бывают дефектными, фальсифицированными или отсутствуют. На перемещение некоторых объектов могут уйти годы — еще один способ сказать, что их рынок неликвиден. В целом неудивительно, что многие считают, что этот рынок созрел для разрушения, особенно благодаря токенизации с поддержкой блокчейна.
Идея токенизации недвижимости не совсем нова. Например, еще в 2019 году была токенизирована вилла стоимостью 6.5 млн евро в Булони под Парижем. Один миллион акций был выставлен на продажу на блокчейне Ethereum, это первая недвижимость во Франции. проданный как транзакция в блокчейне. Частное лицо могло купить часть роскошной виллы всего за 6.5 евро.
Все будет дробно?
Прошлогодний прорыв невзаимозаменяемого токена (NFT) — а недвижимость nonfungible, т. е. не взаимозаменяемы — наряду с некоторыми более благоприятными правилами, такими как Положение о краудфандинге (Reg CF) в Соединенных Штатах, привлекли внимание к крипто- и имущественным партнерствам. Ажиотаж в метавселенной этого года, включая Yugo Labs рекордный виртуальный земельный аукцион, также не препятствует активности в сфере недвижимости.
«Web3 будет посвящен собственности, владению дробными акциями», — говорит Бобби Сингх, основатель NiftySky DAO, выступая на июньской конференции NFT.NYC 2022, на которой был представлен целый трек о токенизированной недвижимости. «Представьте себе дробление Эмпайр-стейт-билдинг на 2 миллиарда акций». Частное лицо могло владеть частью Эмпайр Стейт Билдинг за несколько долларов.
Собственность создает собственный импульс, продолжил Сингх. «Если вы станете коллекционером, владельцем, вы, скорее всего, будете говорить об этом». Больше владельцев — больше волнений. «Концепция названия очень важна».
«Блокчейн может преобразовать недвижимость», — говорит Ламонт Блэк, доцент кафедры финансов и недвижимости Университета ДеПола. Он объясняет, что недвижимость — это все, что связано с записями о праве собственности и тем, как финансируется недвижимость, и «блокчейн идеально подходит в качестве общей системы ведения учета для такого типа приложений».
Многие из этих принципов «уже применяются к цифровой недвижимости в метавселенной», добавляет Блэк, в то время как идеи, лежащие в основе Web3, частью которой является метавселенная, «в значительной степени уходят корнями в владение цифровыми активами, включая такие базовые вещи, как личные данные."
«Эффективность и уверенность, связанные с токенизацией, неоспоримы», — говорит Дэвид Тавил, президент и соучредитель ProChain Capital, и это не осталось незамеченным в сфере недвижимости.
Рынок, который затмевает криптовселенную
Если принять цифры Savills, стоимость мировой недвижимости более чем в 300 раз превышает размер сектора криптографии и блокчейна, рыночная капитализация которого недавно упала ниже 1 триллиона долларов. Это несоответствие не ускользнуло от внимания наблюдателей.
«Если хотя бы 0.5% от общего объема мирового рынка недвижимости в размере 280 триллионов долларов США будет токенизировано в течение следующих пяти лет, он станет рынком в размере 1.4 триллиона долларов». писал Moore Global, глобальная бухгалтерская, консультационная и консультационная сеть в августе.
В качестве альтернативы, если использовать оценку Savills рынка в 327 триллионов долларов: если бы всего 1% мирового рынка недвижимости был токенизирован, это утроило бы текущую рыночную капитализацию всего мира криптовалют.
По данным Savills, около четырех пятых мировой недвижимости приходится на жилую недвижимость. На коммерческую недвижимость приходится лишь около одной десятой от общего числа, но некоторые говорят, что именно здесь токенизация впервые окажет влияние.
Сингх, ветеран нью-йоркского бизнеса в сфере коммерческой недвижимости, объяснил на съезде NFT.NYC, что на устаревшем рынке коммерческой недвижимости «много трений» и он обременен нехваткой ликвидности. Такие инновации, как NFT на основе блокчейна, могут помочь в ведении учета, поскольку блокчейн прозрачен, «а дробление сделает недвижимость более ликвидной».
