Законодатели штата принимают местные правила, повышающие стоимость жилья

Губернаторы и законодатели по всей стране продолжают предлагать и реализовывать политики, направленной на создание более конкурентоспособного налогового и нормативно-правового климата, отчасти для привлечения инвестиций, которые приведут к появлению работодателей и высокооплачиваемых рабочих мест. Однако, если нет достаточного и доступного жилья для размещения притока семей, поддерживаемых новыми рабочими местами, у государственных чиновников есть еще одна проблема. Это проблема, с которой сейчас сталкиваются политики во многих быстрорастущих штатах.

Например, в Северной Каролине среди 10 самых быстрорастущих штатов В прошлом году члены Генеральной ассамблеи штата в настоящее время рассматривают закон об «аннексии» или изъятии из-под юрисдикции местного зонирования собственности в Саммерфилде, городе, расположенном недалеко от Гринсборо, где местные власти неоднократно отклоняли предлагаемую застройку. Законодатели считают, что этот вопрос представляет интерес для всего штата, потому что Саммерфилд находится в той части Северной Каролины, где необходимо увеличить предложение жилья для размещения нескольких масштабных проектов экономического развития, которые должны привлечь в этот район много новичков. Этот шаг и связанные с ним предложения в других штатах демонстрируют, что дебаты о стоимости жилья и зонировании имеют тенденцию к накалу и разрушают традиционные политические коалиции.

Саммерфилд, который был зарегистрирован в 1996 году, чтобы не стать частью Гринсборо, имеет исключительное зонирование, так что на большей части города можно строить только дома на одну семью и на участках площадью 1.3 акра. Переход к принятию законодательства штата о деаннексии части Саммерфилда, чтобы разрешить строительство нового жилья, последовал за многолетними официальными просьбами ослабить указанные ограничения и даже признанием правительственных чиновников Саммерфилда о том, что их политика зонирования должна быть изменена.

Городской юрист Саммерфилда предупреждал городской совет в 2021 году о том, что его исключительная практика зонирования вызывает судебные разбирательства по Закону о справедливом жилищном обеспечении. «Если вы хотите избежать потенциальной ответственности, укажите в своем постановлении варианты, которые позволят получить доступное жилье где-нибудь в Саммерфилде», — посоветовал городской юрист. «Вам даже не нужно указывать, где именно сейчас», — добавил адвокат Саммерфилда. «Все, что вам нужно сделать, это создать структуру зонирования, которая позволит какому-то застройщику прийти и сказать: «Знаете что, я бы хотел поставить более плотную застройку». Чиновники Саммерфилда отказались прислушаться к этому совету.

Недостаточное предложение жилья и быстро растущие цены на жилье не ограничиваются Саммерфилдом и его окрестностями. Институт Катона Исследование выпущенный в декабре 2022 года, показал, что рост населения Северной Каролины превышает темпы строительства нового жилья. В то время как ограничительное местное зонирование препятствует росту предложения жилья во многих других частях штата, необходимость исправить этот вопрос особенно важна в Гринсборо и его окрестностях, которые часто называют Триадой.

Гринсборо, примыкающий к Саммерфилду, вошел номер один в стране в прошлом году по наибольшему увеличению стоимости аренды: арендная плата за квартиру с одной спальней в Гринсборо подскочила на 74% за один год. Toyota, Boom Supersonic, Publix и другие инвестируют миллиарды в регион в новые производственные и распределительные предприятия, которые привлекут тысячи хорошо оплачиваемых рабочих. Желание обеспечить этим работникам и их семьям доступ к доступному жилью в сочетании с отказом местных властей устранить или ослабить нормативные препятствия для строительства большего количества жилья привело законодателей штата в Роли к выводу, что они должны действовать.

Boom Supersonic инвестирует полмиллиарда долларов в строительство завода по производству сверхзвуковых реактивных самолетов, расположенного в 11 минутах езды на машине от Саммерфилда. На этом объекте будут работать более 2,000 человек. Toyota тратит 3.4 миллиарда долларов на строительство завода по производству литиевых батарей, расположенного в 35 минутах езды от Саммерфилда. Планируется, что на этом аккумуляторном заводе Toyota, который станет первым в Северной Америке, будет работать 3,875 человек. Тем временем Publix тратит 400 миллионов долларов на строительство поблизости распределительного комплекса площадью более двух миллионов квадратных футов, который будет снабжать продуктовые магазины по всей Северной Каролине и Вирджинии. Этот проект создаст 1,000 новых рабочих мест.

