Как избежать большого налога на прибыль от недвижимости

Владение недвижимостью является большой мечтой для многих инвесторов. Но это огромные инвестиции, которые могут быть довольно прибыльными. Продажа сдаваемой в аренду недвижимости с огромной прибылью может стать мечтой. Все-таки, чтобы максимизировать прибыль от такой продажи, нужно минимизировать налоги с нее. Продажа в рассрочку — одна из стратегий. Не волнуйтесь: это Служба внутренних доходов (IRS) одобренный.

Большая выплата равняется большому налоговому счету

Давайте рассмотрим типичную ситуацию:

Хэл Букман взглянул на предложение покупателя о сдаваемом внаем доме и не мог поверить цифре, которую увидел. Стоимость его имущества существенно увеличилась всего за пять лет. Однако, когда Хэл радостно сказал налоговый консультант относительно продажи консультант был осторожен: принимая доход как единовременная выплата не будет в интересах Хэла с налоговой точки зрения.

Если Хэл декларирует всю выручку от продажи в том же году, когда он продает собственность, он платит 25% с той части прибыли, которая соответствует любому амортизационные отчисления он ранее взял на арендованное имущество.

Любая прибыль сверх возмещения амортизации облагается налогом по ставке 15% для налогоплательщиков с налогооблагаемым доходом от 41,676 459,750 до 83,351 517,200 долларов США, если они одиноки, или от 2022 XNUMX до XNUMX XNUMX долларов США, если они подали совместную декларацию в XNUMX году. Эти суммы увеличатся до 44,625 492,300 и 89,250 553,850 долларов для одиноких заявителей, а также до 2023 XNUMX и XNUMX XNUMX долларов для супружеских пар, подающих совместную заявку в XNUMX году. Налогоплательщики с доходом выше этих порогов облагаются налогом по ставке 20%.

Хэл спрашивает своего налогового консультанта, может ли он что-нибудь сделать, чтобы уменьшить его налогооблагаемый доход на год. Консультант знает только инструмент для использования: договор купли-продажи в рассрочку.

Что такое продажа в рассрочку?

An продажа в рассрочку определяется как продажа имущества, при которой хотя бы один платеж не был произведен до окончания налогового года продажи.

IRS позволяет налогоплательщикам откладывать часть прибыли от продажи инвестиционной собственности с соглашением о продаже в рассрочку. Эта договоренность позволяет продавцам заявлять пропорциональный часть их прирост капитала в течение нескольких лет.

Продавцу не разрешается использовать метод продажи в рассрочку при сообщении об убытках.

Как работает метод продажи в рассрочку

Декларировать прибыль при продаже в рассрочку теоретически просто. Налогообложение продаж в рассрочку отражает налогообложение аннуитеты, в котором пропорциональная часть каждого платежа считается возвратом основной суммы.

Единственным условием является то, что продаваемое имущество не может быть предметом публичной торговли. безопасность или часть регулярных запасов фирмы, и налогоплательщик не может быть дилера проданной собственности (за исключением некоторых дилеров таймшеров, которые выбирают взимание специальной процентной ставки по методу продажи в рассрочку).

Отчет о доходах от продажи в рассрочку

Доход от продажи в рассрочку можно разделить на три отдельные категории: прирост капитала, интерескачества главный. Каждый из них рассматривается отдельно на Формы 1040.

Ассоциация валовая прибыль Затем процент используется для расчета дохода от продажи в рассрочку за данный налоговый год.

Прирост капитала

В приведенном выше примере Хэл должен каждый год объявлять прибыль либо как долгосрочную, либо как краткосрочную, в зависимости от того, какой она была в год продажи. Долгосрочные выгоды облагаются налогом по более низкой ставке, а краткосрочные выгоды облагаются налогом как обычный доход.

Поскольку Хэл владел домом пять лет, прибыль в этом случае будет долгосрочной.

Если бы прибыль была краткосрочной, Хэл все еще может облагаться налогом на доход в рассрочку по более низкой ставке, чем если бы ему пришлось декларировать единовременную прибыль. Это связано с тем, что краткосрочная прибыль облагается налогом как обычный доход в верхней части налогоплательщика. предельная ставка налога.