«Мы считаем, что этот рынок будет более открыт для альтернативных источников привлечения капитала, включая токенизацию», — сказал Magazine Навонил Рой, генеральный директор LandOrc из Объединенных Арабских Эмиратов. Его фирма способствует кредитованию сектора недвижимости, предоставляя доступ к децентрализованному финансированию, используя в качестве залога права собственности на землю в форме невзаимозаменяемых токенов.
Формирование капитала часто является препятствием для предприятий в сфере недвижимости, и токенизация может «открыть двери для более широкого круга инвесторов», — говорит журналу Magazine Шон Стейн Смит, доцент кафедры экономики и бизнеса в Lehman College, — «возможность для токенизации и разделения прав собственности и хранения основного физического актива недвижимости». Он также может обеспечить одноранговые вторичные транзакции, поэтому «также может быть создан надежный второй рынок».
Тот факт, что крипто-транзакции проводятся в режиме реального времени, также дает потенциальные преимущества, такие как «увеличение скорости утверждения ипотечных кредитов и завершения транзакций», — добавляет Стейн Смит.
Препятствия остаются
Несмотря на огромный потенциал, технология блокчейн до сих пор добилась относительно небольших успехов в области прав собственности. Упомянутая выше вилла в Булони была скорее исключением, чем правилом.
«Блокчейн — это технология, которая требует координации между участниками рынка. До тех пор, пока эта технология не будет широко распространена, ее влияние будет ограниченным», — говорит Блэк Magazine, добавляя:
«Еще одним препятствием является роль правительства. Поскольку право собственности на недвижимость в значительной степени регулируется местными органами власти, регистрация прав собственности в блокчейне также потребует одобрения правительства. Дальновидные и проворные муниципалитеты будут впереди».
«Обещание» глобализированного токенизированного рынка недвижимости с торговлей на вторичном рынке потребовало некоторого времени, «потому что требовалось получение нескольких лицензий», — говорит Макс Дилендорф, партнер юридической фирмы Dilendorf, который работает над проектами токенизации недвижимости с 2017 года. , сообщает Magazine. По его словам, Securitize LLC проложила путь, став зарегистрированным Комиссией по ценным бумагам и биржам США трансфер-агентом, работающим на блокчейне, около трех лет назад, но «компании потратили годы и годы, чтобы получить лицензии в США», а также в Азии и Европе. .
Еще одно препятствие заключается в том, что так много данных, необходимых для завершения токенизированной транзакции с недвижимостью, изначально не содержится в блокчейне. Его нужно вводить вручную. Профессор Базельского университета Фабиан Шер, например, хотел вложить несколько сотен швейцарских франков в многоквартирный дом в Детройте. рассказал в интервью Credit Suisse Insights в мае 2022 года:
«Технический процесс, связанный с токеном, работал бесперебойно». Но затем произошло то, что заставило Шера отменить сделку: «Мне нужно было прочитать и подписать около 150 страниц юридических документов».
Сектор недвижимости тоже иногда сопротивляется изменениям, что может помешать внедрению. «Брокеры и агенты по недвижимости относительно консервативны в своем принятии новых технологий как из-за вовлеченных денежных сумм, так и из-за последствий, связанных с правами собственности», — отмечает Стейн Смит.
Также может потребоваться больше историй успеха, прежде чем дело действительно сдвинется с мертвой точки. «Владельцы недвижимости, стремящиеся собрать деньги, имеют единственную цель: снизить стоимость капитала», — говорит журналу Яэль Тамар, генеральный директор и соучредитель SolidBlock — платформы токенизации недвижимости. «Пока они не убедятся, что есть аудитория инвесторов, которые специально ищут токены безопасности, обеспеченные недвижимостью, они не будут беспокоиться о удобных решениях».
