Рынок жилья США балансирует на грани рецессии. Скоро ли последует экономика?

В последний раз, когда на рынке жилья произошел крупный обвал в 2006 году, он унес с собой всю экономику США. Но история никогда не повторяется дважды по одному и тому же сценарию.

Ослабление рынка жилья, несомненно, нанесет ущерб экономике. Годовой темп строительства домов на одну семью в мае упал до 1 миллиона в год с 15-летнего максимума в 1.31 миллиона в декабре. Разрешения на строительство большего количества домов также упали.

Наверное, тоже будет хуже.

Цены на жилье уже подскочили до рекордно высокого уровня, когда Федеральная резервная система в марте начала быстро повысить процентные ставки для борьбы с высокой инфляцией. Агрессивные действия центрального банка подтолкнули 30-летнюю фиксированную ипотеку более чем к 6% с 2.75% прошлой осенью.

Сочетание более дорогих ипотечных кредитов и сверхвысоких цен сделало его трудно для большинства покупателей, чтобы купить дом. По данным Национальной ассоциации риелторов, доступность упала до самого низкого уровня за 16 лет.

Согласно старой поговорке, как идет жилье, так идет и экономика США. В результате замедление темпов строительства приведет к уменьшению значительной доли роста валового внутреннего продукта во втором квартале. А меньше продаж означает, что меньше новых владельцев тратят деньги на меблировку своих домов.

Тем не менее, рынок жилья сейчас сильно отличается от того, что был в 2006 году, и сам по себе он вряд ли загонит экономику в пропасть. Экономисты говорят, что США вполне могут погрузиться в рецессию в ближайшие год или два, но жилье не будет главной причиной.

«Мы ожидаем дальнейшего снижения продаж в ближайшие месяцы, но не ожидаем повторения краха 2000-х годов», — сказал Алекс Пелле, американский экономист Mizuho Securities.

Маленький признак пузыря

Рынок жилья сегодня мало чем напоминает бурные 2000-е.

Во-первых, типичный покупатель имеет высокий кредитный рейтинг и с меньшей вероятностью не выполнит своих обязательств. Только около 2% всех новых ипотечных кредитов выдается так называемым покупателям субстандартных кредитов или тем, у кого более слабая кредитная история.

Напротив, около 15% заемщиков имели субстандартный кредит в разгар жилищного пузыря почти два десятилетия назад, как показывает исследование фирмы Jefferies с Уолл-стрит.

Многие из этих заемщиков потеряли свои дома во время рецессии 2007-2009 годов, и стоимость недвижимости резко упала, лишив миллионы американцев бумажного богатства и заставив их чувствовать себя беднее. Масштабная распродажа на фондовом рынке усугубила их горести.

Отрицательный «эффект богатства» способствовал резкому снижению потребительских расходов, что усугубило рецессию. На потребителей приходится почти 70% всего, что происходит в экономике.

Однако нынешний спад на рынке жилья, вероятно, не приведет к падению цен и снижению стоимости жилья.

Начнем с того, что США годами страдали от нехватки жилья, даже несмотря на то, что количество образующихся новых семей подтолкнуло спрос к новым высотам. Пандемия также резко увеличила количество людей, работающих из дома, и потребность в большем количестве жилья.

Спрос на жилье высок отчасти «из-за роста удаленной работы и изменений в образе жизни», — сказал главный экономист Билл Адамс из Comerica Bank.

Строитель попытался удовлетворить большую часть этого спроса. Годовые темпы строительства новых домов и сдаваемых в аренду квартир выросли до 1.8 млн в апреле — 16-летнего максимума — до того, как действительно начали действовать более высокие ставки по ипотечным кредитам. Но это все еще ниже рекордных 2.2 млн в начале 2006 года, когда население составляло 11%. меньше.

Тоже не скоро станет лучше. Строительство резко упало в мае и, вероятно, продолжит замедляться, что приведет к дальнейшему сокращению предложения домов на продажу и сохранению повышательного давления на цены.

Серебряные накладки

Однако высокие цены на жилье не так уж и плохи, особенно для тех, у кого уже есть собственное жилье. Стабильная стоимость жилья может частично защитить экономику от рецессии.

Как так? Владельцы домов, вероятно, почувствуют себя лучше в финансовом отношении, чем в 2006 году, потому что их основные сбережения все еще растут в цене.

Более того, миллионы домовладельцев воспользовались рекордно низкими процентными ставками во время пандемии, чтобы рефинансировать и сэкономить кучу денег. Большинство из них также выбрали фиксированные ипотечные кредиты, что сделало их невосприимчивыми к росту ставок.

Этого не было в середине 2000-х, когда половина всех ипотечных кредитов была регулируемой. Растущие процентные ставки вынуждают миллионы домовладельцев платить высокие ежемесячные расходы по ипотеке, и многие из тех, кто не мог себе этого позволить, объявили дефолт.

Сейчас только около 10% всех ипотечных кредитов являются регулируемыми. Кроме того, процент дохода, который владельцы домов должны выделять на свои ипотечные кредиты, находится на рекордно низком уровне.

«Связь между жильем и потреблением, вероятно, будет слабее, чем в прошлом», — сказала Анета Марковска, главный экономист Jefferies.

Что может нанести больший удар по рынку жилья, так это значительный рост безработицы, который приводит к дефолту большего числа людей.

Тем не менее, учитывая, что уровень безработицы составляет всего 3.6%, а нехватка рабочей силы, как ожидается, сохранится в течение многих лет, некоторые экономисты задаются вопросом, прибегнут ли предприятия к массовым увольнениям, если США войдут в рецессию.

В то же время рынок жилья все еще держится относительно хорошо, несмотря на стремительный рост процентных ставок и высоких цен. Продажи и расходы на новое строительство колеблются вблизи допандемических уровней, что говорит о том, что дно не упадет, как это было в 2006 году.

Конечно, некоторые эксперты говорили то же самое 15 лет назад. «Исследователи говорят, что недавний спад на рынке жилья не обязательно означает конец экономического роста», — говорилось тогда в статье в The Christian Science Monitor.

За этим последовала худшая рецессия за последние десятилетия.

Источник: https://www.marketwatch.com/story/the-us-housing-market-is-teetering-on-recession-will-the-economy-soon-follow-11655922549?siteid=yhoof2&yptr=yahoo.