Офисные башни-зомби в Нью-Йорке шатаются из-за роста процентных ставок

Во время длительного бычьего рынка, вызванного исторически низкими процентными ставками и почти бесплатными деньгами, Дуг Хармон и его команда руководили рекордными продажами многих трофейных офисных зданий Манхэттена.

Больше никогда. В наши дни Хармон, председатель отдела рынков капитала в Cushman & Wakefield, фирме, предоставляющей услуги в сфере недвижимости, тратит большую часть своего времени на «сортировку», как он выражается.

Крупнейший в мире офисный рынок в последнее время пережил уход крупных китайских инвесторов, рост удаленной работы эпохи Covid и экономические последствия войны на Украине. Сейчас растет беспокойство по поводу того, что резкое повышение процентных ставок будет непосильным для многих владельцев и что близится долгожданная расплата.

«Существует общее мнение, что грядет капитуляция», — сказал Хармон, который сравнил рост ставок с бензином, поджигающим офисную огненную бурю. «Куда бы я ни пошел, в любой точке мира теперь любой, у кого есть офис, говорит: «Я хотел бы облегчить свою ношу».

Отрасль изобилует разговорами о разрыве партнерских отношений под давлением, офисных зданиях, переоборудованных для других целей, и предположениях о том, какие застройщики могут не перейти на другую сторону. Тем временем авантюристы готовятся к тому, что, по их мнению, станет чередой проблемных продаж по бросовым ценам, возможно, в первом квартале следующего года.

«Мы увидим бедствие», — сказала Аделаида Полсинелли, опытный брокер Compass. — Мы это уже видим.

С января акции SL Green и Vornado, двух публично торгуемых REIT, которые входят в число крупнейших владельцев офисов в Нью-Йорке, упали вдвое.

На этой неделе появились свежие признаки напряжения. Blackstone, частная инвестиционная компания, сообщила инвесторам, что ограничит выкуп в фонде коммерческой недвижимости на 125 миллиардов долларов.

Также выяснилось, что Meta, материнская компания Facebook, освободит около 250,000 XNUMX квадратных футов площади в новом комплексе Hudson Yards, чтобы сократить расходы. Эта и другие технологические компании были одними из последних источников расширения офисного рынка Манхэттена в эпоху пандемии.

По словам Рут Колп-Хабер, которая в качестве главы Wharton Properties консультирует компании по аренде, небольшая группа офисов, таких как Hudson Yards, — с новым строительством и лучшими удобствами и расположением — по-прежнему пользуется большим спросом.

Meta объявила, что освободит около 250,000 XNUMX квадратных футов площади в новом комплексе Hudson Yards, поскольку это сокращает расходы. © AFP через Getty Images

Но, предупредила она, настоящая «опасность таится внизу, в зданиях классов B и C, которые теряют арендаторов с угрожающей скоростью без замены». В целом, по оценкам Колп-Хабера, примерно 40% городских офисных зданий «сейчас стоят перед важным решением» относительно своего будущего.

Прогнозисты предсказывали гибель офисного сектора с начала пандемии Covid, которая ускорила тенденцию к удаленной работе и, таким образом, снизила спрос на помещения. По данным Kastle Systems, компании по обеспечению безопасности офисов, средняя заполняемость нью-йоркских офисов в будние дни остается ниже 50%. Особенно зловещий и часто цитируемый анализ профессоров Колумбийского и Нью-Йоркского университетов показал, что совокупная стоимость офисных зданий в США может сократиться примерно на 500 миллиардов долларов — более чем на четверть — к 2029 году.

Сектор до сих пор бросал вызов таким прогнозам. Договоры аренды обычно заключаются на срок от семи до десяти лет, поэтому арендаторы все еще платят за аренду, даже если в офис приезжает мало их работников. В разгар пандемии кредиторы также были готовы проявить снисходительность или, как некоторые выразились, «продлить и притвориться».