Тогда тоже, DeFi лето Возможно, это непреднамеренно замедлило ход событий, поскольку кредиторы DeFi стали «избалованы» необычно высокими доходами по кредитам, которыми они наслаждались в этот очень ликвидный период, предполагает Рой, добавляя:
«Их ожидания прибыли в мире цифровых активов не могут быть воспроизведены с активами реального мира, которые основаны на экономике реального мира. Это изменение мышления является самым пугающим препятствием».
Путь впереди тоже может быть долгим. Когда Мари Хикки из Savills, директор по коммерческим исследованиям в Великобритании, недавно писал о «четырех тенденциях, формирующих торговую недвижимость во всем мире», не было вообще никакого упоминания о токенизации или технологии блокчейна. Отвечая на вопрос об этом, Хики сказал журналу: «Токенизированная недвижимость слишком незначительна, чтобы ее можно было назвать ключевой тенденцией на данный момент».
Положительные изменения в сфере регулирования в США
Тем не менее, по мнению Дилендорфа, недавние изменения в законодательстве США могут вызвать бум токенизированных проектов. Reg CF, чей лимит сбора средств был увеличила с $1 млн до $5 млн в конце 2020 года «проложит путь», прогнозирует Дилендорф. Reg CF позволяет компании собирать средства как среди аккредитованных, так и среди неаккредитованных инвесторов, и количество инвесторов, которые могут участвовать, не ограничено.
Тем временем альтернативные торговые системы (АТС), базирующиеся в США, строят мосты с платформами АТС в Европе и Азии. «Итак, теперь, если вы разместите свой токен цифровой недвижимости на платформе в США, инвестор из Европы или Азии сможет участвовать в торговле на вторичном рынке», — говорит Дилендорф Magazine. Это может существенно увеличить вторичный рынок.
Плата за транзакцию на этих платформах ATS на основе блокчейна, таких как Securitize, также низкая, а смарт-контракты гарантируют, что переводы выполняются только между учетными записями, проверенными «Знай своего клиента». «Это создание нового способа привлечения капитала для малых фирм», что почти похоже на первичное публичное размещение акций, добавляет Дилендорф.
NFT или простая токенизация?
Какую форму может принять токенизация собственности? Являются ли NFT наиболее перспективными? Простая токенизация? Или, может быть, какие-то другие формы, такие как жетоны Soulbound или SBT, как предложило недавно Виталик Бутерин?
Тамар говорит, что токенизация может принимать различные формы. «Некоторые будут иметь часть своей таблицы капиталовложений в Web3 (для децентрализованных финансов); некоторые будут выпускать NFT для таймшеров и аренды; а другие будут использовать токены для платежей или управления активами».
Например, иногда люди присылают мне гитлеровские монеты на мой публичный адрес .eth, и у меня нет способа остановить это, но на самом деле это не причиняет мне вреда, потому что etherscan не показывает их, если вы намеренно не прокрутите их до конца. действительно длинный список токенов спама. SBT аналогичны.
- vitalik.eth (@VitalikButerin) 12 мая 2022
Джариб Фигередо, кандидат в Государственную палату представителей США, который присоединился к Сингху на панели NFT.NYC 2022 «Понимание ценности токенизированной недвижимости», отмечает, что «во Флориде существуют проблемы с передачей документов, и эти можно улучшить с помощью NFT — цифровых файлов, которые могут подтвердить право собственности». Разделение времени — еще один многообещающий вариант использования.
«В будущем право собственности на недвижимость может быть выпущено как невзаимозаменяемый токен», — говорит Блэк Magazine. «Владелец собственности будет сохранять право собственности на токен в цифровом кошельке. Изменения стоимости имущества будут отражены как изменения стоимости NFT». Дальше:
«Когда владелец хочет продать недвижимость, он может разместить NFT на бирже NFT. Покупатели могли делать ставки на NFT, и NFT будет переведен в цифровой кошелек победителя торгов. Это сделало бы вторичный рынок недвижимости гораздо более ликвидным и прозрачным».