Если пропорциональная прибыль не подталкивает его к следующей налоговой категории, эта ставка может быть ниже. Прибыль от продажи в рассрочку сообщается в IRS. Формы 6252 а затем понесли в Расписание D по форме 1040.

Интерес

Налогоплательщики с доходом от продажи в рассрочку также должны сообщать проценты, начисленные покупателю, которые облагаются налогом по обычным ставкам дохода.

Проценты, предусмотренные в договоре купли-продажи, называются заявленными процентами. Если заявленные проценты недостаточны (или равны нулю), часть главный часть продажи должна быть переквалифицирована в неустановленную процентную ставку.

Основной

Часть каждой продажи в рассрочку рассматривается IRS как необлагаемый налогом возврат основной суммы. Эту сумму можно определить, заполнив Рабочий лист А в Публикации 537.

Основная сумма (скорректированная база) для целей продажи в рассрочку представляет собой общую сумму вашей фактической скорректированной базы в собственности плюс любые расходы на продажу и возврат амортизации.

В этом примере у Хэла есть 200,000 100,000 долларов в качестве скорректированной базы в его доме. Он должен добавить обратно 10,000 310,000 долларов США для возмещения амортизации и XNUMX XNUMX долларов США для расходов на продажу, чтобы рассчитать скорректированную базу для продажи в рассрочку. Эта цифра составляет XNUMX XNUMX долларов.

Процент валовой прибыли

Чтобы рассчитать процент валовой прибыли, вы должны вычесть скорректированную базу для продажи в рассрочку — 310,000 90,000 долларов США в этом примере — из цены продажи, чтобы рассчитать общую прибыль. В этом примере общая прибыль составляет 400,000 310,000 долларов (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX долларов).

Затем разделите общую прибыль на цену продажи, которая в данном случае составляет 22.5% (90,000 400,000 ÷ XNUMX XNUMX долларов), и вы получите процент валовой прибыли.

Наконец, чтобы рассчитать налогооблагаемую прибыль каждый год, умножьте этот процент на сумму взноса. Таким образом, налогооблагаемая прибыль Хэла каждый год считается равной 11,250 50,000 долларов (22.5 XNUMX долларов x XNUMX%).

Ипотечные кредиты и контрактная цена

Если покупатель недвижимости берет на себя ипотека или какой-то другой вексель при покупке базовая стоимость имущества должна быть уменьшена на сумму ипотеки или векселя. Возвращаясь к нашему примеру, предположим, что у Хэла есть ипотека на сумму 100,000 XNUMX долларов на имущество, которое он продал.

Если же линия индикатора аренда недвижимости что Хэл продал за 400,000 100,000 долларов, имеет ипотеку в размере 300,000 400,000 долларов, цена контракта снижена до 100,000 XNUMX долларов (XNUMX XNUMX долларов - XNUMX XNUMX долларов).

Если сумма ипотеки превышает общую скорректированную базу имущества, разница должна быть указана как платеж в первый год, а цена договора увеличивается на эту сумму.

Например, предположим, что имущество Хэла заложено в размере 250,000 50,000 долларов. В дополнение к рассрочке Хэл должен будет сообщить о переплате в размере 250,000 200,000 долларов США (XNUMX XNUMX–XNUMX XNUMX долларов США) в течение первого года.

Пример продажи в рассрочку

Используя приведенный выше пример, давайте посмотрим, как Хэл мог бы структурировать свою продажу в рассрочку, если бы он хотел отложить свою покупку. налоги на прирост капитала на будущий год.

Хэл получает предложение в размере 400,000 300,000 долларов за аренду дома. Он купил недвижимость за 100,000 XNUMX долларов. За эти годы он заработал XNUMX XNUMX долларов. амортизация отчисления, делая его скорректированная база $ 200,000.

Таким образом, у Хэла есть 200,000 400,000 долларов США (200,000 XNUMX–XNUMX XNUMX долларов США) налогооблагаемой прибыли для декларирования.

Советник Хэла рекомендует разделить выручку от продажи на восемь ежегодных платежей по 50,000 400,000 долларов каждый вместо того, чтобы декларировать XNUMX XNUMX долларов за один год. До тех пор, пока взносы конструктивно получаются каждый год, этот метод позволит Хэлу регистрировать прибыль и, следовательно, пропорциональную часть прибыли в течение восьми лет.