Starwood REIT, как и BREIT, ограничивает выплаты инвесторам из фонда недвижимости

Известный как SREIT, REIT стоимостью 14.6 млрд долларов возглавляет Барри Стернлихт, основатель и генеральный директор Starwood Capital, частной инвестиционной компании, специализирующейся на недвижимости, с активами под управлением на сумму более 125 млрд долларов. Starwood Capital управляет REIT. Стернлихт также является генеральным директором Starwood Property Trust (STWD), публичной компании по кредитованию недвижимости.

SREIT является вторым по величине неторгуемым REIT после Blackstone Real Estate Income Trust, чистые активы которого составляют около 69 миллиардов долларов. Автомобиль Blackstone (тикер: BX), известный как BREIT, перенесено на ограничение выкупа в ноябре после того, как повышенные запросы инвесторов на вывод средств превысили свой квартальный лимит в 5%.

Как и BREIT, SREIT позволяет ежемесячно выкупать 2% от стоимости чистых активов или NAV и 5% от NAV ежеквартально.

Повышенный запрос на погашение показывает, что многие розничные инвесторы переходят к выходу из неторгуемых REIT, которые не торгуются на бирже, после того, как их доходность значительно превысила доходность публично торгуемых аналогов в этом году. Огромный разрыв в производительности между непубличными и публичными REIT создал стимул для инвесторов в неторгуемые REIT для обналичивания.

Вместо того, чтобы торговать на биржах, таких как NYSE, эти REIT похожи на взаимные фонды, потому что инвесторы могут покупать или продавать акции ежемесячно в зависимости от их NAV с учетом лимитов погашения.

В письме финансовым консультантам, которое было направлено Barron's, SREIT сообщил, что в ноябре получил запросы на выкуп, равные 3.2% от NAV. Исходя из месячного лимита в 2%, он выполнил 63% запросов инвесторов на выкуп (0.63 умножить на 3.2 равно 2). В письме говорится, что любые незаполненные запросы должны быть поданы снова в декабре.

Неторгуемые REIT имеют ежемесячные и ежеквартальные лимиты погашения, чтобы защитить их от необходимости ликвидации значительных объемов недвижимости или существенного увеличения левериджа в ответ на высокие запросы на погашение от инвесторов.  

«Эти ограничения предназначены для защиты существующих инвесторов и долгосрочного здоровья транспортного средства и, в конечном итоге, для максимизации акционерной стоимости», — говорится в письме SREIT.

SREIT имеет такой же набор активов и структуру комиссий, что и BREIT, и имеет сопоставимые показатели. SREIT, как и BREIT, имеет большую часть своих активов в многоквартирных жилых комплексах, за которыми следуют склады. Это были два самых эффективных сектора в индустрии REIT за последние годы.

Доходность SREIT с начала года до октября составила 10.2% по одному из классов акций, что сопоставимо с доходностью около 9% для BREIT.

Ведущие REIT государственных квартир, такие как

Собственный жилой дом

(ЭКР) и

Квартиры в Средней Америке

(

MAA

) выключены примерно на 30% в 2022 году. Годовая базовая комиссия SREIT составляет 1.25% от чистых активов, а комиссия за результат — 12.5% с учетом пороговой ставки в размере 5%. За последние три года он приносил около 15% в год.

В базе активов SREIT и BREIT преобладают инвестиции в коммерческую недвижимость, которые менее ликвидны, чем публично торгуемые ценные бумаги. В своем 10-м квартале SREIT заявил, что на конец сентября у него было 2.5 миллиарда долларов немедленной ликвидности, состоящей из 1.7 миллиарда долларов заемных средств и 800 миллионов долларов наличных денег.

Как и BREIT, SREIT быстро росла в прошлом году, поскольку общие активы выросли до 30 миллиардов долларов в октябре с примерно 20 миллиардов долларов на конец 2021 года. Имея около 15 миллиардов долларов непогашенного долга на конец сентября, SREIT имеет более высокий коэффициент левериджа, чем сопоставимые государственные REIT, такие как Mid-America Apartment Communities,

Сообщества AvalonBay

(АВБ) и

Prologis

(PLD), самый большой склад REIT. AvalonBay, например, имеет такую ​​же стоимость предприятия — рыночную стоимость плюс чистый долг — как и SREIT, но непогашенный долг составляет 8 миллиардов долларов.

Тем не менее, розничным инвесторам понравились результаты неторгуемых REIT и достаточная дивидендная доходность около 4%. Но введение ограничений на погашение или ввод ограничений может смутить инвесторов и потенциально вызвать больше запросов на снятие средств, в то же время затруднив продажу новых акций инвесторам неторгующимися REIT.

Аналитик Keefe, Bruyette & Woods Роберт Ли писал ранее в этом году, что альтернативные менеджеры стремятся привлечь «заблокированный капитал» от индивидуальных инвесторов. По его словам, хотя в хорошие времена это не проблема, «существует риск того, что в периоды стресса отдельные инвесторы могут понять, что они не очень довольны отсутствием доступа к своему капиталу».

Хотя лимиты ликвидности четко указаны в литературе по неторгуемым REIT, до недавнего времени они не были проблемой. Вот как SREIT описывает свой план выкупа или выкупа:

«Хотя вы должны рассматривать свои инвестиции как долгосрочные с ограниченной ликвидностью, мы приняли план выкупа акций, в соответствии с которым ежемесячно акционеры могут требовать, чтобы мы выкупили все или часть их акций. Из-за неликвидного характера инвестиций в недвижимость у нас может не хватить ликвидных ресурсов для финансирования запросов на выкуп. Кроме того, мы установили ограничения на сумму средств, которые мы можем использовать для выкупа в течение любого календарного месяца и квартала».

Напишите Эндрю Бэри по адресу [электронная почта защищена]