Дилендорф, со своей стороны, не считает, что NFT или DAO играют доминирующую роль на рынке недвижимости, потому что они практически не регулируются, в отличие от цифровых ценных бумаг с поддержкой Reg CF, которые санкционированы SEC.
Какие проекты в сфере недвижимости наиболее созрели для токенизации? «Знаменитые объекты будут наиболее успешными, — говорит Тамар, — и под эту категорию попадут стадионы высшего уровня. Крупные объекты институционального качества с большей вероятностью будут токенизированы, поскольку они будут иметь большую ликвидность и будут привлекать учреждения во время первичной продажи, в отличие от объектов меньшего размера».
Воспитание бедняков мира
Технология блокчейна также может быть полезна во многих странах развивающегося мира, где существующая инфраструктура для обеспечения прав собственности слаба или вообще отсутствует, сказал Блэк журналу, ссылаясь на перуанского экономиста Эрнандо де Сото, который утверждал, что права собственности являются ключ к экономическому росту. «Если блокчейн сможет улучшить права собственности, такие как владение недвижимостью в развивающихся странах, это может изменить всю экономику», — говорит Блэк.
В часто цитируемой статье Wall Street Journal де Сото подчеркнул простота доступа к ведению записей в блокчейне, которые могут постоянно обновляться по мере изменения прав собственности. Большая часть населения мира вообще не имеет доступа к «формальной системе прав собственности», писал он, добавляя:
«Если технология Blockchain сможет расширить возможности государственных и частных усилий по регистрации прав собственности на единой компьютерной платформе, мы сможем поделиться благами регистрации частной собственности со всем миром».
Глобальный разрушитель или нишевый игрок?
Может ли криптоиндустрия достичь точки в будущем, когда значительная часть недвижимости будет токенизирована — например, более 10% глобальной вселенной недвижимости — или это останется нишевой областью?
«Я могу себе представить этот день» — то есть 10% токенизация, — говорит Тавил, «но токенизация прав собственности на недвижимость, вероятно, займет некоторое время, особенно в таких местах, как Соединенные Штаты, где потребуются большие инфраструктурные изменения».
В конце концов, документы на недвижимость регистрируются и хранятся в тысячах муниципальных учреждений. Их нужно будет оцифровать. Кроме того, существует «большое лобби профессионалов, которые получают прибыль от сделок с недвижимостью, которые могут быть маргинализированы или устранены в токенизированном мире владения собственностью, например, юристы, страховые компании, брокеры и т. д.», — говорит Тавил Magazine.
По словам Блэка, «токенизацию 10% рынка недвижимости представить несложно». Блокчейн и NFT обеспечивают цифровую запись о праве собственности, которая может быть связана с физическими активами, включая недвижимость, автомобили «и любые виды товаров длительного пользования».
«Мой прогноз состоит в том, что большая часть рынка недвижимости будет токенизирована для использования экономики блокчейна, но 20 лучших процентилей — по спросу, размеру, производительности, бренду, местоположению и т. д. — получат 80% финансовых возможностей. — добавляет Тамар.
Как и в случае любой прорывной технологии, некоторые секторы бизнеса могут пострадать, если токенизированная собственность станет популярной. Компании по страхованию титула могут быть одними из первых, кто почувствует боль. «Как только появится четкая и прозрачная бухгалтерская книга, в которой будет записано, кто владеет собственностью и есть ли какие-либо залоговые права на собственность, больше не будет никаких оснований для комиссионных сборов титульной компании», — говорит Блэк Magazine. Тем не менее, успех часто порождает успех, или, как выразился Блэк:
«Поскольку общество все больше знакомится с блокчейном как с инфраструктурой для обслуживания цифровых активов, это может открыть двери для применения некоторых из этих же принципов к физическим активам, таким как недвижимость».
Источник: https://cointelegraph.com/magazine/2022/07/22/block-by-block-blockchain-technology-transforming-real-estate-market.