Значительное экономическое развитие, происходящее в регионе, и создаваемая им потребность в дополнительном жилье не заставили членов городского совета Саммерфилда изменить курс. Первоначально предложив новый жилой комплекс на 1,161 квартиру в 2021 году, застройщик сократил свое предложение до проекта на 600 квартир. Городской совет отклонил это предложение в голосовании, состоявшемся 22 февраля. Председатель Сената Pro Tempore Фил Бергер (справа) объяснил в своем заявлении, почему продолжающаяся непримиримость на местном уровне теперь вызывает реакцию законодательного органа штата:

«Я не знаю, должны ли планы, представленные местным застройщиком, быть одобрены местным советом», — заявил сенатор Бергер. «Что я знаю точно, так это то, что Триада привлекает миллиарды долларов на новое экономическое развитие, и поскольку наш район продолжает расти, срочно требуется дополнительное жилье, чтобы медсестры, учителя, спасатели и строители, от которых зависит наш район, могли жить в нем. сообщества, которым они служат».

Решение Генеральной Ассамблеи деаннексировать часть Саммерфилда наверняка встретит яростное сопротивление со стороны местных властей. «Было бы большой несправедливостью и создало бы опасный прецедент для нашей Генеральной ассамблеи, если бы она проигнорировала местных выборных должностных лиц и внесла такие изменения в наш город», — заявил мэр Саммерфилда Тим Сессомс.

Критики местных правил зонирования Саммерфилда утверждают, что помимо того, что они увеличивают стоимость жилья и снижают предложение, они также ставят под угрозу здоровье окружающей среды и общественную безопасность. Саммерфилд с населением около 12,000 XNUMX человек является самым густонаселенным городом Северной Каролины без какой-либо водопроводной или канализационной инфраструктуры. На самом деле, это самый большой город в Северной Каролине, Южной Каролине и Вирджинии, полностью оборудованный канализационными системами. Как и в прошлом, официальные лица Саммерфилда снова используют это как предлог, чтобы заблокировать предлагаемое строительство жилья.

«В городе нет ни водопровода, ни канализационной системы, чтобы поддерживать более чем в три раза плотность, которую в настоящее время допускают наши постановления о развитии», — написал мэр Сессомс в публичном письме, опубликованном 9 марта, в котором объясняется его отказ от вышеупомянутой застройки. «У Саммерфилда нет инфраструктуры, чтобы справиться с бременем, которое предлагаемая плотность населения возложит на наши и без того переполненные школы и загруженные дороги».

Тем не менее, застройщик недавно отвергнутого проекта на 600 квартир установил бы в Саммерфилде необходимую инфраструктуру водоснабжения и канализации. Чиновники Саммерфилда в прошлом отклоняли предлагаемые инвестиции в инфраструктуру канализации и водоснабжения. Отсутствие водной инфраструктуры использовалось в качестве причины для противодействия развитию и росту в течение многих лет.

Дэвид Коуч, владелец земли, предложенной для застройки, — сказал в заявлении о том, что «Городской совет Саммерфилда принял политику зонирования, которая служила для исключения жителей со скромным достатком, и они сделали это с большим эффектом».

«Районы Гринсборо и округа Гилфорд в прошлом году заняли первое место в стране по увеличению арендной платы», — добавил Коуч. «Мы отчаянно нуждаемся в большем количестве жилья, особенно с учетом успешных усилий многих по трудоустройству и миллиардов долларов экономического развития в непосредственной близости».

Коуч и другие критики неприязни официальных лиц Саммерфилда к застройке утверждают, что содержание 12,000 XNUMX человек исключительно в частных септических системах, помимо удорожания жилья, представляет собой риск для здоровья окружающей среды, поскольку такие септические системы могут просачиваться в местные источники воды. Помимо экологических рисков, связанных с отсутствием водной инфраструктуры, существуют также повышенные риски для общественной безопасности. Это связано с тем, что возможности пожаротушения уменьшаются, когда нет местной системы водоснабжения, которую могли бы использовать службы экстренного реагирования.

