Загляните в роскошные кондоминиумы Лос-Анджелеса в поисках рекордных цен

Два застройщика в Калифорнии ищут покупателя, готового сделать то, чего не делал ни один другой покупатель в истории Лос-Анджелеса — заплатить от 50 до 100 миллионов долларов за кондоминиум. 

Сделка, близкая к этим запрашиваемым ценам, побьет рекорд в Городе Ангелов, где, согласно общедоступным данным, ни одна квартира никогда не продавалась более чем за 22.5 миллиона долларов.  

Гигантская двухуровневая квартира, расположенная по адресу 9000 West 3rd Street в Беверли-Хиллз, стоит 75 миллионов долларов. 

One LA, как называется пентхаус, появился на рынке еще в июле. Он занимает два верхних этажа комплекса Four Seasons Private Residences Los Angeles, являющегося частью проекта ультра-роскошных кондоминиумов компании Genton Development, который включает 59 квартир на 12 этажах.

Это первая отдельная резиденция Four Seasons в Северной Америке, расположенная через дорогу от одноименного отеля. Согласно веб-сайту здания, резиденция-жемчужина имеет почти 13,000 6,000 квадратных футов внутренней жилой площади и почти XNUMX XNUMX квадратных футов открытой площади.

Пентхаус, который кажется полностью меблированным на изображениях, используемых для продажи квартиры, на самом деле продается по принципу «белой коробки», что означает, что покупатель получит квартиру как недостроенную оболочку. Это означает, что ни кухни, ни ванн, ни столярных изделий, ни сантехники. Там так пусто, что Билли Роуз, соучредитель The Agency RE и агент по совместному листингу в сделке, можно увидеть со своей командой в маркетинговом видео, катающемся на велосипедах по огромному необработанному пространству.

При текущей запрашиваемой цене недостроенная квартира стоит более 5,700 долларов за кв. фут. Роуз сказал CNBC, что затраты на отделку сильно различаются в зависимости от вкуса покупателя, но приблизительная оценка составляет 8 миллионов долларов. Некоторые покупатели, по его словам, на самом деле предпочитают доставку чистого холста, чтобы они могли настроить дом по своему личному вкусу. 

Удобства здания включают столовую и уборку в резиденции, частную Кинотеатр IMAX на 19 мест с доступом к премьерам фильмов и частным показам, фитнес-центром, спроектированным диетологом и знаменитым тренером Харли Пастернаком, бассейном с частными кабинками для переодевания и персоналом Four Seasons, который всегда к вашим услугам, согласно веб-сайту.

Другой сверхдорогой пентхаус, стремящийся к самому разреженному воздуху Лос-Анджелеса, расположен по адресу 8899 Beverly Blvd в Западном Голливуде. У него запрашиваемая цена в 50 миллионов долларов, которая может быть увеличена до 100 миллионов долларов.

10-этажное 40-квартирное здание, спроектированное архитектурной фирмой Olson Kundig, было разработано компанией Townscape Partners. Верхний этаж разделен на два пентхауса одинакового размера, один на востоке, а другой на западе.  

По словам брокера Фредрика Эклунда из Douglas Elliman, который представляет застройку и недавно провел CNBC экскурсию по пентхаусу на востоке, дом с четырьмя спальнями и пятью ванными комнатами занимает площадь около 6,450 14 квадратных футов с потолками высотой 1,500 футов. Стены из стеклянных панелей с электроприводом отъезжают, открывая доступ к еще почти XNUMX кв. футам открытого пространства на закругленном балконе.  

В отличие от One LA, блок PHE поставляется в готовом виде. в настоящее время он поставлен с мебелью ASH Staging. Они не включены в запрашиваемую цену в 50 миллионов долларов, которая составляет более 7,700 долларов за квадратный фут.  

Застройщику еще предстоит официально перечислить ни один из двух пентхаусов на верхних этажах, но он проверяет аппетит рынка на PHE как минимум с апреля. Именно тогда застройщик начал продавать квартиру с ценником в 50 миллионов долларов в так называемой рекламной кампании — термин, который обычно описывает маркетинг из уст в уста, используемый для покупки внерыночного жилья.

В данном случае Townscape Partners и Эклунд месяцами довольно громко шептали прессе о сделке. Команда одновременно покупает еще более дорогую внебиржевую сделку, которая объединяет оба пентхауса на верхних этажах как комбо с предложением в 100 миллионов долларов.

Комбинированная резиденция поместит ее владельца на самую высокую точку обзора в Западном Голливуде. В паре пентхаусы представляют собой восемь спален, 10 ванных комнат и четыре кухни, каждая из которых включает главную кухню и прилегающую к ней кухню для персонала.

По словам Эклунда, пакетная сделка увеличивает общую площадь внутренних помещений примерно до 13,000 6,000 кв. футов с дополнительными 12,000 XNUMX кв. футов снаружи. Удобства в здании включают открытую площадку площадью более XNUMX XNUMX кв. футов с бассейном, каминами и обеденной зоной. Там также есть фитнес-центр и студия йоги, а в ближайшее время появится ресторан изысканной кухни.

На подземном уровне находятся так называемые автомобильные конюшни, термин, который Эклунд использует для описания роскошного гаража здания. Парковка включает в себя мрачное освещение, плиточный пол с узором «елочка» и парковочные места, спрятанные за раздвижными дверями из дерева и стали. 

