Акции находятся на медвежьем рынке, последует ли жилищный крах?

Основные вынос

• Данные Национальной ассоциации риелторов показывают, что цены на жилье выросли на 37% с марта 2020 года.
• Между тем, общий объем продаж жилья снизился на 8.6% в годовом исчислении и на 3.4% в месячном исчислении в мае.
• Данные Moody's Analytics показывают, что средний дом переоценен на 24.7%, а цены растут в четыре раза быстрее, чем доходы.
• Поскольку покупатели жилья постоянно вытесняются с рынка, многие инвесторы и домовладельцы опасаются, что жилищный кризис не за горами.

Понедельник, Индекс S&P 500 закрылись с падением на 18.7% с начала года, приблизившись к территории медвежьего рынка прошлой недели. Между тем, Nasdaq Composite за год снизился примерно на 27%, в то время как индекс Доу-Джонса потерял 14%. Другими словами, большая часть рынка находится в зоне медведей или близка к ним, и не предвидится передышки для акций, цены на которые упали с январских пиков.

И теперь инвесторы и домовладельцы опасаются, что рынок жилья может последовать их примеру.

Данные из Национальная ассоциация риэлторов (НАР) показывает, что с мая 2021 года по май 2022 года цены на существующее жилье выросли почти на 15%. С марта 2020 г. они выросли на 37%. Между тем, медианные цены на жилье впервые превысили 400,000 XNUMX долларов.

Хотя высокие цены хороши для инвесторов и продавцов, они постоянно вытесняют с рынка покупателей с низким и средним уровнем доходов. И теперь некоторые опасаются, что те же самые цены, которые радуют продавцов, могут стать катализатором краха рынка жилья.

Пузыри и сбои

Пузыри активов возникают, когда спрос, спекуляции и рыночное изобилие завышают цены выше их фундаментальных показателей. Конечный результат? Переоцененные активы, которые остаются востребованными до тех пор, пока сохраняется интерес покупателей.

Согласно Федеральная резервная система Далласа, пузыри на рынке недвижимости особенно болезненны из-за их широкомасштабных экономических последствий. Жилищные пузыри часто приводят к ряду непредвиденных последствий, таких как:

• Искаженные модели инвестиций и покупок
• Нерациональное использование экономических ресурсов
• Волны, которые кровоточат в экономическом росте и занятости

Тогда, когда паника инвесторов, или банкротство и потеря права выкупа обрушиваются на рынок, пузырь «лопается». Цены на недвижимость падают, инвесторы изо всех сил пытаются оставаться прибыльными, а домовладельцы могут оказаться под водой из-за очень дорогие кредиты.

Тем не менее, не каждый пузырь обязательно заканчивается полномасштабным крахом.

Вместо этого на некоторых рынках может произойти коррекция, когда цены на жилье постепенно падают, а затем стагнируют в течение месяцев или лет.

Напротив, крах предполагает быстрое падение цен (часто сопровождаемое волной лишения права выкупа), которое вырывает почву из-под ног у рынка.

Тогда и сейчас

Полномасштабные обвалы на рынке жилья не так распространены, как вы думаете. Тем не менее, поскольку Великая рецессия свежа в памяти многих, домовладельцы и инвесторы по-прежнему настороженно относятся к ней.

Великая рецессия

Обвал рынка жилья в 2007–2008 годах стал уникальным событием, порожденным многочисленными небрежными действиями правительства, кредиторов и инвесторов.

Во-первых, низкие ставки и минимальное регулирование ипотечного кредитования позволяли банкам предлагать субстандартные кредиты неквалифицированным заемщикам. Многие такие кредиты были даже выданы без надлежащих документов, подтверждающих платежеспособность заемщика.

Тем временем инвесторы скупали «ценные бумаги с ипотечным покрытием» (MBS), которые объединяют ипотечные кредиты в качестве инвестиционных активов. По мере того как ставки субстандартного кредитования росли, субстандартные кредиты составляли большую долю этих ценных бумаг.

К сожалению, многие домовладельцы не могли вносить свои платежи, что стало катализатором кризиса, поскольку банки начали лишить права выкупа неплатежеспособных заемщиков. Во многих случаях банки несли убытки, пытаясь избавиться от падающих в цене объектов. Вскоре домовладельцы бежали от подводной ипотеки направо и налево, оставляя банки с имуществом, которое стоило меньше, чем кредит под залог.

В то же время инвесторы MBS пережили собственный кризис, когда заемщики объявили дефолт, лишив их прибыли.

В конечном итоге стечение обстоятельств породило глобальную рецессию (и множество новых правил ипотечного кредитования).

Перенесемся в 2022

А еще у нас есть нынешний жилищный бум, который, как вы увидите, имеет совсем другой набор причин. А именно: пандемия Covid-19.

Когда пандемия только началась, Федеральная резервная система снизил процентные ставки, чтобы обойти спад и стимулировать расходы. В то же время, в период между санкционированным правительством карантином и уговорами сотрудников, многие фирмы ввели новую политику работы на дому. Тем временем многие семьи вложили стимулирующие средства в сбережения или погасили долги.

Сочетание стимулирующих фондов, дешевого долга и гибкости WFH побудило многих домовладельцев покинуть дорогие города. Между тем, перебои в цепочке поставок и ограничения Covid-19 затормозили строительство новых домов, сократив предложение.

В результате спрос резко вырос. Вскоре покупатели начали конкурировать за одну и ту же недвижимость, что привело к стремительному росту цен, поскольку легкомысленные домовладельцы принимали предложения наличными, часто значительно превышающие запрашиваемую цену.

Можем ли мы исключить потенциальный крах рынка жилья?