Но резкое повышение процентных ставок может, наконец, форсировать выпуск. Финансирование внезапно стало дороже для владельцев и девелоперов — если оно вообще доступно. «Если у вас есть срок погашения долга, внезапно ваши ставки удваиваются, и банк заставит вас вложить деньги в актив», — сказал один застройщик.

Здания более низкого качества могут быть наиболее уязвимыми. По истечении срока аренды многие арендаторы убегают или требуют снижения арендной платы. Даже когда их доходы сокращаются, владельцы все равно должны платить налоги и операционные расходы.

Боб Кнакал, председатель отдела инвестиционных продаж в JLL, видит растущую орду «зомби» офисных зданий на Манхэттене, которые все еще живы, но не имеют очевидного будущего. Типичный зомби мог быть куплен несколько поколений назад и снабжал ежемесячными чеками постоянно расширяющийся список бенефициаров.

«Сейчас здание неконкурентоспособно с точки зрения сдачи в аренду, потому что ему нужен новый вестибюль, новые лифты, окна и санузлы. А если бы вы подошли к этим 37 людям и сказали: «Знаете что? Вы должны выписать чек на 750,000 XNUMX долларов, чтобы мы могли отремонтировать здание». У этих людей случился бы сердечный приступ», — сказал Кнакал.

Если есть долг, который нужно пролонгировать, кредиторы потребуют от владельцев внести больше капитала, чтобы компенсировать снижение стоимости здания. «Грядет расплата, — сказал Кнакал, — и я думаю, что многим из этих людей будет сложно рефинансировать».

Похоже, это вызывает шквал закулисных дискуссий между заемщиками, банками, частными кредиторами и другими.

Манус Клэнси, аналитик компании Trepp, которая отслеживает коммерческие ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, сравнил ситуацию с ситуацией, с которой столкнулись обычные торговые центры пять лет назад, когда их перспективы ухудшились. Многие в конечном итоге попали в потерю права выкупа. Он предсказал, что возможность рефинансирования офисной ссуды будет зависеть от новизны здания, уровня его занятости и продолжительности аренды. «Само по себе особого беспокойства нет, есть много опасений», — сказал он.

Некоторые устаревшие офисные здания могут быть преобразованы в жилые, что, теоретически, поможет уменьшить хроническую нехватку жилья в Нью-Йорке. Но это легче сказать, чем сделать, считают многие эксперты. Это потребует изменения зонирования. Даже в этом случае многие офисные здания не могут быть подходящими кандидатами для преобразования в жилые помещения — либо потому, что их плиты пола слишком велики, их лифты расположены неправильно, их окна не открываются, либо их районы непривлекательны. Чтобы сделать такие проекты стоящими, владельцам пришлось бы продавать их с большими скидками.

Этого не произошло — по крайней мере публично. «Никто не хочет быть первым, кто окунется в это, потому что никто не хочет устанавливать новый минимум без необходимости», — сказал Дэвид Стерн, основатель Townhouse Partners, консалтинговой компании, которая проводит комплексную проверку страховщиков коммерческой недвижимости. «Это то, чего все ждут: этой невероятной переоценки». Говоря более простым языком, девелопер пошутил, что некоторые владельцы, привыкшие годами владеть недвижимостью, еще не «увидели Иисуса», но увидят.

Между тем, некоторые недавние сделки намекают на сдвиг рынка. В июле RXR и Blackstone продали дом 1330 на Шестой авеню за 325 млн долларов по сравнению с 400 млн долларов, выплаченными RXR в 2010 году. -этажная башня. Он был продан последующим владельцем в апреле за 2014 миллионов долларов.

«Сколько это стоит сегодня?» — спросил один брокер. «Менее 440 миллионов долларов».

Source: https://www.ft.com/cms/s/a970a7f3-e493-43fd-ac11-afe40a73fbb7,s01=1.html?ftcamp=traffic/partner/feed_headline/us_yahoo/auddev&yptr=yahoo