Брокер сказал CNBC, что пара парковочных мест здесь стоит 750,000 XNUMX долларов, но в рамках сделки по пентхаусу застройщик предоставит несколько мест бесплатно. Он также будет включать частный вестибюль пентхауса на уровне гаража с видом на гараж, а также места для сидения и лифты, которые могут доставить гостей пентхауса прямо на верхний этаж. 

Вопрос на 100 миллионов долларов здесь заключается в следующем: найдет ли кто-нибудь из этих застройщиков покупателя, готового потратить на кондоминиум примерно такую ​​сумму? 

Самая высокая цена, когда-либо достигнутая при продаже одноквартирной квартиры в Лос-Анджелесе, была в The Century Condos в Сенчури-Сити, где пентхаус площадью 9,300 кв. Футов был продан за 22.5 миллиона долларов, или чуть более 2,400 долларов за кв. согласно публичным записям, проанализированным Джонатаном Миллером, президентом Miller Samuel Appraisers and Consultants. 

The Century, который был завершен в 2009 году, имеет 42 этажа и 140 квартир и был спроектирован Robert AM Stern Architects. Этот комплекс также является рекордсменом по самой высокой цене, проданной в прошлом году, когда актер сериала «Друзья» Сообщается, что Мэтью Перри продан его кондоминиум площадью почти 9,300 21.6 кв. футов за 2,300 миллиона долларов, или чуть более XNUMX долларов за кв. фут. 

Хотите верьте, хотите нет, но это же здание побило еще один рекорд в 2010 году, когда вдова легендарного телепродюсера Аарона Спеллинга, Кэнди Спеллинг, потратила рекордные 34.8 миллиона долларов на два смежных объекта, которые она позже объединила. Ее мега-сделка охватила 15,500 2,250 квадратных футов по цене почти XNUMX долларов за квадратный фут. 

При текущем спросе потенциальному покупателю либо One LA, либо пентхаусов на бульваре Беверли, 8899, придется совершить гигантский скачок по сравнению с рекордами, установленными The Century. Хотя Миллер сказал CNBC, что рынки недвижимости обычно не делают таких резких движений, подобные вещи произошло раньше в Лос-Анджелесе.

Пример, на который он указывает, — это кусочек городского жилого фонда на одну семью, известный как ультра-роскошные особнячки. За последнее десятилетие эти дома внезапно достигли продаж, которые преодолели отметку в 50 миллионов долларов и удержали ее. Теперь некогда невообразимый уровень цен регулярно нарушается на рынке high-end спецификаций.

«Это часть более крупного рынка, которая не имеет линейной или прямой связи с тем, что раньше было рынком предметов роскоши», — сказал Миллер.

По словам Миллера, внезапный всплеск в подкатегории жилья, такой как специализированные дома, может произойти, когда застройщики убеждают покупателей в том, что они создали новый продукт недвижимости, который настолько отличается от того, что существовало раньше, что он должен иметь значительную премию.

«Это начало нового набора данных», — сказал Миллер.

Роуз называет новый список супер-роскошных кондоминиумов Лос-Анджелеса «2.0» — волну квартир, которые он описывает как более современные, роскошные и оснащенные удобствами, чем любой кондоминиум, существовавший до него. Он считает, что это одна из причин, по которой квартиры должны иметь более высокие цены по сравнению с предыдущей волной, которая, по мнению Роуза, включает рекордные продажи в The Century Condo.

На данный момент теория Роуза 2.0 подтверждается недавней продажей в The Pendry Residences, еще одном проекте элитных кондоминиумов в Западном Голливуде, где квартира площадью 2,700 кв. футов была продана за 13 миллионов долларов и превысила 4,800 долларов за кв. фут. Сейчас это самая высокая цена за кв. футов, когда-либо достигнутых для квартиры в Лос-Анджелесе. Этот рекорд более чем вдвое превышает цену за квадратный фут, достигнутую в каждой из трех самых продаваемых квартир The Century Condo.

Эклунд считает, что его шепот-листинг на 100 миллионов долларов может побить ценовой рекорд в Лос-Анджелесе. То, что уже произошло в Нью-Йорке, помогает. По его словам, в Центральном парке трофейные кондоминиумы превышают 10,000 12,000 и даже XNUMX XNUMX долларов за квадратный фут. 

«Это случается часто, значит, Лос-Анджелес все еще недооценен? Возможно, в долгосрочной перспективе, — сказал Эклунд.

За последнее десятилетие данные службы многочисленных листингов показывают, что более 140 квартир в Нью-Йорке были проданы за 35 миллионов долларов, по сравнению с нулем на том же уровне в Лос-Анджелесе. Но Миллер добавляет гигантскую оговорку: два рынка кондоминиумов очень разные. Хотя он сказал, что продажа Pendry является явным признаком, этому новому рынку потребуется провести гораздо больше транзакций, чтобы определить, является ли он устойчивым. 

Другими словами: застройщики One LA и трофейных пентхаусов по адресу 8899 Beverly находятся на неизведанной территории. 

«Это новый сегмент рынка, — сказал Миллер. «Поэтому нам придется посмотреть, как отреагируют потребители».