Хотя мы больше не находимся в изоляции, влияние Covid-19 на рынок жилья сохраняется. Некоторые опасаются, что это означает, что жилищный кризис может быть не за горами.

Для начала недавние Бюро переписей данные показывают, что продажи домов снижались четыре месяца подряд. Только продажи новых домов на одну семью упали на 16.6% в период с марта по апрель. А в мае общий объем продаж жилья упал на 3.4% по сравнению с предыдущим месяцем и на 8.6% по сравнению с прошлым годом. В целом, непроданные запасы существующего жилья в июне выросли до 1.16 млн единиц.

Но в то время как продажи упали, цены не последовали этому примеру. Фактически, май стал новым рекордом: средняя цена нового дома приблизилась к 450,000 511,000 долларов. При этом средняя цена продажи всего жилья превысила XNUMX тысяч долларов.

Если вы думаете, что это звучит высоко, вы не одиноки. Ранее в этом году агентство Moody's Analytics сообщило, что цены на жилье в США остаются на прежнем уровне. завышена в среднем на 24.7%. В марте Федеральный резервный банк Далласа предупредил, что цены продажи жилья превышают цены на аренду, что указывает на «неприемлемо завышенные» значения.

И дело не только в том, насколько дорого жилье, а в том, как быстро оно появилось. Только за последний год цены на жилье выросли в четыре раза быстрее, чем доходы. При этом ипотека Процентные ставки выросли с 3% в январе до 6.4% к концу июня, что более чем удвоило стоимость займа.

В целом цифры указывают на плохие перспективы рынка жилья. Невероятно высокая инфляция, растущие процентные ставки и ограниченные запасы вытеснили многих покупателей жилья с рынка. Поскольку домовладельцам необходимо расширяться, чтобы подняться по лестнице недвижимости, пузырь может лопнуть, если экономические факторы приведут к снижению доходов или повышению ипотечных ставок.

Принципиальные различия между 2008 и 2022

Однако общее мнение экономистов состоит в том, что, хотя крах рынка жилья возможно, это не Вероятно.

Начнем с того, что нынешняя основа рынка остается гораздо более стабильной, чем 14 лет назад. Более строгие критерии кредитования и надежная защита покупателей жилья означают, что большая часть современных ипотечных кредитов выплачивается вовремя. Во второй половине 2021 года средний покупатель жилья подал заявку с рекордно высокий средний кредитный рейтинг из 786.

Кроме того, просроченные платежи остаются на уровне около 3%, а в первом квартале 2022 г. 78,000 XNUMX заявлений о лишении права выкупа. (Напротив, 10 миллионов американцев потеряли свои дома в период с 2006 по 2010 год, и только в 3.1 году было подано 2008 миллиона заявлений о лишении права выкупа.)

Точно так же домовладельцы теперь владеют замечательным 28 триллионов долларов собственного капитала по сравнению с часто отрицательным собственным капиталом в 2008 году. отмечает JPMorgan что современные домовладельцы не имеют почти такого же уровня долга, как до 2008 года.

В то же время запасы жилья, хотя и растут, остаются вблизи исторического минимума. В сентябре прошлого года НАРAR
сообщил о 2.4-месячном предложении домов для продажи; к февралю этот срок сократился до 2 месяцев.

Тем временем строители, ссылаясь на рост затрат и замедление спроса, свернули производство. (В преддверии Великой рецессии все было наоборот.)

Наиболее вероятный сценарий

Тем не менее, устойчивый рынок жилья не означает, что нет места для снижения цен. Различие: большинство экономистов считают, что нужна коррекция, а не крах.

Например, Федеральный резервный банк Далласа сообщает, что, хотя реальные цены на жилье превышают базовые показатели, они не видят «никаких ожиданий, что последствия корректировки жилищного фонда будут сопоставимы с глобальным финансовым кризисом 2007–09 годов с точки зрения масштабов или макроэкономической серьезности».

Дуг Дункан, главный экономист Fannie MaeФНМА
, во многом согласен. Его позиция заключается в том, что, хотя ставки резко выросли, «исторически такие крупные движения заканчивались замедлением темпов роста жилищного строительства».

Главный финансовый аналитик Bankrate Грег Макбрайд соглашается с этим, отмечая: «Цены на недвижимость могут двигаться большими скачками, как сейчас, а затем демонстрировать относительно небольшие изменения в течение нескольких лет. Плато цен является наиболее вероятным исходом».

Но что вообще считать «исправлением»?

Мэтью Пойнтон, старший экономист по недвижимости в Capital Economics, считает, что снижение на 5% к середине 2023 г. является разумной целью. И главный экономист NAR Лоуренс Юн соглашается с тем, что «незначительное снижение цен» до 5% вполне вероятно, и это здорово для «переоцененного» рынка.

Не позволяйте призраку краха рынка жилья сбить вас с толку

В нынешних условиях крах национального рынка жилья кажется маловероятным, хотя и не исключенным. Это заставляет многих инвесторов в недвижимость задуматься: инвестировать или подождать?

С Q.ai вам никогда не придется думать о следующем правильном шаге. Наши инвестиционные стратегии на основе искусственного интеллекта основаны на достоверных данных, а не на таких эмоциях, как страх или волнение, коренящиеся в теоретическом крахе рынка.

Но это не значит, что мы не в теме. Благодаря современным инвестициям, таким как Комплект Форбс, вы можете получить доступ к последним новостям, горячей информации и обширному архиву знаний — и все это, не пошевелив пальцем. Все, что вам нужно сделать, это пополнить свой счет.

Загрузите Q.ai сегодня для доступа к инвестиционным стратегиям на основе ИИ. Когда вы внесете 100 долларов, мы добавим на ваш счет еще 50 долларов.