Начальник пожарной службы Саммерфилда Крис Джонсон говорит этому автору, что система водной инфраструктуры позволит его отделу более эффективно реагировать на чрезвычайные ситуации. «Если бы у нас была гидрантная система, у нас было бы больше людей, занимающихся фактическим тушением пожара, и меньше людей, отстраненных для работы по обеспечению надежного источника воды», — говорит шеф Джонсон.

Мэр Сессомс говорит, что предпринимаются усилия по созданию инфраструктуры водоснабжения в его городе. «Саммерфилд работал и работает над планом водоснабжения для будущего нашего города», — написал он в электронном письме этому автору. На вопрос, когда, согласно его плану, в Саммерфилде будет введена в действие система водной инфраструктуры, мэр Сессомс не ответил.

Северная Каролина может выдвинуть законопроект, который выведет городской совет Саммерфилда из уравнения относительно того, следует ли одобрять новое жилье на большом участке собственности, которая в настоящее время находится в юрисдикции города. Многие считают, что государство должно пойти дальше. Лидер большинства в Сенате Пол Ньютон (справа), например, введенное законодательство на предыдущей сессии это упредило бы местное зонирование в Северной Каролине, которое ограничивает строительство дополнительного жилья.

«Это проблема с поставками, созданная непосредственно правительством», — сказал сенатор Ньютон во время событие 8 декабря по жилищной политике, организованной Фондом Джона Локка, аналитическим центром в Роли. Ньютон добавил, что «частный сектор решит эту проблему, если мы ее развяжем».

Законодатели штатов и губернаторы других штатов предложили реформы, подобные тем, к которым призывал Ньютон в Северной Каролине. Губернатор Монтаны Грег Джанфорте (справа), например, является одним из самых ярых сторонников законодательства штата, упреждающего местные ограничения зонирования, которые препятствуют росту предложения жилья.

«Жесткое зонирование и другие нормы жилищного строительства — это действительно мокрое одеяло для строительства, для ответственной застройки. Они увеличивают затраты и ограничивают предложение», — сказал губернатор Джанфорте. заявил члены его целевой группы жилья в прошлом году. «Мы должны убрать правительство с дороги там, где мы можем ответственно и безопасно. Нам нужны правила для общественной безопасности и защиты окружающей среды, но в других областях нам нужно придумать, как упростить».

Непомерные и растущие цены на жилье наносят ущерб семейным бюджетам в США и снижают цены на многие из них на рынке жилья, настолько, что в прошлом году эта проблема привлекла значительное внимание национальных средств массовой информации. The New York Times, например, опубликовала широко обсуждаемый сентябрьский гайд размышляя о том, что случилось со стартерным домом. До этого New York Times опубликовала гайд в июле прошлого года, задокументировав, как жилищный кризис больше не ограничивается побережьем.

«Возможно, это худшее время для аренды квартиры на Манхэттене, в то время как доступность покупки жилья в мегаполисах, таких как Остин, является худшей из когда-либо существовавших», — анализ Bloomberg от 20 сентября. отметил,. «В середине 2020 года и ежемесячная арендная плата, и платежи по ипотеке были дешевыми, но сегодня все наоборот».

«Стоимость аренды или покупки дома слишком высока», — губернатор Вирджинии Гленн Янгкин (справа). — сказал в обращении в августе 2022 года к Объединенному денежному комитету Сената Вирджинии, повторяющем сообщение, услышанное от губернаторов и законодателей многих других штатов. «Мы должны устранить коренные причины этого несоответствия спроса и предложения; ненужные правила, обременительные и неэффективные местные органы власти, ограничительная политика зонирования и идеология борьбы зубами и когтями против любого нового развития».

Обуздание высоких цен на жилье останется в числе главных приоритетов губернаторов и законодателей во многих штатах в обозримом будущем. Как было показано, партийная принадлежность и идеологические наклонности не указывают на предпочтение губернатора или депутата в этом вопросе, в отличие от многих других проблемных областей. Дебаты о местных ограничениях на зонирование и о том, должны ли законодатели штата отменить их, никуда не ведут. На самом деле, это может привести к эскалации, в результате чего возникнут нетрадиционные политические коалиции.