Облигации частной деятельности и 4% налоговые льготы на жилье для малоимущих

Федеральные жилищные программы обычно попадают в одну из двух категорий: те, которые предоставляют прямые субсидии людям для оплаты жилья, и те, которые используют финансовые инструменты для облегчения строительства жилья. Среди финансовых инструментов наиболее значимым является Налоговый кредит на жилье для малоимущих (LIHTC). Эта тварь налогового кодекса монетизирует налоговую льготу на инвестиции в доступное жилье. Но в программах борьбы с бедностью, рассмотренных бывшим конгрессменом Полом Райаном, также присутствует интересный, но сложный инструмент — облигации частной деятельности или PAB. PAB позволяет местным органам власти продавать освобожденные от налогов облигации от имени организаций, строящих проекты, приносящие пользу обществу, включая жилье. В сочетании с налоговыми льготами ЧАБ могут стать мощным инструментом для строителей, стремящихся собрать капитал для жилищных проектов. Но сложность и стоимость высоки. (Если вы хотите окно в LIHTC вот пост о том, как они работают).

Исследовательская служба Конгресса опубликовал отличный учебник по облигациям частной деятельности. Как и налоговые кредиты, PAB включены в налоговый кодекс и включают два типа облигаций. один для проектов, которые служат государственным целям; другой для тех, которые служат частным целям, пока они приносят пользу обществу. Если облигации частной деятельности предназначены для «квалифицированной частной деятельности», такой как жилье, покупатели облигаций не платят налогов на проценты, которые они зарабатывают. Конгресс ограничивает сумму долга, который может быть выдан на частную деятельность; От 150 миллионов долларов и 50 долларов на душу населения в 1986 году до большего из 335 миллионов долларов или 110 долларов на душу населения в 2022 году. Существуют также ограничения по типам проектов, чтобы влиять на инвестиции. Конгресс также намерен ограничить налоговые расходы (льготы означают меньшее количество долларов налоговых поступлений).

То, как эти облигации могут быть объединены с LIHTC, в частности с налоговыми льготами 4%, хорошо описано в документе Корпорации вспомогательного жилья (CSH). Финансирование вспомогательного жилья с помощью освобожденных от налогов облигаций и 4% налоговых кредитов на жилье для малоимущих. Вот краткое изложение требований для использования освобожденных от налогов облигаций с налоговыми льготами.

Только правительства штатов и местные органы власти, а также квазигосударственные агентства могут выпускать облигации. Обычно это Агентство жилищного финансирования (HFA), государственное агентство, которое получает налоговые льготы. Но поскольку количество выпущенных не облагаемых налогом облигаций ограничено объемом (упомянутым выше ограничением), все эти правительственные учреждения агрессивно конкурируют за то, чтобы соответствовать этому ограничению. Кроме того, проекты не могут получить доступ к доходам от облигаций, пока проект не получит одобрение от HFA штата, и эти доходы ограничены расходами на жилье и не могут быть использованы, например, для коммерческих площадей.

Следует отметить одно важное ограничение в отношении объединения налоговых кредитов и освобожденных от налогов облигаций. Чтобы получить налоговый кредит, руководитель проекта должен покрыть не менее 50% затрат на строительство («правило 50%) за счет поступлений от облигаций; и, конечно же, любое жилье, построенное с использованием этих облигаций и налоговых льгот, должно быть доступно для людей, которые зарабатывают менее 60% среднего дохода по региону (AMI). Обычно 20 % единиц должны быть доступны для людей с 50 % AMI или менее, или 40 % единиц с 60 % AMI.

Если это еще не очевидно, такие проекты сложны. Добавьте к этому тот факт, что часто такого рода «сделки» включают дополнительных спонсоров. Например, один жилищный проект, над которым я работал в качестве застройщика, был проектом под 4% с использованием не облагаемых налогом облигаций. Но у нас также были средства из государственного жилищного целевого фонда, а также кредит на строительство. Честно говоря, мне пришлось поломать голову и корпеть над старыми электронными письмами, чтобы вспомнить, как именно создавался проект. Документ CSH отлично справляется с демонстрацией семи различных тематических исследований некоторых отличительных способов, которыми это финансирование может быть объединено. Например, один из самых простых кейсов из Мичигана. Вот диаграмма, которая показывает финансирование проекта.

MSHDA — это Управление жилищного строительства штата Мичиган, Агентство жилищного финансирования штата. MSHDA продало облигации, и долг обслуживается за счет скромных доходов от арендаторов, которые частично поступают от ваучеров по Разделу 8. Каждый из спонсоров в проекте имеет разные требования, и в проектах такого рода выполнение одного требования может нарушить одно из требований другого спонсора.

В некоторых случаях налоговый кредит может быть использован для оплаты обслуживания долга. В документе CSH используется тематическое исследование, в котором использовались облигации, а затем «полностью удалялись облигации в постоянном разговоре с другими государственными займами, грантами и налоговыми льготами». Это похоже на использование капитала налогового кредита для погашения долга по облигациям. Это убедительно: хотя налоговый кредит в размере 4% составляет меньший процент приемлемой базы доступного проекта, возможность использовать кредит для погашения облигаций является хорошей идеей. Так же как и объединение различных источников финансирования.

Райан не тратит много времени на PAB, кроме как предположить, что «немногие исследования эффективности облигаций частной деятельности . . . поскольку это связано с улучшением вертикальной мобильности арендаторов». Это правда, и его взгляд на расходы на программу показывает, что облигации не использовались так часто, как налоговые льготы на жилье для малоимущих.

И за десятилетие, прошедшее с момента его анализа, мало что изменилось (данные диаграммы Министерства финансов США).

Я считаю, что PAB следует использовать так же, как используется весь долг: получение стоимости. В случае с жильем я предложил схема захвата стоимости жилья для бездомных в котором, например, количественно оцениваются затраты на лагеря, продаются облигации для реализации мер по прекращению лагерей, а затем по мере реализации сбережений используются эти сбережения для обслуживания долга. Проблема со сборкой того, что известно в некоммерческом мире как «стек капитала», заключается в уровне сложности, который проблематичен по следующим причинам:

Время – такого рода механизмы финансирования поглощают время, а время – деньги. Затраты на хранение в ожидании сбора и согласования финансирования являются реальной добавкой к общим затратам на разработку;

Сделки - больше спонсоров означает больше транзакционных издержек, и эти затраты также добавляются к общим затратам на разработку;

Юристы и консультанты – на каждом этапе во избежание катастроф, которые могут привести к провалу проекта, необходимо нанимать юристов и консультантов; и

Это не очень эффективно – со всеми движущимися частями и дополнительными затратами, это самый эффективный способ обеспечить жильем людей, которые в нем сейчас нуждаются?

В конце концов, я возвращаюсь к основному практическому правилу: любое предложение по финансированию жилья должно быть как можно более простым, предоставляя необходимые средства или квартиры людям, которые в них нуждаются сегодня. Хотя я заинтригован и получаю удовольствие от решения финансовой головоломки, играя в эти игры, люди не получают арендную плату; нам нужно найти способы переориентировать ЧАБ на более выгодную цель, чем сложные сделки по финансированию строительства субсидируемого жилья.

Источник: https://www.forbes.com/sites/rogervaldez/2023/03/06/series-private-activity-bonds-and-4-low-income-housing-tax-credits/