По словам Кристофера Уэлена, председателя Whalen Global Advisors, даже если председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл и его соратники в ближайшее время прекратят повышать учетные ставки, фиксированная ставка по 30-летней ипотеке все равно вырастет до 10%.
Это связано с тем, что бурные темпы повышения ставок ФРС в 2022 году требуют времени, чтобы вернуться в ставки по ипотечным кредитам, особенно с учетом ставка по федеральным фондам уже подскочила до диапазона 3%-3.25% в конце сентября, почти с нуля годом ранее.
«Кредиторы лишь медленно корректируют свои ставки», — сказал Уэлен MarketWatch. «Они не привыкли к тому, что ставки меняются так быстро, и обычно меняют ставки только раз в месяц или раз в два месяца».
Заемщики платят надбавку к безрисковой ставке Казначейства по ипотечным кредитам, чтобы учитывать риски дефолта. 30-летняя казначейская ставка
TMUBMUSD30Y,
вырос до 4.213% в четверг, самого высокого уровня с 2011 года, согласно данным Dow Jones Market Data.
Freddie Mac в четверг назвал ставку по 30-летней ипотеке составляла в среднем 6.94% последний еженедельный обзор, 20-летний максимум, который серьезно сократил спрос на новые жилищные кредиты.
Но поскольку инфляция в США не демонстрирует явных признаков отката от 40-летнего максимума, ожидания того, что ФРС повысит учетную ставку еще на 75 базисных пунктов на своем ноябрьском заседании, и, возможно, на ту же сумму еще раз в декабре, были высоки. , согласно инструменту CME FedWatch.
Коэффициенты CME в четверг выступал за ставку по федеральным фондам 4.75–5% чтобы начать февраль.
«В ипотеке существует эффект задержки», — сказал Уэлен, добавив, что даже если центральные банки решат приостановить дополнительное повышение ставок после своего декабрьского собрания, ставка по 30-летней ипотеке все равно «легко достигнет 10% к февралю».
Уэлен, инвестиционный банкир, писатель и специалист, специализирующийся на банковском деле и ипотечном финансировании, в 2008 году призвал Комиссию по ценным бумагам и биржам США отказаться от сложных и непрозрачных деривативов. «Вернуться к дневному свету», после того как банки и инвесторы столкнулись с убытками в сотни миллиардов долларов, связанными со структурированным долгом, в том числе с рисками по субстандартным ипотечным кредитам. Он также предоставил свидетельство Конгрессу в 2009 о системных рисках банковской отрасли.
Теперь Уэйлен предвидит еще одну крупную встряску в ипотечном банкинге, поскольку прибыльность продолжает снижаться (см. график), а рынок жилья падает.
Прибыль ипотечных банков находится в минусе, даже несмотря на то, что ставки продолжают расти
Уэлен Глобал Эдвайзорс
Важно отметить, что Уэйлен также видит потенциал для того, чтобы цены на жилье вернули все их доходы от пандемии, если ставки останутся высокими в течение всего 2023 года.
Это более важный вызов, чем оценки для коррекции 10%-15% в ценах на жилье по сравнению с ценами, которые выросли на 45% в национальном масштабе во время пандемии.
Но Уэлен указал на спекулятивные объемы продажи жилья, которые достигли почти 150 миллиардов долларов, или 10% от общего объема продаж жилья в 2022 году, а также на холодное одеяло двузначных ставок по ипотечным кредитам как на катализаторы более резкого падения цен на жилье.
Экономисты Mizuho Securities в четверг отметили, что медианные цены продажи жилья снизились на 2.5% по сравнению с их пиковым значением в записке для клиентов, и охарактеризовали рынок жилья как «ухудшающийся», но в основном в соответствии с ожиданиями, учитывая резкий скачок ставок по ипотечным кредитам.
Ставки по ипотечным кредитам можно проследить непосредственно до рынка ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, или MBS, которые представляют собой облигации, торгуемые на Уолл-стрит, в основном при государственной поддержке, которые финансируют большую часть рынка ипотечных долгов США на сумму около 13 триллионов долларов.
Гонка ФРС по повышению ставок встряхнула финансовые рынки, обвалила акции и привела к резкому сокращению выпуска ипотечных облигаций в этом году, а также сделала более дорогими займы для корпораций, муниципалитетов и домашних хозяйств в рамках борьбы с инфляцией.
«Нам потребуются месяцы, чтобы синхронизировать рынок облигаций и рынок кредитования, чтобы люди снова могли зарабатывать деньги», — сказал Уэйлен.
Акции закрылись снижением второй день подряд в четверг, оставив индекс S&P 500
SPX,
скидка 23% в год на уровне 3,665.78 и 10-летняя ставка казначейства
TMUBMUSD10Y,
на уровне 4.225%, самого высокого уровня с июня 2018 года.
Источник: https://www.marketwatch.com/story/why-the-housing-market-should-brace-for-double-digit-mortgage-rates-in-2023-11666302773?siteid=yhoof2&yptr=yahoo.