Обратная ипотека против форвардной ипотеки: в чем разница?

Обратная ипотека против форвардной ипотеки: обзор

Если вы никогда не слышали о форвардной ипотеке, для этого есть причина. Этот термин относится к традиционным ипотечным кредитам и редко используется, за исключением сравнения с обратная ипотека. Выберете ли вы форвардную или обратную ипотеку, зависит от того, где вы находитесь в данный момент своей жизни — в личном и финансовом плане.

Если вам меньше 62 лет, ближайшим эквивалентом обратной ипотеки является кредитная линия (ГЕЛОК). Это фиксированная сумма денег, которую вы можете использовать в любое время и по любой причине. Тем не менее, ваш дом выступает в качестве залога для HELOC.

Как прямая, так и обратная ипотека — это, по сути, огромные кредиты, которые используют ваш дом в качестве обеспечение— и это большие финансовые обязательства. Пара может использовать один и тот же дом в качестве залога дважды в жизни, получая форвардную ипотеку при покупке, а затем, десятилетия спустя, обратную ипотеку.

Основные выводы

  • Обратная и форвардная ипотека — это крупные кредиты, которые используют ваш дом в качестве залога.
  • Форвардные ипотечные кредиты, чаще называемые просто ипотечными кредитами, представляют собой кредиты, используемые для покупки дома.
  • Обратная ипотека, которая требует, чтобы вам было 62 года или старше, позволяет домовладельцам с большим количеством собственного капитала в своем доме брать единовременную сумму или аннуитетный платеж.
  • Обратная ипотека не предполагает ежемесячных платежей, а остаток — плюс проценты — выплачивается, когда заемщик умирает, продает дом или переезжает.

Только люди в возрасте 62 лет и старше имеют право на получение обратной ипотеки.

Инвестопедия / Сабрина Цзян


Обратный ипотечный кредит

Обратная ипотека регулируется федеральным правительством, чтобы не дать хищным кредиторам заманить в ловушку пожилых людей. Однако правительство не может помешать пожилым гражданам обманывать самих себя.

Домовладельцы могут получить всю сумму кредита единовременно при заселении без каких-либо ограничений на его использование. Ожидается, что они погасят свои непогашенные долги и используют любые оставшиеся средства для пополнения других источников дохода. Домовладельцы также могут выбрать получение денег в виде ежемесячной ренты или кредитной линии.

Накопленная задолженность и проценты по обратной ипотеке, а также расходы, подлежат уплате, когда владелец ипотеки переезжает, продает дом или умирает. Это может означать, что наследники должны платить кредит.

Есть одно удобное для потребителя замечание: банк может не требовать платеж, превышающий стоимость дома. Банк возмещает убыток через страховой фонд, который был одной из затрат на обратную ипотеку. Ассоциация Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD), которая курирует доминирующую программу обратной ипотеки, осенью 2017 года приняла меры для укрепления этого страхового фонда.

Форвардная ипотека

По сравнению с типичной 30-летней ипотекой заемщики могут получить более высокую процентную ставку и сэкономить значительную сумму на процентах с течением времени, если они выберут 10- или 15-летнюю ипотеку. Однако для этого требуется достаточная степень уверенности в том, что ваши доходы и расходы останутся стабильными или увеличатся в ближайшие годы.

Ипотечная система основана на предположении, что недвижимость со временем дорожает. Этот трюизм оказался ложным, когда пузырь на рынке жилья лопнул в 2008 году. Согласно опросу ATTOM Data Solutions, по состоянию на август 2022 года 2.9% американских заложенных домов — или каждый 34-й — все еще «серьезно находились под водой». Это означает, что их владельцы должны продолжать выплачивать завышенные ипотечные кредиты или платить своим банкам на 25% или более выше оценочной стоимости своих домов при их продаже.

Говоря о неприятностях, во время жилищного бума домовладельцы стали обычным делом получать кредитную линию, используя свой дом в качестве залога в дополнение к своим ипотечным кредитам. И домовладельцы, и их банкиры предполагали, что значительный рост стоимости жилья будет продолжаться. Когда грянул крах, домовладельцы застряли с двойной задолженностью по ипотеке и кредитной линии.

В августе 2022 года ATTOM Data Solutions опубликовала свой отчет о домашнем капитале и подводных объектах в США за второй квартал 2022 года. В нем показано, что подводная недвижимость составляет 2.9% всей заложенной недвижимости в США по сравнению с 3.2% в первом квартале 2022 года.

Пример обратной ипотеки против форвардной ипотеки

Супружеская пара, каждому около 30 лет, покупает дом с небольшим первоначальным взносом. Они обещают возвращать деньги небольшими ежемесячными платежами в размере основной суммы плюс проценты в течение нескольких лет. Тридцать лет традиционно являются стандартом.

Спустя более 30 лет та же пара живет в том же доме, полностью погасив ипотеку. Даже при их сочетании Социальное обеспечение льготы и пенсионные накопления, трудно сводить концы с концами, поэтому они берут обратную ипотеку. Они ничего не платят вперед и получают ежемесячный чек в дополнение к своему доходу. На самом деле, они никогда не выплачивают ипотечный кредит или проценты и расходы, которые накапливаются с годами. Однако их наследники должны сделать это в будущем либо путем продажи семейного дома, либо с единовременной выплатой.

Источник: https://www.investopedia.com/mortgage/reverse-mortgage/reverse-vs-forward-mortgage/?utm_campaign=quote-yahoo&utm_source=yahoo&utm_medium=referral&yptr=yahoo