Упадут ли цены на жилье из-за угрозы рецессии? Отчет

Некоторые люди являются инвесторами. Некоторые нет. Но у всех есть интерес к жилью.

Если вы не покупаете, вы снимаете, но нам всем нужно жилье. Именно это делает анализ жилье так интересно. И за последний год, когда волна неопределенности затопила экономику, рынок жилья чувствует себя на распутье.

Вы ищете быстрые новости, полезные советы и анализ рынка?

Подпишитесь на рассылку новостей Invezz сегодня.

Некоторые аналитики призывают к крупномасштабным коррекциям, и заголовки говорят о снижении на 10%, 15%, 20%. Я написал этот кусок в ноябре прошлого года, утверждая, что более драматические прогнозы были далеки от истины, не предвидя, как сценарии конца света могут быть реализованы.

Но поскольку экономика продолжает шататься в условиях кризиса стоимости жизни, российской войны на Украине и ужесточение процентных ставок, давайте взглянем на обновленный ландшафт.

Почему люди думают, что цены на жилье упадут?

Во-первых, очевидная часть. Ипотечные ставки взлетели до небес, а для цен на жилье это нехорошо.

Когда мир вышел из COVID, инфляционный кризис подобных которым мы не видели с 70-х годов. Чтобы противодействовать этому, Федеральная резервная система начала агрессивно повышать процентные ставки. Цель этого состоит в том, чтобы высосать ликвидность из экономики, подавить спрос и, в конечном итоге, обуздать инфляцию.

Вот как центральные банки борются с инфляцией. Единственная проблема заключается в том, что в то же время повышение процентных ставок подавляет инвестиции и экономику в целом. Таким образом, хотя для снижения инфляции необходимо подтягивать спрос, затяните его слишком далеко, и вы рискуете рецессией. Это натянутый канат, по которому ФРС пытается пройти.

К сожалению, инфляция выросла до такой степени, что, согласно консенсус-прогнозам, экономика может сжаться до уровня рецессии. Мы уже видели, Великобритании грозит экономический хаос и Европе борьба после войны России на Украине (и сопутствующего энергетического кризиса). Эти факторы привели к прогнозам, что экономика сократится, а цены на жилье последуют за этим.

Ставки по ипотеке взлетели до небес

Конечно, есть нечто гораздо более прямое, что приводит к прогнозам падения цен на жилье, и это важнейшие ставки по ипотечным кредитам.

Повышение процентных ставок центральными банками серьезно влияет на выплаты по ипотечным кредитам. На приведенной ниже диаграмме показано, как быстро взлетели ставки по ипотечным кредитам, поднявшись до самого высокого уровня с 2002 года, а затем немного снизились, но все же на 6.5% по сравнению с почти 2.5% в начале 2021 года. Резкий скачок заставляет домовладельцев платить по ипотечным кредитам выше крыши. (каламбур, обещаю).

В то время как ФРС США лидировала в повышении процентных ставок, процентные ставки были повышены по всему миру. Тем не менее, несмотря на это, важно смотреть на рынок в целом. Сегодня на рынке далеко не так много процентных ипотечных кредитов, как в прошлые годы. Не только это, но и то, что эти растущие ставки больше всего влияют на ипотечные кредиты с плавающей ставкой, и они существенно упали в развитых странах, как показано на приведенном ниже графике из FT.

Это не 2008 год

Тем не менее, несмотря на это, нет никаких сомнений в том, что ставки по ипотечным кредитам повлияют — и повлияли — на спрос. Но любая экстраполяция предыдущих периодов отката или кризисов, на мой взгляд, наивна.

Есть много резких заголовков, предупреждающих о крупномасштабных крахах, которые, без сомнения, частично вызваны посттравматическим стрессовым расстройством, которое многие пережили во время Великого финансового краха (ВФК). Но это был черный лебедь, вызванный откровенной небрежностью на рынке жилья, вызванной поразительным кризисом субстандартного ипотечного кредитования.

Сегодня среда совершенно другая. Трудно представить себе крах такого масштаба, вызванный ипотечными кредитами, поскольку эти слабые места были замазаны. Не только это, но и после GFC, банки стали свидетелями ужесточения регулирования, а их нормы обязательных резервов капитала значительно увеличились. Это привело к гораздо более здоровой и лучше капитализированной банковской системе. Давайте не будем забывать, что беспрецедентный кризис 2008 года и последующая вмятина на рынке жилья были значительно усугублены хаосом, вызванным Lehman Brothers и всей остальной банковской бандой.

Кроме того, мы начинаем с более высокой точки. Я воспользуюсь диаграммой, которую я использовал в своем последнем анализе жилья, которая рисует гипотетическую картину 25-процентного снижения цен на жилье в США в этом квартале. Это звучит не так зловеще, когда вы формулируете это так: «жилье может упасть до самого низкого уровня за два года", Является ли?

Однако приведенный выше график был бы окончательным медвежьим случаем. Падение на 25% будет иметь катастрофические последствия, и описанный выше сценарий, вероятно, реализуется при значительном откате фондового рынка, как и остальной экономики.

Но я использую график, чтобы показать, насколько выросли цены на жилье за ​​такой короткий промежуток времени. Средняя цена продажи дома в апреле 322,000 года составляла 2020 455,000 долларов. Чуть более двух лет спустя она составила 41 XNUMX долларов, то есть рост на XNUMX%. Зачем покупать мем-монету, если можно купить дом?

Цены на жилье могут еще упасть

Я считаю, что данные и исторические закономерности показывают, что цены на жилье просто не могу упадут до уровня, который предсказывают эти ультра-медвежьи сценарии. Я, конечно, ожидаю некоторой слабости, но особенно в больших городах наблюдается поток спроса на жилье, а предложения недостаточно для его удовлетворения.

Добавьте к этому тот факт, что сегодня климат более благоприятный — как с точки зрения капитализации банков, так и с точки зрения меньшего долга домохозяйств, а рынок труда остается устойчивым, несмотря на рост процентных ставок, — и цены на жилье должны лучше противостоять рецессии.

Великий финансовый крах 2008 года привел к падению цен на жилье на 15-20% в некоторых наиболее пострадавших развитых странах. Учитывая, насколько изменилась система сегодня, мне трудно поверить, что у нас есть климат, соответствующий той осени.

Однако нельзя не учитывать, что есть ряд факторов, которые указывают не только на замедление жилищного строительства, но и на падение, но не в таких масштабах. Соотношение цены дома и дохода не слишком хорошее, а доступность даже ниже, чем в 2008 году.

Причины быть пессимистичным ясно. Жилье уже показало признаки размягчения, но лишь незначительно. Но это не тот климат, что в 2008 году, и жилищный кризис, особенно в популярных местах и ​​крупных городах, трудно себе представить.

Но при все еще безудержной инфляции (несмотря на более оптимистичные данные за последний месяц), война в Европе и высокие процентные ставки, остается множество медвежьих переменных. Базовое ожидание большинства состоит в том, что при по крайней мере мягкий рецессия неизбежна. В любом случае, впереди масса неопределенностей и трудные времена для экономики, независимо от того, в какую сторону вы ее повернете.