Где недвижимость

Вряд ли можно сомневаться в том, что до тех пор, пока Федеральная резервная система (ФРС) остается приверженной своей политике ужесточения антиинфляционных мер, продажи жилья, а также строительство и ценообразование будут продолжать страдать от роста ставок по ипотечным кредитам. Но это еще не все. В уравнение жилья войдут встречные потоки, поскольку люди все чаще будут рассматривать недвижимость как способ защитить свое богатство от пагубного воздействия инфляции на акции, облигации и другие финансовые инструменты.

До сих пор большая часть давления оказывалась на отрицательную сторону реестра недвижимости. С тех пор, как ФРС начала повышать процентные ставки в марте прошлого года, средняя ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой увеличилась, хотя и неравномерно, с 2.8% до более чем 6.0%. Поскольку этот шаг более чем удвоил стоимость поддержки ипотечного кредита, неудивительно, что пострадала покупка. Продажи новых домов, отслеживаемые Министерством торговли, упали на 39% по сравнению с максимумами прошлого января по июль, самый последний период, за который доступны данные. Далее последовало строительство. Начало строительства новых домов по всей стране упало на 19% по сравнению с максимумами прошлого февраля. Цены на жилье тоже снизились. Средняя цена существующего дома, проданного в Соединенных Штатах, упала на 2.2%, по данным Национальной ассоциации риелторов (NAR), с 420,000 410,600 долларов в июне до XNUMX XNUMX долларов в июле прошлого года, самый последний период, за который ассоциация предлагает цифру.

ФРС обещает усилить это неблагоприятное давление в ближайшие месяцы. Председатель Джером Пауэлл, по понятным причинам, отказался точно сказать, насколько и как быстро он намерен повышать процентные ставки, но он обязался продолжать такие шаги до тех пор, пока это потребуется для установления контроля над инфляцией. Если нации не очень повезет и инфляция не уменьшится сама по себе, ему придется сделать гораздо больше, чем он уже сделал. Учтите, что при инфляции на уровне 7-8% и годовых процентных ставках на уровне 1-3% заемщики погашают кредит долларами, которые потеряли в реальной покупательной способности значительно больше, чем проценты, которые они дают кредитору. Едва ли это поможет остановить поток запросов на кредит, вызывающий инфляцию.

Но даже несмотря на то, что вероятные действия ФРС повышают стоимость ипотечных кредитов и, соответственно, усиливают неблагоприятное влияние на жилье, желание хеджировать инфляцию с помощью недвижимости будет все больше играть роль. Люди будут делать все, что в их силах, чтобы купить, несмотря на рост цен, потому что домовладение, будь то прямое или поддерживаемое ипотекой с фиксированной процентной ставкой, стабилизирует одну важную часть семейного бюджета, что является большой приманкой в ​​​​среде, когда инфляция поднимает все. другие расходы на проживание. Более того, недвижимость, скорее всего, вырастет, по крайней мере, в тандеме с общим уровнем инфляции, что сделает ее более привлекательным средством сбережения, чем, скажем, облигации, цены на которые будут падать с каждым повышением процентной ставки, и акции, которые будут страдать от падения цен. неблагоприятный расчет стоимости из-за роста процентных ставок, а также неизбежные неопределенности, вызванные общим ценовым давлением.

Эти силы определенно преобладали во время последней большой инфляции в 1970-х и 1980-х годах. В период с 1970 по 1990 год индекс потребительских цен в этой стране увеличивался в среднем на 6.2% в год. Фиксированные ставки по ипотечным кредитам выросли примерно с 7.3 процента в 1970 году до более чем 13 процентов к 1985 году, что увеличило стоимость поддержки ипотеки почти на 80 процентов. Для тех, кто полностью владел своими домами или зафиксировал ставки по ипотечным кредитам, это ничего не значило, но имело большое значение для потенциальных покупателей. Тем не менее, несмотря на значительный сдерживающий рост ставок по ипотечным кредитам, вызванный покупкой, средняя цена дома, проданного в Соединенных Штатах, выросла за это время с 23,900 125,000 до 8.6 2.4 долларов США, что составляет рост на XNUMX процента в год и доход на инвестиции XNUMX процентных пункта в год. год превышает инфляцию и лучше, чем большинство других инструментов, доступных для инвесторов.

Конечно, рост стоимости ипотечных кредитов в это время сдерживал покупателей, стремящихся застраховаться от инфляции в сфере недвижимости, и они будут делать это в нынешних условиях. Но история показывает, что вместо того, чтобы просто отпугнуть людей, покупатели, скорее всего, сместятся вниз в зависимости от распределения цен. Бюджетные ограничения, вызванные растущими затратами на финансирование, заставят людей не уходить, а согласиться на меньшее количество домов в, возможно, менее роскошном месте. Этот эффект уже очевиден в данных Министерства торговли. В декабре прошлого года, когда ставки по ипотечным кредитам были еще низкими, а опасения по поводу инфляции только начинались, непропорционально большое количество продаж приходилось на верхнюю часть ценового распределения. Хотя средняя цена дома, отслеживаемая NAR, составляла около 360,000 500,000 долларов, треть покупок жилья в стране была совершена на сумму более 29 83 долларов. Только XNUMX% национальных закупок происходили по ценам, близким к медианным. С ростом ставок по ипотечным кредитам произошло движение вниз в ценовом распределении. По состоянию на июль около XNUMX% покупок совершались по ценам, близким к средней цене.

Эта зарождающаяся модель, вероятно, станет более экстремальной позже в этом году и в 2023 году. Она может продлиться дольше в том маловероятном случае, если инфляция сохранится. Продажи по самым высоким ценам, без сомнения, сохранятся. Доступность означает меньше для тех, кто покупает в этом диапазоне, в то время как у этих же людей есть сильная потребность защитить богатство от потерь на финансовых рынках и от других разрушительных последствий инфляции. Другие, которые когда-то могли достичь благодаря низким ставкам по ипотечным кредитам, будут торговаться ближе к медианной цене, в то время как те, кто всегда должен был покупать по нижней границе ценового распределения, будут вытеснены с рынка. Негативное давление будет сдерживать продажи и строительство и сдерживать рост цен, но в меньшей степени, чем можно было бы предположить, исходя из упрощенного взгляда только на стоимость финансирования.